Contratos de locação e suas particularidades

A administração de uma imobiliária exige o conhecimento de diversas áreas.

Ocorre que alguns desses conhecimentos permeiam principalmente os contratos de locação.

Por esse motivo, elaboramos o conteúdo abaixo para auxilia-los. Vamos lá?

1- Contratos de locação e Código Civil

O ordenamento jurídico brasileiro prevê a locação nos artigos 565 a 578 do código civil. Em resumo a locação de coisas decorre de um ato onde um locador coloca a disposição de outrem (locatário) o uso e a fruição de um bem por um determinado período (mediante pagamento do preço estipulado entre as partes), vejamos:

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Ocorre que a aplicação do artigo mencionado é proeminente do contrato de locação de coisas infungíveis. Entretanto, segundo Nelson Rosenvald, nem todos os contratos envolvem a cessão temporária de bens infungíveis são submetidos ao Código Civil, como por exemplo o disposto no artigo 2036 do CC:

Art. 2.036. A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.

Ou seja, a lei do Inquilinato mantém a regência sobre a locação de imóveis urbanos (não residenciais e residenciais).

Lembrete: A Lei 8.245/91 (Lei de locação) continua estabelecendo procedimentos de:

a) Ação de despejo;

b) Ação de consignação de aluguel;

c) Revisional de Aluguel e

d) Renovatória.

2. Elementos contratuais

Segundo o autor Nelson Rosenvald existem 4 elementos constantes em qualquer contrato de locação, sendo eles: Cessão de uso e Gozo, coisa infungível, retribuição (aluguel) e temporariedade (Prazo).

a) Cessão de uso e Gozo: O locador cederá ao locatário o uso e o gozo daquele bem (sem transmitir sua titularidade.

b) Coisa infungível: Caso o objeto do negócio jurídico seja infungível não desvirtua a natureza de um contrato mútuo.

c) Retribuição: Um dos elementos do contrato de locação é o preço, sendo uma contraprestação (prestação pecuniária).

d) Temporariedade: Os contratos de locação possuem prazo, entretanto, mesmo com o prazo estipulado, nada impede que tal prazo seja prorrogado.

3. Natureza Jurídica dos contratos de locação

Os contratos de locação possuem 6 caraterísticas, sendo elas:

a) Contrato Bilateral: Nos contratos de locação ambos têm direitos e obrigações, onde o locador cedo o gozo do bem em troca de uma retribuição pecuniária.

b) Contrato Oneroso: O Locador recebe o aluguel e o locatária faz o uso o bem.

c) Contrato Cumulativo: A prestação de ambas as partes é determinada no início, ou seja, são estipulados no início da celebração daquele negócio jurídico.

d) Contrato Consensual: Trata-se de um acordo de vontades.

e) Contrato não solene: São negócio celebrados através de um instrumento particular.

f) Contrato de execução periódica: Trata-se de uma relação obrigacional com diversas prestações repetidas.

4. Obrigações dos contratantes nos contratos de locação

Nos artigos 566 a 568 do Código Civil estão enumeradas as obrigações do locador. Já nos artigos 569 e 570 temos as obrigações do locatário, vejamos:

4.1 Obrigações do Locador

São obrigações do locador:

a) Entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário:

b) Garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa:

E ainda:

Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Importante: O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.

4.2 Obrigações do Locatário

O locatário é obrigado:

a) Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse:

Segundo Nelson Rosenvald, sendo o locador obrigado a entregar ao locatário a coisa em estado de servir ao uso a que se destina, naturalmente, incumbirá ao locatário usar e fruir do bem em atenção ao uso convencionado pelas partes ou na falta de disposição expressa, presumindo pela natureza do imóvel.

b) Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar.

c) Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

d) Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.

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