O momento econômico instável pelo qual o país vem passando nos últimos anos se refletiu em um aumento no número de distratos de imóveis, que é o jargão que se refere à desistência da compra ou venda do imóvel na planta.
Um estudo realizado pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) mostra que, em 2016, foram 37.702 quebras de acordo desse tipo no Brasil. O número corresponde a cerca de 43% do total de imóveis vendidos. Historicamente, até 2014, esse percentual costumava girar em torno dos 20%.
Essa alta pressionou o desenvolvimento de um acordo que ofereça mais segurança às empresas do mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, faz-se necessário reduzir o número de processos relativos ao problema que correm na justiça. Desde o ano passado estão ocorrendo conversas entre o setor privado e público na intenção de estabelecer uma regulamentação que respalde o distrato imobiliário.
No início do mês de agosto, a negociação gerou uma minuta (ou seja, um texto inicial, não definitivo) para uma medida provisória. O documento é fruto da discussão de um grupo de trabalho que inclui a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic); a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc); a Secretaria Nacional do Consumidor (Senacom), órgão ligado ao Ministério da Justiça; e do Ministério do Planejamento.
Ainda não há medida judiciária aprovada para o assunto. Explicamos, abaixo, o conteúdo da minuta, que deve guiar as decisões em breve.
O que é distrato de imóveis?
Tecnicamente, o distrato contratual é definido como o ato que encerra uma relação jurídica estabelecida entre as partes – comprador e vendedor. Isso vale para imóveis adquiridos na planta ou de terceiros. Quando uma das partes decide extinguir o acordo, deve elaborar o distrato para notificar a parte contrária, estipulando as condições em que esse encerramento será executado.
Essas condições podem dizer respeito, por exemplo, à devolução de valores, multas e prazos. Quando essas regras não estão estabelecidas no contrato ou não são satisfatórias, pode ser necessário entrar com uma ação extrajudicial. O distrato cabe quando o comprador não tem mais condições de arcar com as despesas ou desiste da aquisição do imóvel antes do período de entrega das chaves.
O que está sendo acordado?
As negociações com o governo sobre distrato de imóveis dizem respeito, especialmente, aos imóveis comprados na planta. Desse modo, a conversa se desenvolve no sentido de firmar regras que reduzam o prejuízo por parte das incorporadoras sem prejudicar os compradores.
Desistência
Atualmente, o acordo delimita que, caso a desistência seja por parte do comprador, a incorporadora poderá reter até 50% do valor pago. Isso desde que o montante não ultrapasse 10% do valor total do imóvel.
Inadimplência
Em caso de inadimplência superior a seis prestações, a incorporadora poderá reter até 50% do valor pago. Para dívidas entre três e seis prestações, o teto cai para 30%. Aqui valeria a mesma regra: o valor máximo da retenção também está limitado a 10% do preço total do empreendimento.
Arrependimento
Além disso, a minuta sobre distrato de imóveis também trata do chamado direito de arrependimento. O consumidor poderia desistir, em até sete dias, de uma compra feita em estande de venda.
Devolução
Já do ponto de vista dos deveres da construtora, a proposta restringe o prazo de tolerância para devolução do valor em até 90 dias, estabelecendo o percentual de 0,5% de multa em caso de atraso. Caso a construtora demore mais de seis meses para efetuar o reembolso, o comprador pode romper o distrato e ir à justiça.
Status da negociação do distrato de imóveis
A minuta, que não tem força de lei, servirá como base para elaboração da proposta definitiva, que está sendo desenvolvida. O texto ainda é polêmico. Alguns profissionais o interpretam como inconstitucional por afrontar os direitos do consumidor. Caso aprovada, a medida provisória produz efeitos imediatos, embora dependa da aprovação do Congresso Nacional para ser transformada em lei de forma definitiva.
