Os imóveis locados representam uma faixa de 18,3% das moradias brasileiras e todos os anos esses contratos de locação fazem aniversário. O marco anual vem acompanhado de um questionamento muito comum: como calcular reajuste de aluguel?
Muitos gestores imobiliários têm dúvidas quanto a aplicação do índice e a efetiva realização dos cálculos. Dessa forma, a fim de evitar erros e eventuais prejuízos para o locador e o locatário, é necessário que os profissionais da área se informem para realizar o reajuste de aluguel de forma correta.
De modo a auxiliá-lo no entendimento sobre o tema, desenvolvemos esse artigo explicando todos os detalhes de como calcular reajuste de aluguel. Boa leitura!
O que é reajuste de aluguel?
O reajuste de aluguel é a atualização do valor pago mensalmente na locação de um imóvel. De acordo com a lei sob o nº 8.245/91 (lei do inquilinato ou lei das locações) essa atualização deve ocorrer a cada 12 meses.
Assim, é uma medida que pretende corrigir o valor pago para que ele acompanhe os índices do mercado. O cálculo pode ser feito em comum acordo entre as partes envolvidas. No entanto, existem algumas referências para se chegar a um preço mais justo que devem ser conhecidas. Assim, locador e locatário podem:
- negociar um novo valor para a locação;
- aplicar o índice de reajuste presente no contrato de locação;
- inserir ou alterar a cláusula de reajuste presente no contrato de locação.
Índice de reajuste
O que é um índice de reajuste de aluguel?
Sabemos que de tempos em tempos os produtos e serviços sofrem atualizações monetárias. Com isso, o índice de reajuste é uma ferramenta que tem a função de gerir os valores vigentes em um contrato de locação.
A base para atualizar o valor do aluguel precisa ser transparente e estar descrita em contrato. O objetivo de fazer esse aumento de preço é acompanhar as variações do mercado e as alterações de valor para a nossa moeda, o real. Dessa maneira, não existem prejuízos aos envolvidos.
Quais são os principais índices para reajuste de aluguel?
Para chegar ao valor do aumento anual de aluguel, é preciso considerar os principais índices de reajuste:
- Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) — é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e objetiva ofertar, mês a mês, uma variação de valores frente aos produtos destinados ao cliente final;
- Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) — calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) com o objetivo de registrar, mês a mês, a inflação de inúmeros produtos e serviços. Apesar disso, tem divulgação trimestral.
Como escolher o melhor índice de reajuste de aluguel?
Tendo em mente que o IGP-M e o IPCA são os índices usados para fazer esse cálculo, é preciso saber qual deles é o melhor para ambas as partes. Primeiramente, vale ressaltar que o IGP-M, como um valor acumulado, tende a ser bem mais alto.
Em 2021, esse percentual do reajuste de aluguel está bastante elevado, o que tem um peso significativo para o bolso dos inquilinos. Com a instabilidade financeira no Brasil, neste ano a taxa é a maior em 18 anos. Assim, não flexibilizar o valor do aumento anual de aluguel pode resultar na perda de contratos de locação.
Nesse sentido, uma alternativa de negociação que pode favorecer ambas as partes é manter o cálculo mais próximo do IPCA, que está com inflação projetada em 5,25% ao ano. É uma alternativa para trazer maior estabilidade para a relação, pois eleva a satisfação dos inquilinos e ajuda na sua retenção.
Como calcular o reajuste anual de aluguel em 2021?
Antes de calcular o valor do aluguel com reajuste, é necessário verificar no contrato de locação de imóvel qual o mês de aniversário. Com essa data em mãos, basta observar – em uma fonte confiável – qual é o valor adequado conforme o índice que será utilizado. Confira como fazer o cálculo a partir dos principais índices destacados.
Como calcular o reajuste de aluguel pelo IGP-M
O reajuste de contrato de aluguel pelo IGP-M é um pouco mais complexo pois envolve a soma de valores acumulados. Para facilitar essa conta, o site do Banco Central disponibiliza a Calculadora do Cidadão. Com essa ferramenta, qualquer pessoa pode calcular o reajuste de aluguéis com base na correção IGP-M. Para realizar a ação no site é necessário:
- selecionar o índice para a correção;
- informar a data inicial do contrato de locação;
- preencher a data final ou a data atual do contrato de locação;
- registrar o valor a ser corrigido.
Dessa forma, se, por exemplo, um imóvel tem aluguel no valor de R$1.000 e o aniversário do contrato é em março de 2021, o valor do reajuste é de 33,72%. Com isso, o aluguel deverá passar para R$1.327,28
Como calcular o reajuste de aluguel pelo IPCA
Como mencionamos, o cálculo pelo IPCA tem a divulgação trimestral, que ocorre em março, junho, setembro e dezembro. Além do índice nacional, também é possível se basear pelo IPCA-E, que é regional e tem uma periodicidade diferente.
Para isso, basta avaliar qual o valor no momento do reajuste e acrescentar ao total do aluguel. O procedimento também pode ser feito pela calculadora do Banco Central.
Assim, como no exemplo anterior, de um contrato no valor de R$1.000 com aniversário em março de 2021, o IPCA acumulado correspondente é de 6,17%. Dessa forma, o valor das mensalidades passaria a ser de R$ 1.061,74.
Como explicar o reajuste de contrato de aluguel ao locatário?
Tão importante quanto escolher e calcular o índice de reajuste de aluguel é saber explicar todos os detalhes da operação ao locatário. Se o contrato for transparente e esse tema já tiver sido debatido no momento do acordo, não será um grande problema. Para tanto, torna-se essencial:
- deixar claro que o reajuste de aluguel proporciona equilíbrio contratual;
- destacar o índice e os métodos utilizados no cálculo;
- disponibilizar datas, números e tabelas aplicáveis.
Nesse sentido, o reajuste de aluguel é parte fundamental do contrato de locação, pois ele garante a manutenção do valor conforme as variações do mercado. A recomendação é manter a postura flexível e ouvir as necessidades do inquilino para fazer a negociação, caso a alternativa seja viável.
Para evitar problemas nos cálculos e na sua comunicação, o gestor imobiliário deve dominar o tema e contar com o suporte correspondente, como contador e advogado imobiliário. Com isso, a assertividade do processo é garantida e se previne prejuízos.
Portanto, o reajuste de aluguel é um procedimento fundamental nas relações de locação imobiliária e precisa ser feito com cuidado e transparência. Com essas informações em mente, é possível fazer a atualização sem problemas.
A vistoria do imóvel também é essencial para as locações. Sem ela, as chances de conflitos no contrato se elevam. Existe uma grande solução tecnológica para os processos de vistoria que traz exatidão e agilidade. Para saber mais, acesse o banner abaixo.
