Mulher saindo do apartamento

Despejo de inquilino: como proceder

O despejo de inquilino é uma ação difícil para o gestor imobiliário. Por isso, é importante entender como, quando e porquê recorrer a essa medida. Descubra no texto a seguir.
Compartilhar no facebook
Compartilhar no twitter
Compartilhar no linkedin
Compartilhar no telegram
Compartilhar no whatsapp
Compartilhar no email
Compartilhar no print

Índice

Em sua rotina de trabalho, o gestor imobiliário lida com diversos desafios relacionados aos contratos de locação de imóveis. Infelizmente, em determinadas situações os impasses não são resolvidos de maneira amigável e é necessário recorrer à justiça. Uma das medidas extremas é o despejo de inquilino.

Nesse sentido, é importante ter em mente que todas as partes envolvidas em uma relação de locação – locatário e inquilino – têm direitos e deveres presentes no contrato firmado e na lei N. 8.245/91. Com o amparo legal, é possível saber quando adotar ações mais rígidas, como finalizar a locação.

Para ajudar com essa situação, desenvolvemos este artigo completo que explica os detalhes do despejo de inquilino. Continue a leitura e confira!

O que é uma ação de despejo de inquilino?

A ação de despejo de inquilino é uma medida judicial que pode ser adotada quando o locador necessitar reaver o imóvel. Trata-se de uma solicitação formal, que objetiva a devolução das chaves de maneira rápida e eficaz.

Como é uma ação mais rigorosa, essa solicitação ocorre quando o inquilino falta com alguma obrigação, cláusula contratual ou a própria legislação aplicável. Além da ação, o proprietário também pode requerer os valores não pagos ou o cumprimento da parte do contrato negligenciada.

Assim, os objetivos da ação de despejo podem ser:

Qual a relação entre os contratos de aluguel e o despejo de inquilino?

O contrato de aluguel é o documento em que os acordos entre os envolvidos no processo de locação são firmados e há o aceite de ambos. Nesse sentido, é fundamental que o aluguel do imóvel seja feito com um contrato claro e completo.

Assim, ele deve prever as obrigações e direitos do locador e do locatário, ser redigido por um advogado especialista em direito imobiliário e contar com testemunhas. Dessa forma, todas as partes ficam resguardadas e em caso de descumprimento é mais fácil recorrer ao suporte judicial. Portanto, quanto mais detalhes ele tiver, maior segurança trará.

Quando houver impasses, a recomendação é sempre buscar a concordância e a resolução do problema pelo diálogo antes de tomar medidas judiciais. Nesses casos, é importante formalizar os acordos. Se não houver sucesso nas tentativas de solução amigáveis, com tudo documentado, o caminho é optar pela ação de despejo de inquilino.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre essa medida?

Como mencionamos, é importante que a decisão de adotar o despejo de inquilino esteja amparada no contrato de aluguel e na Lei do Inquilinato. Isso porque, a lei aborda as condições específicas para que o despejo seja realizado, bem como as atribuições de cada uma das partes em detalhes.

Efetivamente, o artigo 59 da lei em questão orienta sobre as situações em que a ação é necessária. São elas:

  • se houver o descumprimento do contrato;
  • ao término do prazo do contrato;
  • em caso de falecimento do locatário sem a indicação de um sucessor para a locação;
  • quando ocorrer a permanência do sublocatário após finalizada a locação principal;
  • se houver falta de pagamento do aluguel.

Quais são os prazos determinados pela lei?

Um ponto importante desse procedimento são os prazos determinados pela Lei do Inquilinato. Caso haja o descumprimento dos acordos, após a notificação o inquilino tem o prazo de 30 dias para desocupar o imóvel. 

Passado esse período, o prazo de desocupação voluntária é de 15 dias. Se ao fim do prazo não houver saída voluntária, o proprietário pode acionar as forças de segurança.

Em imóveis alugados por tempo indeterminado e que não houver descumprimento de nenhum acordo, o proprietário pode notificar o inquilino sobre seu desejo de finalizar a locação. Nessas situações, há um prazo de seis meses para que o locatário entregue o imóvel.

Da mesma forma, existem exceções para essas regras, como: 

  • estabelecimentos de ensino;
  • estabelecimentos de saúde;
  • repartições públicas;
  • unidades sanitárias oficiais;
  • asilos.

Quais motivos podem levar ao despejo de inquilino?

Como vimos, a Lei do Inquilinato prevê situações em que a medida pode ser adotada. Assim, algumas das hipóteses em que o locador pode recorrer a essa garantia locatícia são:

  • suspensão do pagamento do aluguel ou dos encargos acessórios, — condomínio, imposto, energia elétrica, água, gás, entre outros —;
  • conclusão do prazo determinado no contrato de locação de imóvel e a não devolução das chaves por parte do inquilino;
  • realização de obras estruturais sem o conhecimento e prévio consentimento do locador;
  • sublocação continuada do contrato de locação de imóvel;
  • violação dos termos do contrato de locação de imóvel;
  • reparação urgente determinada pelo poder público;
  • desaparição ou óbito do inquilino.

Como realizar uma ação de despejo de inquilino?

Quando for necessária uma ação de despejo de inquilino, recomenda-se que o gestor imobiliário e o locador procurem um advogado especialista para a elaboração, distribuição e condução integral da ação frente ao poder judiciário.

Para que uma ação de despejo seja válida é necessário solicitar uma liminar de despejo, na qual o inquilino será obrigado a deixar o imóvel o mais breve possível. Para a efetivação dessa liminar, o responsável deve apresentar argumentos pertinentes e depositar em juízo uma caução no valor de três meses de aluguel do imóvel.

O que acontece quando a liminar é deferida?

Sendo a liminar deferida, o inquilino será comunicado pelo próprio poder judiciário e deverá desocupar o imóvel dentro do prazo máximo estabelecido. Caso o inquilino não saia voluntariamente nesse período, pode ser efetuado o despejo. Em situações mais extremas, há a autorização para o arrombamento e uso de força policial.

Se ao final da ação judicial se demonstrar que a decisão liminar foi devida, o valor da caução é totalmente recuperado pelo locador. No entanto, se ela for indevida, esse mesmo valor é totalmente direcionado ao inquilino como indenização mínima pelos danos causados.

O que ocorre quando o inquilino está em dia com suas obrigações?

Existe a possibilidade de o inquilino estar com todas as suas obrigações em dia. Por essa razão, deverá comprovar que a ação judicial como um todo e a eventual decisão liminar são incabíveis. Caso a justiça entenda que o inquilino está com razão, ele pode receber não só a caução, mas também valores indenizatórios proporcionais ao desgaste. 

Quais os direitos e deveres do inquilino?

Frente ao contrato de locação de imóvel, o inquilino tem direitos e deveres que devem ser observados pelas partes. Como dito anteriormente, ele deve respeitar as obrigações presentes no contrato firmado e na legislação vigente.

Além disso, é amparado por direitos que vão desde a reversão da ação de despejo realizada pelo locador até a concessão de um prazo razoável para a sua saída do imóvel.

Dessa forma, percebemos que a ação de despejo é uma medida extrema, que objetiva a proteção e a segurança dos direitos do locador. Por essa razão, é necessário que o gestor imobiliário domine o tema. Assim, poderá desenvolver seu trabalho e apoiar seus clientes da melhor maneira possível.

Para saber quando tomar medidas mais severas em uma negociação dessa natureza, é fundamental conhecer bem as regras. Por isso, leia também o guia para rescisão de contrato de aluguel.

Receba conteúdos em seu e-mail