Dívida de condomínio prescreve? Entenda o prazo, riscos e o que fazer

As dívidas condominiais aumentaram significativamente nos últimos anos. As causas são várias: desde a crise provocada pela pandemia até a falta de senso de urgência de alguns condôminos. Diante desse cenário, surge uma pergunta importante: a dívida de condomínio prescreve ou não?

É preciso ter cuidado ao tratar da inadimplência, uma vez que condomínio pode perder o direito de cobrar judicialmente valores atrasados se não agir dentro do prazo correto.

Muitas pessoas acreditam que não existe data limite para a cobrança das taxas condominiais, ou seja, que a dívida nunca prescreve. Mas isso não é verdade, e é justamente esse ponto que vamos esclarecer.

Acompanhe para entender prazos, regras e como se proteger.

O que acontece quando o morador não paga o condomínio?

A primeira coisa que acontece é a aplicação de uma multa, além de juros cobrados pelo banco. O condômino devedor fica impedido de votar em assembleias e pode ter seu nome negativado, mas pode acessar as áreas comuns normalmente. Caso a dívida continue, outras consequências como risco de perda do imóvel podem aparecer.

Após o vencimento do compromisso, a pessoa devedora tem 30 dias para arcar com o débito. Se esse tempo se encerrar, a dívida pode recair para os outros condôminos, gerando uma série de desconfortos no ambiente do condomínio.

Ainda assim, a melhor solução sempre é a resolução entre as partes. A busca de uma conciliação pode (e deve) ser feita para evitar processos judiciais, e para isso existe um prazo amigável de 60 dias para recebimento dos débitos. Após esse período, a cobrança jurídica se inicia.

De acordo com o Art. 784 da Lei Nº 13.105, de 16 de março de 2015, 

“São títulos executivos extrajudiciais:

VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas(...)”

Ou seja, nesses casos a execução da cobrança é ainda mais rápida no âmbito jurídico, e uma ação judicial pode resultar na penhora dos bens e leilão do imóvel inadimplente.

O que é a prescrição da dívida de condomínio?

A prescrição da dívida de condomínio é o instituto jurídico que determina o prazo para o condomínio cobrar judicialmente valores em atraso. Em outras palavras, trata-se da forma pela qual um direito de cobrança pode se extinguir com o tempo caso não seja exercido dentro do prazo legal.

Segundo o Art. 189 do Código Civil, 

“Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue pela prescrição”. 

No caso das dívidas condominiais, o prazo prescricional é de 5 anos, conforme prevê o Art. 206, §5º, I do Código Civil. Entenda como a prescrição funciona na prática:

• prazo fixo: os prazos de prescrição não podem ser alterados por acordo entre as partes.
• alegação em qualquer instância: a prescrição pode ser invocada em qualquer grau de jurisdição pela parte beneficiada.
• efeito sobre sucessores: a prescrição iniciada contra uma pessoa continua a correr contra seus sucessores.
• solidariedade: se a prescrição for suspensa para um credor solidário, os demais só podem se beneficiar se a obrigação for indivisível.
• interrupção e reinício: a prescrição interrompida recomeça a contar a partir da data do ato que a interrompeu ou do último ato do processo que a interrompeu.

Com esse entendimento, fica mais claro como o condomínio deve agir para evitar perder o direito de cobrar dívidas e quais são os efeitos legais da prescrição.

Causas que suspendem ou impedem a prescrição

Existem situações específicas em que a contagem do prazo prescricional é suspensa ou não se aplica, garantindo proteção legal a determinadas relações e circunstâncias. Segundo os Artigos 197 e 198 do Código Civil, essas situações incluem:

• entre os cônjuges, enquanto durar a sociedade conjugal;
• entre ascendentes e descendentes, durante o exercício do poder familiar, assim como entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela;
• contra ausentes do país em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios, e contra os que se encontram servindo nas Forças Armadas em tempos de guerra.

Causas que interrompem a prescrição

A interrupção da prescrição reinicia a contagem do prazo, garantindo que o credor possa cobrar a dívida mesmo após o início do prazo prescricional. Os efeitos da interrupção variam conforme quem a realiza e quem é afetado. 

Segundo os Artigos 202 a 204 do Código Civil, a prescrição pode ser interrompida nas seguintes situações:

• por despacho do juiz (mesmo incompetente) que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual;
• por protesto, nas condições legais, inclusive protesto cambial;
• pela apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores;
• por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;
• por ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor;
• por qualquer interessado.

Na prática, isso significa que:

• a interrupção feita por um credor não beneficia os outros. Da mesma forma, a interrupção contra um codevedor ou seu herdeiro não afeta os demais coobrigados;
• interrupções por um dos credores solidários aproveitam os outros; interrupções contra devedor solidário envolvem os demais devedores e seus herdeiros;
• interrupções contra um herdeiro do devedor solidário não prejudicam os outros herdeiros ou devedores, exceto em obrigações indivisíveis;
• a interrupção produzida contra o principal devedor prejudica o fiador.

Quais são as espécies de prescrição de dívida condominial existentes?

No Código Civil, existem diferentes prazos prescricionais, cada um aplicável a situações específicas. A seguir, os principais prazos, organizados do menor para o maior:

1 ano – Art. 206, § 1º do Código Civil

Prescreve em 1 ano a pretensão:

• dos hospedeiros ou fornecedores de víveres destinados a consumo no próprio estabelecimento, para pagamento da hospedagem ou alimentos;
• do segurado contra o segurador, ou vice-versa. Para o segurado, no caso de seguro de responsabilidade civil, da data em que é citado para responder à ação de indenização proposta pelo terceiro prejudicado, ou da data que a este indeniza com a anuência do segurador;
• aos demais seguros, da ciência do fato gerador da pretensão;
• frente a tabeliães, auxiliares da justiça, serventuários judiciais, árbitros e peritos, pela percepção de emolumentos, custas e honorários;
• contra peritos pela avaliação de bens que entraram para a formação do capital de sociedade anônima, contado da publicação da ata da assembleia que aprovou o laudo; e
• credores não pagos contra sócios, acionistas ou liquidantes, contado da publicação da ata de encerramento da liquidação da sociedade.

2 anos – Art. 206, § 2º do Código Civil

• pretensão para receber prestações alimentares, a partir da data em que se vencerem.

3 anos – Art. 206, § 3º do Código Civil

Prescreve em 3 anos:

• dívidas relativas a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos;
• recebimento de prestações vencidas de rendas temporárias ou vitalícias;
• pretensão para juros, dividendos ou quaisquer prestações acessórias pagáveis em períodos de até um ano;
• ressarcimento de enriquecimento sem causa;
• reparação civil;
• restituição de lucros ou dividendos recebidos de má-fé;
• ações contra fundadores, administradores, fiscais e liquidantes de sociedades anônimas, conforme a violação do estatuto ou lei;
• pagamento de títulos de crédito, a contar do vencimento;
• beneficiário ou terceiro prejudicado em seguro de responsabilidade civil obrigatório.

4 anos – Art. 206, § 4º do Código Civil

• pretensão relativa à tutela, a contar da data da aprovação das contas.

5 anos – Art. 206, § 5º do Código Civil

• cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
• pretensão de profissionais liberais, procuradores judiciais, curadores e professores pelos honorários, contado da conclusão dos serviços ou cessação do contrato/mando;
• pretensão do vencedor para haver do vencido o que despendeu em juízo.

10 anos – Art. 205 do Código Civil

• prazo geral de prescrição, aplicável quando a lei não estabelecer prazo menor.

Afinal de contas, dívida de condomínio prescreve?

Sim. Atualmente, a dívida condominial prescreve em 5 anos, contados a partir do vencimento da prestação.

Anteriormente, muitos juristas defendiam que o prazo era de 10 anos, com base no Art. 205 do Código Civil, aplicável às dívidas não especificadas na lei. Porém, desde a entrada em vigor do Código Civil de 2002 e com as reiteradas decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), essa interpretação deixou de ser aceita.

Mas o que diz o STJ?

Segundo o STJ, na análise do ministro Luís Felipe Salomão:

“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Portanto, para dívidas condominiais atuais, o prazo de prescrição é de 5 anos, reforçando a importância de o condomínio agir dentro desse período para não perder o direito de cobrar judicialmente.

Como lidar com a prescrição da dívida de condomínio?

Para evitar perdas e garantir o recebimento das cotas condominiais, é importante adotar medidas práticas de controle e cobrança da inadimplência:

• mantenha o controle rigoroso da inadimplência: registre todos os débitos, datas de vencimento e parcelas em atraso.
• cobrança extrajudicial: envie notificações, boletos atualizados e comunicações formais antes de acionar judicialmente.
• protesto de dívida: o condomínio pode protestar títulos de cobrança, fortalecendo o direito de cobrança e interrompendo a prescrição.
• negociação com o inadimplente: sempre que possível, busque acordo ou parcelamento, conciliando recebimento da dívida e preservação do convívio condominial.
• ação judicial quando necessário: acione juridicamente de forma estratégica antes do prazo prescricional de 5 anos expirar.
• conheça a legislação e direitos: a dívida do condomínio passa para o novo proprietário, e o inadimplente não pode ser impedido de usar áreas comuns, mas perde o direito de voto em assembleia.
• gestão preventiva: revisões periódicas do regimento interno e comunicação clara sobre obrigações ajudam a reduzir a inadimplência futura.

Como deve ser feito um acordo de quitação de dívida condominial?

O primeiro passo para viabilizar um acordo é calcular o valor atualizado da dívida, somando o débito original com juros, multas e encargos aplicáveis. É fundamental ter esse valor correto antes de qualquer negociação.

Em seguida, é hora de negociar com o condômino. O pagamento pode ser integral ou parcelado, dependendo da capacidade do devedor. Uma alternativa é sugerir que ele recorra a empréstimos bancários para quitar o débito, facilitando a negociação.

O acordo deve ser formalizado por escrito, detalhando valores, prazos e condições de pagamento. Sempre que possível, garanta que o documento possa ser registrado legalmente, oferecendo segurança jurídica para ambas as partes.

Lembre-se de que, após a distribuição de uma ação judicial, o prazo de prescrição deixa de correr, reforçando a necessidade de agir rapidamente. Sempre que possível, priorize o acordo extrajudicial, evitando sobrecarregar o sistema judiciário. Caso o diálogo não seja suficiente, não hesite em ingressar com ação judicial para receber os valores devidos.

Seguindo essas orientações, o condomínio consegue garantir o recebimento das cotas de forma organizada, segura e dentro da lei, evitando perdas e complicações futuras.

A dívida acompanha o imóvel mesmo após a venda?

Sim. A dívida condominial é propter rem, ou seja, está vinculada à unidade, e não à pessoa do antigo proprietário. Isso significa que, mesmo após a venda, a dívida pode ser cobrada do novo proprietário, garantindo que o condomínio não perca o direito de receber os valores devidos.

Para os compradores, é fundamental tomar cuidados antes da aquisição: solicitar a certidão negativa de débitos condominiais e verificar eventuais pendências da unidade. Dessa forma, é possível evitar surpresas e se preparar para assumir qualquer valor em atraso de forma planejada.

Entender que a dívida acompanha o imóvel reforça a importância de gestão e transparência, protegendo tanto o condomínio quanto o novo proprietário.

O que administradoras devem fazer para evitar a prescrição?

Para evitar a perda do direito de cobrar dívidas condominiais, a gestão eficiente da inadimplência é essencial. O primeiro passo é utilizar sistemas de monitoramento que acompanhem todas as cotas em atraso, gerando alertas automáticos sobre os prazos prescricionais.

A automação das cobranças, como envio de notificações e boletos atualizados, ajuda a manter o fluxo financeiro e reduz a chance de esquecimentos. 

É igualmente importante registrar corretamente todas as tentativas de negociação com os condôminos inadimplentes, garantindo segurança jurídica caso seja necessário recorrer à via judicial.

Investir em controle digital e processos organizados não só evita a prescrição como também melhora a transparência e a gestão do condomínio, protegendo os interesses de todos os condôminos.

Dica: o Group COM é o melhor aplicativo do mercado para esse tipo de atividade!

Como evitar prejuízos com a prescrição da dívida de condomínio

A dívida de condomínio prescreve judicialmente após 5 anos, conforme estabelece o Código Civil. No entanto, é possível evitar perdas com uma gestão ativa: monitorando prazos, registrando negociações, automatizando cobranças e mantendo controle financeiro rigoroso.

Investir em tecnologia e planejamento permite que síndicos e administradoras atuem rapidamente, garantam o recebimento das cotas e evitem complicações legais.

Para tornar esse processo mais simples e seguro, as soluções da Group oferecem automação de cobranças, controle de prazos e gestão financeira integrada, facilitando o dia a dia da administração condominial. 

Conheça em detalhes as Soluções da Group para Administradoras!

Perguntas frequentes sobre a prescrição da dívida de condomínio

Confira, a seguir, as respostas para as principais dúvidas sobre o tema: