Seguro Fiança ou Seguro Aluguel, são muitos os nomes, mas a definição é uma só: uma garantia locatícia.
Esse método de garantia, traz benefícios tanto para o inquilino quanto para o proprietário envolvidos em um processo de locação. Sendo assim, o Seguro Fiança acaba se tornando uma opção bem atraente para muitos envolvidos neste mercado.
O que é o Seguro Fiança?
O Seguro Fiança é uma garantia locatícia, prevista na Lei 8245/1991, conhecida popularmente como Lei do Inquilinato. O que isso quer dizer exatamente? Quando o locatário (inquilino) decide alugar um imóvel, ele precisa apresentar à imobiliária ou ao proprietário uma série de documentações. Esses documentos são para que fique comprovado a capacidade financeira do pretendente em honrar o pagamento do aluguel e seus encargos.
Além da documentação pessoal e de renda, na maioria das locações é solicitado uma garantia, ou seja, algo que possa minimizar o risco de inadimplência ou danos no imóvel que possam ocorrer durante a locação.
É nesse momento que entra o Seguro Fiança. Ele é uma das garantias que podem ser utilizadas para alugar um imóvel, seja este imóvel um comercial ou residencial.
Sendo diferente dos demais, o Seguro Fiança será um prêmio em forma de apólice dado pela Seguradora. De tal forma, garante ao Proprietário o pagamento dos aluguéis e a entrega do imóvel igual o estado original.
Agora que você sabe que o Seguro Fiança é uma garantia na locação, veja como ele funciona.
Como funciona o Seguro Fiança?
Quando uma locação está segurada por esta garantia, quer dizer que a Seguradora será responsável pelas inadimplências e danos causados no imóvel. Ou seja, quando contratado o Seguro Fiança a Seguradora será a responsável pelos pagamentos caso o inquilino não os faça.
Sendo assim, seguradora e locatário tornam-se responsáveis solidários na locação.
Desde 2009, quando a SUSEP (Órgão Regulador de Seguros no Brasil) criou normas para o Seguro Fiança, essa modalidade passou a ser muito procurada pelos proprietários e imobiliárias, principalmente por ser muito mais segura que as outras garantias.
Como funciona a análise do Seguro Fiança?
Por fazer parte da Locação e também ter riscos, a Seguradora irá fazer uma análise rigorosa nas documentações apresentadas pelo interessado.
Cada Seguradora avalia de forma diferente. Contudo o padrão é que seja analisado se a renda do pretendente é compatível com o aluguel ou não. Geralmente a renda deverá ser três vezes o valor do aluguel, além dos encargos locatícios. Fora isso, também é analisado o CPF e sua pontuação no Serasa.
Com base nessas informações, a Seguradora irá cotar um valor a ser pago pelo inquilino para que possa ter o Seguro Fiança como garantia de seu contrato de aluguel.
Esse valor poderá ser parcelado pelo número de meses do contrato de locação ou ser pago em uma única vez.
Vale lembrar que esse valor não é reembolsável.
Há algumas startups de Seguro Fiança que têm inovado e feito análise apenas pelo Score do CPF e utilizado o limite do cartão de crédito para pagamento do seguro. Porém, a cobertura dessas seguradoras é menor do que as empresas tradicionais, conforme veremos a seguir.
Qual o valor do Seguro Fiança e quais são suas coberturas?
O valor do Seguro Fiança, como dito anteriormente, irá variar de acordo com o risco que a Empresa de Seguro entende que o pretendente pode oferecer. Isto é, inquilinos com o CPF com restrição ou sem renda o suficiente pode ter um valor um pouco mais alto a pagar.
Uma pontuação de Score um pouco mais alta pode dar ao inquilino uma taxa menor.
Mas, via de regra, o valor pode ser de 8% até 22,5% do valor do aluguel mensal.
A cobertura oferecida ao cliente irá depender de cada Seguradora. Porém, empresas mais sólidas, geralmente oferecem uma cobertura de até 30 vezes o valor do aluguel para inadimplência. Além de encargos de até 6 vezes o valor do aluguel para danos ao imóvel.
Para startups a cobertura diminui bastante. Porém, por cobrarem uma taxa menor, estes correm um risco maior.
O proprietário ou imobiliária podem contratar coberturas extras como pintura interna e externa e multa contratual, o que aumenta o valor do contrato.
O que acontece se o locatário não pagar o aluguel?
Caso o inquilino fique inadimplente no aluguel ou encargos, a Imobiliária ou proprietário deverá comunicar a Seguradora respeitando os prazos de avisos já estabelecidos antes da contratação.
Neste caso, a Seguradora tentará negociar o pagamento com o locatário. Se, mesmo assim o pagamento não ocorrer, a Seguradora pagará o aluguel e/ou encargos ao proprietário ou imobiliária.
Após o repasse dos valores ao proprietário, continuando o inquilino inadimplente, o proprietário ou imobiliária deverão ajuizar ação de despejo e todas as custas judiciais serão ressarcidas pela Seguradora.
A Seguradora irá efetuar os pagamentos até o limite de cobertura contratado. Mas, como a Seguradora não quer ter prejuízo, quanto antes conseguir um acordo ou obter a desocupação do inquilino, melhor será para a Seguradora. Então é bem incomum que a cobertura do Seguro chegue no limite.
Feito os pagamentos à Imobiliária e/ou Proprietário, a Seguradora irá realizar a cobrança ao locatário dos valores não pagos e prejuízos no imóvel se houver. Essas cobranças podem ser feitas até mesmo de forma extrajudicial ou judicial.
Qual o procedimento para alugar um imóvel com Seguro Fiança?
Quando o locatário sinaliza que gostou de um imóvel, ele irá até a Imobiliária ou até o proprietário pedir a reserva dele. A partir disso, é iniciada a fase de documentação. Nessa etapa, o locatário informa que deseja fazer com Seguro Fiança.
Feito isso, o responsável do imóvel irá encaminhar os documentos pessoais e comprovantes de renda do futuro inquilino a uma Seguradora. Existem várias no mercado e as taxas de juros entre elas podem variar.
Como funciona a renovação do Seguro Fiança?
Quando parcelado, o Seguro Fiança sempre acompanha o número de meses do contrato. Se o contrato for 12 meses, será 12 parcelas de Seguro.
Se o Contrato de Locação for renovado, o Seguro Fiança irá renovar pelo mesmo prazo do contrato.
Se o Aluguel sofrer reajuste, a Seguradora deverá ser comunicada para que o valor de Seguro seja reajustado também.
Quando houver renovação no Contrato do Aluguel e o locatário desejar continuar com a Garantia de Seguro Fiança, a seguradora irá renovar e não será feito nova análise na renda ou CPF.
Quem paga o seguro e quem pode contratar?
O Seguro Fiança na maioria dos contratos é pago pelo inquilino, mas, muitas vezes, para flexibilizar a locação, o proprietário aceita arcar com esse custo. Há também imobiliárias que pagam o seguro e ofertam o imóvel com Seguro Fiança gratuito.
Atualmente, são poucas as Seguradoras que oferecem o Seguro Fiança aos proprietários. Comumente, essa é uma garantia oferecida apenas à Imobiliárias que, por sequência, repassam os inquilinos e proprietários de sua carteira.
Quais as vantagens do Seguro Fiança?
Para o proprietário, a grande vantagem está na segurança de receber seu aluguel independentemente de inadimplência do inquilino. Bem como a garantia de que, caso o imóvel seja danificado, ele terá cobertura dos gastos com reparo.
Já o inquilino terá a praticidade de pagar apenas um valor para garantir o aluguel do imóvel. Isso sem precisar de um montante em dinheiro ou fiador. Fora isso, ele contará com uma Assistência 24 horas oferecida pelas Seguradora ao contratada.
Quais a desvantagens?
Para o proprietário a única desvantagem acontece em caso de inadimplência. Isso porque ele deve aguardar o prazo estabelecido para comunicar com a Seguradora, bem como a negociação dela com o inquilino. Para isso, são geralmente 30 dias. Mas, após o segundo mês de atraso, ele já receberá no vencimento o aluguel.
Para o inquilino, a desvantagem seria pagar um valor a mais na locação e este valor não ser reembolsado.
Vemos que o Seguro Fiança é uma garantia que está se tornando muito popular e tem sido bem aceita dada sua praticidade e segurança. Por isso, os Proprietários e imobiliárias devem avaliar o oferecimento dessa garantia aos seus inquilinos.
Independentemente de como será realizado o acordo de locação, parte importante de qualquer relação entre inquilino e proprietário é a vistoria do imóvel.
Este processo deve ser realizado antes, depois e, até mesmo, durante o período de locação. É por meio da vistoria que se terá certeza do estado de conservação do imóvel, revelando se houve algum dano causado pelo inquilino, por exemplo.
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