Seja você locador, síndico ou administrador, precisa conhecer cada detalhe da Lei do Inquilinato atualizada para assegurar tranquilidade jurídica e manter relacionamentos harmoniosos dentro do condomínio.
Embora não tenham ocorrido alterações formais em 2024 e 2025, as mudanças trazidas pela em 2005 e 2009 seguem válidas e oferecem importantes mecanismos de proteção nos contratos de locação urbana, regidos pela Lei 8.245/91.
Lei do Inquilinato: um breve contexto
A Lei 8.245/91 foi criada para equilibrar as relações entre proprietários e inquilinos e estabelece direitos e deveres claros para ambas as partes.
Também conhecida como Lei do Inquilinato, trata-se do principal documento legal que rege as relações entre locadores (proprietários) e locatários (inquilinos) de imóveis urbanos no Brasil.
A última grande atualização aconteceu em 2009, trazendo mudanças importantes nos processos de despejo e incluindo garantias, fortalecendo a segurança jurídica com regras mais bem definidas.
Ela revogou uma série de leis anteriores e os legisladores a ajustam constantemente para acompanhar novas demandas do mercado e da sociedade.
Para administradoras que lidam diariamente com dezenas ou centenas de contratos, manter-se em alinhamento com a Lei do Inquilinato atualizada é essencial.
Afinal, cada detalhe (prazos, garantias, reajustes, despejos) pode contribuir para que a gestão seja bem-sucedida.
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O que mudou na Lei do Inquilinato em 2024 e 2025?
Não houve alterações formais na Lei do Inquilinato em 2024 e 2025. A Lei 8.245/91, com as melhorias implementadas em 2009, define as regras que valem até hoje.
Muitas informações circulam sobre "novas mudanças" e isso pode te levar a tomar decisões baseadas em dados imprecisos, quando, na verdade, as regras atuais já oferecem excelente proteção.
O que realmente acontece é que a interpretação da lei evoluiu através de decisões judiciais. Por isso, é essencial acompanhar essas mudanças interpretativas para garantir o alinhamento de todos os envolvidos.
Confira, a seguir, os principais tópicos que sofreram alterações nos últimos anos:
Regras de contrato de aluguel
A Lei do Inquilinato permite que as partes ajustem o contrato de locação por qualquer prazo, desde que haja acordo entre elas. No entanto, quando o contrato tiver duração igual ou superior a 10 anos, será necessária a autorização do cônjuge (vênia conjugal), conforme o Art. 3º da lei:
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Já o Art. 46 trata das locações por prazo igual ou superior a 30 meses. Nesses casos, o contrato se encerra automaticamente ao final do período, sem necessidade de notificação.
Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o vencimento do contrato, ele será prorrogado por tempo indeterminado:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Vale lembrar que, mesmo em contratos de 30 meses ou mais, o inquilino pode sair antes do prazo, desde que arque com a multa rescisória proporcional ao tempo restante, conforme determina o Art. 4º da lei:
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Essa cláusula oferece proteção ao locador em caso de saídas antecipadas, garantindo compensação financeira pelo descumprimento do prazo acordado.
Quem fica com o contrato de aluguel após separação ou divórcio?
A Lei do Inquilinato atualizada determina que, em casos de separação, divórcio ou dissolução de união estável, o contrato de aluguel continua automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, mesmo que ele não seja o locatário original (Art. 12):
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Nessas situações, o novo responsável precisa comunicar por escrito o locador e o fiador, caso o contrato tenha esse tipo de garantia.
Importante: o fiador pode se desligar da obrigação no prazo de até 30 dias após ser notificado, mas ainda será responsável por 120 dias a partir dessa data, conforme a lei.
A "sub-rogação" é o nome que se dá à transferência do contrato de locação para um novo inquilino. A mudança na Lei do Inquilinato tornou obrigatório informar o fiador sobre essa mudança, protegendo seu direito de escolha.
O Art. 13, por sua vez, reforça:
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
Novas situações em que o locador pode exigir troca de fiador ou garantia
Com as mudanças na Lei do Inquilinato atualizada, o locador ganhou mais respaldo para exigir a substituição do fiador ou da garantia. Entre os principais motivos estão:
- falência ou recuperação judicial do fiador (antes, só falência e insolvência eram previstas);
- exoneração da garantia por fundo de investimento, ou encerramento do fundo;
- prorrogação do contrato por prazo indeterminado, quando o fiador comunica a intenção de se desligar — nesse caso, ele ainda responde por 120 dias após a notificação.
Além disso, o locador pode notificar o inquilino para apresentar nova garantia em até 30 dias. Se isso não for feito, o contrato pode ser rescindido por falta de garantia.
Novas regras para ações de despejo por falta de pagamento
A Lei nº 12.112/2009 trouxe mudanças importantes nas ações de despejo motivadas por inadimplência. Agora, o locador pode cobrar os valores devidos junto com o pedido de rescisão, citando tanto o inquilino quanto os fiadores.
A lei também detalha o processo de purgação da mora: o locatário pode evitar a rescisão se quitar todos os débitos em até 15 dias, incluindo aluguel, multas, juros, custas e honorários.
Além disso:
- se o valor depositado for insuficiente, é possível complementar em até 10 dias;
- a execução da cobrança pode ocorrer antes da desocupação, caso ambos os pedidos sejam acolhidos;
- a sentença de despejo agora vem com prazo de desocupação de 15 ou 30 dias, conforme o caso;
- instituições como escolas, hospitais e igrejas têm prazos especiais para desocupação;
- execuções provisórias só ocorrem mediante caução de 6 a 12 meses de aluguel.
Essas mudanças têm como objetivo manter a Lei do Inquilinato atualizada, dar mais previsibilidade e agilidade ao processo, sem comprometer o direito de defesa do locatário.
Garantias locatícias
O Art. 37 oferece quatro tipos de garantia: caução, fiança, seguro-fiança e, em 2005, passou a incluir a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Veja uma outra mudança importante evidenciada no Art. 39:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Isso significa que a garantia locatícia continua válida até a devolução do imóvel, mesmo que o contrato seja prorrogado por tempo indeterminado, salvo se o contrato prever algo diferente.
Além disso, as atualizações na Lei do Inquilinato reforçaram o direito do locador de exigir nova garantia locatícia em situações específicas, sem alterar previsões anteriores como morte ou exoneração do fiador e desaparecimento de bens móveis.
Entre os novos cenários incluídos estão:
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Nessa última hipótese, o fiador permanece responsável por 120 dias após a notificação. Caso não haja substituição da garantia dentro de 30 dias, o locador pode encerrar o contrato.
Regras de despejo
A Lei nº 12.112/2009 introduziu medidas que agilizam o processo de retomada do imóvel em situações específicas.
O Art. 59 passou a prever hipóteses em que o locador pode obter liminar de desocupação em 15 dias, como em caso de término da locação para temporada, ausência de garantia locatícia ou necessidade urgente de reparos no imóvel.
Além disso, o Art. 64 determinou que a execução provisória do despejo pode ser feita mediante caução entre 6 e 12 meses do valor do aluguel, garantindo maior segurança jurídica.
Por fim, o parágrafo único do Art. 62 estabeleceu que a chamada “purga da mora” — pagamento integral da dívida para evitar a rescisão — só poderá ser feita uma vez a cada 24 meses, evitando o uso abusivo dessa possibilidade.
Reajustes de aluguel
As alterações no Art. 68 da Lei do Inquilinato atualizada padronizaram critérios para ações revisionais, exigindo agora que a petição inicial informe o valor pretendido para o novo aluguel e permitindo ao juiz fixar um aluguel provisório logo após a citação.
Esse valor será limitado a:
- 80% do pedido (se a ação for do locador); ou
- 80% do valor atual (se for do locatário).
Além disso, a lei criou o direito de revisar o valor provisório antes da audiência e obrigou a inclusão de uma contraproposta na contestação em caso de discordância.
Como se atualizar em relação à Lei do Inquilinato
A melhor forma de acompanhar as mudanças legais é consultar fontes oficiais, como o site do Planalto e Diários Oficiais, além de acompanhar o blog da Group!
Monitore decisões dos Tribunais Superiores que estabelecem novas interpretações. Isso é importante porque uma mudança de entendimento judicial pode abrir possibilidades para melhorar suas estratégias de cobrança e gestão.
Também vale a pena pensar em ter uma consultoria jurídica especializada, que se manterá atualizada em relação às melhores práticas e mudanças nas legislações.
Acompanhe as mudanças da Lei do Inquilinato
O mercado imobiliário é dinâmico e a legislação tenta acompanhar esse movimento. Ignorar as nuances da Lei do Inquilinato atualizada pode resultar em perdas financeiras, processos demorados e desgaste com locadores e inquilinos.
A Group Software oferece sistemas integrados que automatizam toda a gestão de condomínios (contratos, garantias, reajustes e inadimplência), mantendo sua administradora sempre em conformidade com a lei.
Para saber mais sobre como essas ferramentas podem ajudar na gestão do seu condomínio, fale com um consultor e descubra como modernizar a administração do seu condomínio.
Perguntas frequentes sobre a Lei do Inquilinato atualizada
Veja as respostas a seguir:
Não houve mudanças em 2024 ou 2025. A última alteração significativa foi pela Lei nº 12.112/2009. Propostas de novas leis ainda tramitam no Congresso.
Vigoram as regras de 2009, que ampliaram hipóteses de despejo liminar, restringiram a "purga da mora" a uma vez a cada 24 meses, e reduziram a caução para 6-12 meses de aluguel para execução provisória.
O que mudou na Lei do Inquilinato atualizada é que o aluguel provisório deve seguir limites: até 80% do valor pedido pelo locador ou no mínimo 80% do valor vigente, se pedido pelo locatário, conforme a Lei nº 12.112/2009.
Sim. A Lei nº 12.112/2009 ampliou as situações em que o locador pode exigir nova garantia, como recuperação judicial do fiador ou prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
