Ăltima atualização: 18 de janeiro de 2024
Para o gestor de propriedade Ă© fundamental entender todos os assuntos que norteiam a vida condominial como um todo.
Se tivĂ©ssemos um ranking dos temas mais estudados, poderĂamos dizer que a inadimplĂȘncia condominial estaria em primeiro lugar. PorĂ©m, serĂĄ que sabemos todas as particularidades que a envolve?
Para nĂŁo ter mais dĂșvidas, aproveite o artigo abaixo.
1. InadimplĂȘncia condominial: legislação
As cobranças das dĂvidas condominiais devem ser realizadas pelo sĂndico (que Ă© o principal responsĂĄvel pelo condomĂnio), conforme prevĂȘ o artigo 1348 do CĂłdigo Civil:
Art. 1.348. Compete ao sĂndico:
VII – cobrar dos condĂŽminos as suas contribuiçÔes, bem como impor e cobrar as multas devidas.
Tais cobranças podem ser realizadas de forma judicial (processo judicial) ou extrajudicial (carta de cobrança).
Importante: Em relação às cobranças judiciais, tivemos mudanças significativas no código de processo civil de 2015.
Ocorre que nossa legislação anterior ao CPC/15, qual seja CPC/73, a cobrança era através de procedimento sumårio, sendo agora um procedimento comum, vejamos:
Art. 1.049. Sempre que a lei remeter a procedimento previsto na lei processual sem especificĂĄ-lo, serĂĄ observado o procedimento comum previsto neste CĂłdigo.
ParĂĄgrafo Ășnico. Na hipĂłtese de a lei remeter ao procedimento sumĂĄrio, serĂĄ observado o procedimento comum previsto neste CĂłdigo, com as modificaçÔes previstas na prĂłpria lei especial, se houver.
Ainda nesse sentido, o artigo 784 do CPC/15 inseriu no inciso X a taxa condominial como um tĂtulo executivo extrajudicial.
Art. 784. SĂŁo tĂtulos executivos extrajudiciais:
X – o crĂ©dito referente Ă s contribuiçÔes ordinĂĄrias ou extraordinĂĄrias de condomĂnio edilĂcio, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
2. Sobre a cobrança da inadimplĂȘncia condominial
A inadimplĂȘncia condominial Ă© um desafio para qualquer gestor de propriedade. Segundo alguns especialistas esse Ă© o motivo de principal preocupação dos sĂndicos.
Sabemos que vĂĄrios assuntos envolvem a vida condominial, porĂ©m talvez o que cause maior impacto para a vida do condomĂnio seja a falta de controle de inadimplĂȘncia.
Ă um assunto especial que precisa ser detalhado.
Vamos lĂĄ?
Dica: Conhecer a legislação é extremamente importante, por isso vale sempre estudar e procurar novidades sobre a gestão condominial. Por isso, não perca as aulas gratuitas do Group Educa.
2.2. Citação nos processos judiciais de cobrança de condomĂnio
Nos condomĂnios edilĂcios ou nos loteamentos com controle de acesso, serĂĄ vĂĄlida a entrega do mandado a funcionĂĄrio da portaria responsĂĄvel pelo recebimento de correspondĂȘncia, que, entretanto, poderĂĄ recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatĂĄrio da correspondĂȘncia estĂĄ ausente.
Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o devedor em seu domicĂlio ou residĂȘncia sem o encontrar, deverĂĄ, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da famĂlia ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia Ăștil imediato, voltarĂĄ a fim de efetuar a citação, na hora que designar.
Nos condomĂnios edilĂcios ou nos loteamentos com controle de acesso, serĂĄ vĂĄlida a intimação a que se refere o caput feita a funcionĂĄrio da portaria responsĂĄvel pelo recebimento de correspondĂȘncia, que Ă© o que nos diz o artigo 252 do CĂłdigo de Processo Civil.
ObservaçÔes importantes:
- a) A requerimento da parte, o juiz pode determinar a inclusĂŁo do nome do executado em cadastros de inadimplentes;
- b) A inscrição serå cancelada imediatamente se for efetuado o pagamento, se for garantida a execução ou se a execução for extinta por qualquer outro motivo.
3. Como lidar com a inadimplĂȘncia condominial
A inadimplĂȘncia condominial Ă© algo que sempre acontecerĂĄ, porĂ©m Ă© possĂvel reduzir suas ocorrĂȘncias e evitĂĄ-la ao mĂĄximo. Por isso, pensamos em algumas dicas que vĂŁo lhe ajudar com essa questĂŁo:
Canal aberto de comunicação
No caso, este ponto se resume ao famoso âresolver na conversaâ, sendo assim, Ă© boa prĂĄtica, o sĂndico disponibilizar um canal de comunicação de fĂĄcil acesso. Dessa forma, o devedor pode recorrer Ă uma solução mais amistosa por meio de uma conversa a respeito dos dĂ©bitos.
Campanhas internas
Para abordar uma situação de altas taxas de inadimplĂȘncia, uma boa tĂ©cnica, Ă© realizar campanhas internas de comunicação, que visam mostrar para os condĂŽminos o que pode acontecer Ă queles que deixam de pagar. A ideia nĂŁo Ă© dar uma lição de moral, nem ser agressivo, mas sim, conscientizar e alertar essas pessoas.
Ação judicial
De Ășltimo caso, pode ser que vocĂȘ deva recorrer Ă uma ação judicial. Para saber quando acionar este recurso, basta seguir as diretrizes da Convenção de CondomĂnio, onde deve estar esclarecido o prazo para pagamento antes de acionar a justiça.
Cobrança ågil
O ideal, claro, Ă© que a cobrança seja realizada imediatamente apĂłs a data de vencimento, evitando que a dĂvida aumente. Para isso, pode-se usar vĂĄrios mĂ©todos de cobrança, como carta, e-mail, telefonema, entre outros. O mĂ©todo mais eficiente seria por meio da automatização desse tipo de processo, algo que pode ser facilmente realizado por um sistema para condomĂnios.
Facilite o pagamento
Por Ășltimo, mas nĂŁo menos importante, uma dica bem Ăștil para reduzir os casos de inadimplĂȘncia, seria oferecer diversas formas de pagamento, podendo ser por meio de um DĂ©bito Direto Autorizado, por exemplo, que torna o pagamento automĂĄtico. Outrossim, tambĂ©m Ă© de extrema importĂąncia disponibilizar segunda via de boletos. Para isso, a administradora pode atĂ© mesmo oferecer um aplicativo para condomĂnio capaz de realizar essa função, tornando o processo de pagamento mais fĂĄcil ainda.
4. Cuidados ao cobrar os condĂŽminos inadimplentes
Se por um lado o sĂndico deve cumprir sua obrigação em realizar as cobranças, por outro, ele deve se ater a melhor forma de o fazĂȘ-lo.
Isso porque uma cobrança vexatória, por exemplo, pode acarretar um processo e pagamento de danos morais.
Ou seja, pode acarretar responsabilidade cĂvel e criminal a depender do ocorrido.
4.1. Direitos do condĂŽmino inadimplente
O condĂŽmino inadimplente fica impedido de votar nas assembleias, conforme prevĂȘ o artigo 1335 do cĂłdigo civil:
Art. 1.335. SĂŁo direitos do condĂŽmino:
III – votar nas deliberaçÔes da assembleia e delas participar, estando quite.
Importante: Alguns sĂndicos reiteram a ideia de que o condĂŽmino inadimplente seja privado de uso de ĂĄgua, por exemplo. Nesses casos, recomendamos que tal privação nĂŁo ocorra. Trata-se de desrespeito a princĂpios, como o da dignidade da pessoa humana.
5. Carta para inadimplentes de condomĂnio
Este é um instrumento utilizado para realizar cobranças amigåveis do aluguel. Pode ser usada pelo locador ou pelos responsåveis pelo recebimento do valor em questão.
O envio da carta representa o esclarecimento dos valores em aberto, datas e meios para pagamentos.
6. Perda da propriedade pelo condĂŽmino inadimplente
Existem inĂșmeros motivos que podem acarretar a perda da propriedade, como:
- a) Alienação: A alienação Ă© o negĂłcio jurĂdico onde o proprietĂĄrio transfere (gratuita ou onerosamente) a outro o seu direito sobre coisa imĂłvel ou mĂłvel;
- b) RenĂșncia: aqui o proprietĂĄrio declara que nĂŁo quer aquela propriedade;
- c) Abandono: o abandono o proprietĂĄrio desfaz da âcoisaâ simplesmente porque nĂŁo o quer. NĂŁo quer ser seu dono;
- d) Perecimento da coisa: trata-se de perda involuntĂĄria da propriedade por perecimento material;
- e) Desapropriação: e divide em: Necessidade pĂșblica; Interesse Social e Utilidade PĂșblica: Visa satisfazer interesses coletivos.
Agora o que poucos ainda entendem Ă© que a dĂvida condominial tambĂ©m pode ser considerada uma modalidade de perda da propriedade, pela ressalva legal a penhorabilidade do bem para atender ao pagamento de tais dĂ©bitos, senĂŁo vejamos:
Art. 3Âș A impenhorabilidade Ă© oponĂvel em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciĂĄria, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuiçÔes devidas em função do imĂłvel familiar.
Nesse sentido, segue abaixo trecho de decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça):
âA jurisprudĂȘncia do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que Ă© possĂvel a penhora de bem de famĂlia quando a dĂvida Ă© oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. (âŠ)“.(AgRg no REsp 1196942/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BĂAS CUEVA, TERCEIRA TURMAâ
7. Prescrição de inadimplĂȘncia condominial
Se a dĂvida de condomĂnio prescreve, Ă© um assunto que causa diversas discussĂ”es no campo jurĂdico, entretanto, nĂŁo se pode fechar os olhos a decisĂŁo do Superior Tribunal de Justiça que afirma que apĂłs o CĂłdigo Civil de 2002, Ă© quinquenal o prazo prescricional para o CondomĂnio geral ou EdilĂcio (seja ele vertical ou horizontal).
Portanto, para sintetizar: Art. 206. Prescreve em 5 Em cinco anos: I â A pretensĂŁo de cobrança de dĂvidas lĂquidas constantes de instrumento pĂșblico ou particular.
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