Direito condominial: 10 respostas jurídicas que você precisa saber

A administração de condomínios exige um conhecimento multidisciplinar. Dentre os temas abordados em toda a gestão, o conhecimento jurídico é primordial para assumir questões de direito condominial.
10 de agosto de 2021

Direito condominial é um assunto que deve estar na ponta da língua de administradores, síndicos e condôminos. Afinal, é muito importante saber como tudo deve funcionar internamente a fim de garantir o bem-estar comum.

A administração de condomínios exige um conhecimento multidisciplinar. Dentre os temas abordados em toda a gestão, o conhecimento jurídico é primordial para assumir questões de direito condominial.

Pense bem, é como estar à frente de uma empresa: pessoas, manutenção, investimentos, imprevistos, emergências, gestão de recursos e por aí vai. Portanto, esse é um trabalho que exige expertise financeira, contábil e também humana.

E claro, dentro todas essas funções e temas, surge o direito condominial, que existe para melhorar a relação entre moradores e estabelecer seus direitos e deveres, apontar as obrigações de um síndico seguindo o ordenamento jurídico brasileiro.

Porém, ao ouvir o termo “jurídico” muitas pessoas já vão logo pensando em páginas e artigos intermináveis, burocracia e regras, mas na verdade não é bem assim. 

E para que você saiba como agir juridicamente, separamos este artigo com dez respostas sobre direito condominial que serão úteis no seu dia a dia! Continue a leitura e confira.

Legislação e condomínio

Antes das respostas sobre direito condominial, é importante que haja uma breve contextualização sobre a legislação e como ela impacta diretamente no assunto.

Bom, vale dizer que a legislação condominial passou por uma grande mudança a partir de 2003 com as alterações do Código Civil em condomínio, o que trouxe grandes avanços para as leis condominiais, como elas são interpretadas e seguidas hoje em dia.

Em resumo, essa “nova lei” substituiu a antiga e passou a regular de forma mais precisa as pautas debatidas nos condomínios. Porém, considerando que todo lugar possui suas diferenças, há também a Convenção (art 1.333 e 1.334) e o Regulamento Interno.

Contudo, para que a legislação seja preservada, a Convenção não pode em hipótese alguma confrontar ou burlar o Código Civil, senão ela perde a validade de forma automática.

Convenção

Segundo o art. 1.333, a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, devendo ser registrada no Cartório de Imóveis.

Já o art. 1.334 aponta que a convenção determinará:

  • I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
  • II – sua forma de administração;
  • III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
  • IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
  • V – o regimento interno.
  • X – convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

Regulamento interno do condomínio

Diferente da convenção, que é um documento público e deve ser formalizado junto ao Cartório de Imóveis, o regulamento interno diz respeito aos acordos feitos entre moradores e corpo administrativo sobre o convívio coletivo e utilização das áreas comuns do condomínio.

Sendo assim, este documento deve ser elaborado e votado em assembleia para que todos fiquem cientes e consigam expressar suas dúvidas, apoios ou mesmo discordâncias. Também é importante dizer que a partir do momento em que for aprovado, ele é válido para moradores e visitantes.

Em caso de atualização tanto do regimento interno quanto da convenção, é necessário realizar revisões periódicas levando em consideração a realidade do condomínio naquele momento, bem como os interesses dos condôminos.

Convenção e regulamento interno: quais são as diferenças

No fim, ambas as documentações se complementam para que haja organização, acordos e regras coletivas que garantam o bom convívio e a integridade patrimonial. A principal diferença entre elas, portanto, é que a convenção descreve normas gerais relacionados à estrutura de funcionamento do condomínio, enquanto o regulamento interno dispõe acordos de conduta e comportamento por parte dos condôminos e visitantes.

Principais dúvidas jurídicas sobre o direito condominial

1.Quais são as consequências para moradores inadimplentes?

Infelizmente a inadimplência condominial acaba sendo comum, mas engana-se quem acha que por ser proprietário do imóvel as consequências para esse ato não existem.

Normalmente, quem deixa de pagar a mensalidade do condomínio encara os seguintes problemas:

  • a) o juiz poderá a requerimento da parte determinar a inclusão do nome do executado em cadastro de inadimplentes;
  • b) o inadimplemento dos encargos condominiais pode gerar a perda da propriedade;
  • c) o inadimplente fica impedido de votar nas assembleias.

2. Dívida condominial prescreve?

O termo “prescrição de dívida” significa que o credor perdeu o direito de realizar cobranças uma pendência financeira na justiça.

No caso, dívidas condominiais prescrevem no prazo de cinco anos, como defendido nos termos do artigo 206, § 5.º, inc. I, do Código Civil, in verbis:

Art. 206. Prescreve:

5º Em cinco anos:

I – A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.

3. Animais em condomínio: Pode proibir?

Para iniciar a discussão sobre animais em ambiente condominial, é importante relembrar que eles são considerados BENS, de acordo com a legislação Brasileira (Bens Semoventes), conforme se vê no Artigo 82, do código civil, abaixo:

Art. 82. São móveis os bens suscetíveis de movimento próprio, ou de remoção por força alheia, sem alteração da substância ou da destinação econômico-social.

Até pouco tempo atrás, muito se divergia sobre a possibilidade de proibição ou não dos animais em condomínio, sendo um dos 5 C’s dos condomínios mais debatidos.

Ocorre que, recentemente, tivemos a decisão do Superior Tribunal de Justiça ( STJ) que colocou fim às discussões, onde houve o entendimento por esse Corte de que é PROIBIDO PROIBIR ANIMAIS EM CONDOMÍNIOS.

O que disse o STJ

O impedimento de criar animais em partes exclusivas se justifica na preservação da segurança, da higiene, da saúde e do sossego. Por isso, a restrição genérica contida em convenção condominial, sem fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados (Ricardo Villas Bôas Cueva, 2019).

Ou seja: exceto nos casos em que houver prejuízo para o condomínio (segurança, higiene, saúde ou sossego) é proibido haver a proibição, afinal, é um direito de propriedade do condômino ter animais.

4. Assembleia Ordinária e extraordinária: Qual diferença?

Em síntese, a Assembleia é a forma pelo qual condôminos decidem assuntos relacionados ao condomínio.

A Assembleia Ordinária é aquela realizado 1 vez ao ano, mediante convocação do síndico, como mesmo nos ensina o Código Civil:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno.

Ainda nesse sentido, há alguns casos em que o síndico acaba não realizando a convocação.

Nesses casos, há duas opções:

  • a) 1/4 dos condôminos poderá realizar a convocação;
  • b) caso a assembleia não se reúna, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
  • a Assembleia Ordinária possui como temas a serem debatidos:
  • a) eleição de Síndico;
  • b) prestações de Contas;
  • c) orçamento.

Já a Assembleia extraordinária é realizada em qualquer tempo, podendo ser convocada pelo síndico e pelos condôminos, como demonstrado abaixo:

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Normalmente é marcada quando surgem demandas urgentes que precisam ser deliberadas o mais rápido possível.

5. Citação nos processos judiciais de cobrança de condomínio

Segundo a legislação, nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

Quando a citação acima for frustrada, o mesmo procedimento poderá ser feito através de intimação realizada pelo oficial de justiça à funcionário da portaria – quando esse oficial houver procurado o devedor por 2 (duas) vezes sem êxito, havendo suspeita de ocultação, vejamos:

Artigo 252: Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar.

Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

6. Qual a origem do condomínio edilício?

Segundo Lima Maluf, a partir de 1820, coincidindo com a industrialização européia iniciam as edificações com mais de dois pavimentos em planos horizontais e com elas a formação de núcleos urbanos, os chamados Coketowns.

A concentração populacional nas cidades gerou uma elevação no preço dos imóveis urbanos permitindo a utilização da propriedade horizontal como maneira de baratear a habitação.

Segundo Caio Mário, foi no século XX que se iniciou a construção dos condomínios.

Projetou para o alto as edificações, imaginou acumular as residências e aposentos uns sobre os outros, criou o arranha-céu, fez as cidades em sentido vertical e, numa espécie de ironia do paradoxo, apelidou-a propriedade horizontal, em razão de o edifício achar-se dividido por planos horizontais.

Dessa forma, entende-se que o primeiro surgimento da ideia de condomínio edilício é no direito romano.

7. Diferença dos condomínios no direito condominial

Existem dois tipos de condomínios, os horizontais e os verticais.

O condomínio Horizontal é aquele onde as unidades autônomas são separadas em planos horizontais, a exemplo dos famosos edifícios.

Já o condomínio Vertical é aquele onde as unidades autônomas são divididas por planos verticais, como os condomínios de casas.

8. Papel do síndico e procedimento de eleição

O papel do síndico é representar ativa e passivamente o condomínio, defendendo-o em processo judicial e extrajudicial, além dos interesses comuns do condomínio e praticar os atos de administração.

Nesse sentido, segundo Nelson Rosenvald, o síndico atua como órgão da comunidade de condôminos.

Em relação à assembleia, ela escolherá por prazo não superior a dois anos – que poderá renovar-se.

O ordenamento jurídico não pontua como deve ser o processo de eleição (tal procedimento deve-se ao que for estipulado em convenção).

O quórum será o estipulado também na convenção, e caso não o haja, deverá ser aprovado mediante maioria dos votos.

9. É obrigatório ter o conselho fiscal?

O artigo 1356 do Código Civil prevê a faculdade de se constituir um conselho fiscal (composto de três membros), conforme se vê:

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

A finalidade do conselho fiscal é analisar e auditar as contas prestadas pelo síndico.

O mandato do conselho fiscal será de dois anos (podendo coincidir ou não com o do síndico).

Importante lembrar que o conselho fiscal não é obrigatório, entretanto, é um diferencial frente a administração do condomínio.

10. Problemas com cano x direito condominial

São altos os números das ações judiciais que envolvam vazamentos nos prédios, que por vezes é necessário perícia, acarretando custos elevados para se apurar a culpabilidade.

Os conflitos sempre se voltam sobre “de onde vem esse vazamento”?

Em resumo, quando se fala em vazamento:

  • a) Horizontal: Responsabilidade do Condômino;
  • b) Vertical: Responsabilidade do Condomínio;

Existem diversos motivos que podem acentuar os problemas nos canos dos condomínios, como: falta de inspeção periódica.

Para evitar conflitos maiores é importante:

Dica 1: Agir com prevenção, pode evitar prejuízos financeiros advindos de problemas com cano, causando despesas extraordinárias para o condomínio.

Dica 2: Os vazamentos podem prejudicar a estrutura do edifício.

Dica 3: Conhecer a legislação é extremamente importante, por isso vale sempre estudar e procurar novidades sobre a gestão condominial. 

Por falar nisso, saiba como funciona a convocação para assembleia de condomínio, garanta um quórum engajado e pronto para lidar com questões condominiais!

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