O contrato de locação é utilizado para formalizar os mais diversos negócios imobiliários disponíveis no mercado. Para tanto, é importante identificar as particularidades do negócio que será firmado entre as partes com o apoio do gestor imobiliário.
Dentre as possibilidades disponíveis, o contrato de locação comercial possui características, obrigações, direitos e deveres únicos que o diferencia do contrato de locação de imóvel residencial ou para temporada.
Dessa forma, o conteúdo abaixo irá explicar todos os detalhes relacionados ao contrato de locação comercial. Será disponibilizado ainda um modelo para livre consulta e utilização. Vamos lá?
1. O que é um contrato de locação comercial?
O contrato de locação comercial é conhecido por muitos como contrato de locação de imóvel não residencial. Como os próprios nomes já dizem, trata-se da locação de um imóvel com destinação à exploração de alguma atividade econômica.
O imóvel locado será utilizado com uma única finalidade: servir de espaço físico para a comercialização de produtos, serviços e/ou experiências. As regras relacionadas ao contrato de locação comercial estão dispostas nos artigos 51 a 57 da lei sob o nº 8.245/91 (lei do inquilinato ou lei das locações).
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2. Qual o prazo mínimo do contrato de locação comercial?
A lei sob o nº 8.245/91 (lei do inquilinato ou lei das locações) não determina um prazo mínimo para o contrato de locação comercial. As partes poderão determinar livremente qual será esse prazo.
Apesar disso, se o contrato for pactuado por um período mínimo igual ou superior ao de 05 (cinco) anos, o locatário poderá impor a renovação do contrato. O locatário deverá preencher alguns requisitos para realizar essa renovação compulsória. São eles:
- O contrato que será renovado deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
- O prazo mínimo do contrato que será renovado ou a soma dos prazos ininterruptos precisa ser de 05 (cinco) anos; e
- O Locatário precisa estar explorando seu comércio, no mesmo ramo de atividade, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 03 (três) anos.
2.1. O que é renovação compulsória no contrato de locação comercial?
A renovação compulsória do contrato de locação comercial objetiva a proteção do ponto comercial e, cumpridos seus requisitos legais, o locatário poderá exigi-la. A exigência em questão ocorrerá através do ajuizamento de uma ação judicial.
A ação judicial deverá ser distribuída por um advogado no prazo máximo de 01 (um) ano e no prazo mínimo de 06 (seis) meses para o término do contrato e demonstrar:
- Preenchimento dos requisitos exigidos para a renovação compulsória, citados no item acima;
- Pagamento dos impostos e taxas de responsabilidade do locatário que incidem sobre o imóvel;
- Ofertado para a realização da renovação do contrato;
- Integral cumprimento do contrato; e
- Fiador que será indicado.
A título de curiosidade, o Superior Tribunal de Justiça, entendeu que o locatário possui direito quanto à renovação do contrato de locação comercial pelo prazo mínimo exigido por lei, ou seja, pelo prazo de 05 (cinco) anos e não pelo prazo do último contrato celebrado entre as partes.
3. O que deve ser observado em um contrato de locação comercial?
O contrato de locação comercial deve ser firmado entre as partes com total seriedade. As redações de suas cláusulas devem ser baseadas no equilíbrio, transparência e boa-fé.
Um contrato com vícios, omissões e cláusulas abusivas pode ser anulado no todo ou em parte. Para tanto, as partes devem ser capazes e o objeto do negócio deve ser lícito, possível, determinado ou determinável.
Quando da confecção do contrato é necessária a definição da destinação do imóvel. As partes devem definir para quais fins o imóvel será utilizado. Além disso, conforme a lei sob o nº 8.245/91 (lei do inquilinato ou lei das locações), o locatário não poderá sublocar o imóvel, sem o consentimento por escrito do locador.
4. Modelo de um contrato de locação comercial
Locador: [Nome Completo ou Razão Social], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], [CPF ou CNPJ], [Rua / Avenida __, nº __, Bairro, Cidade, Estado, CEP].
Locatário: [Nome Completo ou Razão Social], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], [CPF ou CNPJ], [Rua / Avenida __, nº __, Bairro, Cidade, Estado, CEP].
Fiadores: [Nome Completo ou Razão Social], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], [CPF ou CNPJ], [Rua / Avenida __, nº __, Bairro, Cidade, Estado, CEP] e [Nome Completo ou Razão Social], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], [CPF ou CNPJ], [Rua / Avenida __, nº __, Bairro, Cidade, Estado, CEP].
Cláusula Primeira – Objeto: Constitui objeto do presente Contrato a locação do imóvel situado à [Rua / Avenida __, nº __, Bairro, Cidade, Estado, CEP], composto por [acrescentar a descrição completa e a destinação do imóvel que será alugado].
Cláusula Segunda – Prazo: O prazo de locação será de [__] anos, tendo início no dia [dia] de [mês] de [ano] e término previsto para o dia [dia] de [mês] de [ano].
Parágrafo Primeiro: Se o Locatário devolver o imóvel comercial locado antes do prazo ajustado no Caput desta Cláusula, pagará ao Locador a multa compensatória correspondente a 03 (três) meses de aluguel em vigor, reduzida proporcionalmente ao tempo do presente Contrato já cumprido, na base de 1/12 (um doze avos) para cada mês já transcorrido.
Parágrafo Segundo: Findo prazo acima ajustado, se o Locatário continuar no imóvel comercial locado por mais de 30 (trinta) dias, sem oposição do Locador, ficará a locação prorrogada automaticamente por prazo indeterminado, nas mesmas condições.
Parágrafo Terceiro: O imóvel comercial locado somente poderá ser retomado nos casos previstos na legislação, mas poderá ser devolvido pelo Locatário a qualquer tempo, sem a incidência de qualquer multa por este motivo, desde que mediante comunicação prévia, por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, da data da restituição do imóvel comercial locado, sob pena de pagar a quantia correspondente a 01 (um) mês de aluguel e encargos vigentes.
Parágrafo Quarto: Após o recebimento de pedido por escrito do Locatário, o Locador terá o prazo de 05 (cinco) dias para efetuar a vistoria do imóvel, correndo por conta do Locatário o aluguel até a efetiva devolução do imóvel ao Locador.
Cláusula Terceira – Preço e Forma de Pagamento: O valor do aluguel mensal é de R$ [__] (valor por extenso) nos primeiros [__] (valor por extenso) meses de locação, com vencimento todo dia [__] de cada mês. Findo esse prazo, o valor ajustado passa a ser de R$ [__] (valor por extenso), com o mesmo vencimento fixado acima.
Parágrafo Primeiro: O valor do aluguel estabelecido no Caput desta Cláusula deverá ser pago em moeda corrente para o Locador na data do vencimento.
Cláusula Quarta – Atraso no Pagamento: O não pagamento do aluguel no prazo ajustado na Cláusula Terceira implicará em multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária calculada pelo IGPM da FGV.
Cláusula Quinta – Reajuste do Aluguel: O valor do aluguel pactuado na Cláusula Terceira sofrerá reajustes anuais com base na variação do Índice Geral de Preços divulgado pela Fundação Getúlio Vargas ou outro índice que porventura venha a substituí-lo.
Cláusula Sexta – Uso do Imóvel: O Locatário obriga-se a manter o imóvel comercial locado em boas condições de higiene, limpeza e conservação, mantendo em perfeito estado as suas instalações elétricas e hidráulicas, afim de restituí-lo no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Cláusula Sétima – Benfeitorias: Eventuais reformas ou adaptações que o Locatário pretender executar no imóvel comercial locado, só poderão ser realizadas mediante autorização prévia e expressa do Locador.
Cláusula Oitava – Exigências dos Poderes Públicos: Obriga-se o Locatário a satisfazer a todas as exigências dos poderes públicos a que der causa.
Cláusula Nona – Cessão, Sublocação e Empréstimo: O Locatário não poderá transferir o presente Contrato, ou sublocar o imóvel comercial locado no todo ou em parte, sem prévia autorização prévia e expressa do Locador.
Cláusula Décima – Despesas de Condomínio, Consumo e Taxas: Todas as despesas decorrentes do presente Contrato, quais sejam, consumo de água, luz, telefone e gás, prêmio de seguro contra incêndio, além do IPTU, ficam a cargo do Locatário, cabendo-lhe efetuar diretamente esses pagamentos nas devidas épocas.
Cláusula Décima Primeira – Vistoria: O Locatário desde já faculta ao Locador examinar ou vistoriar o imóvel comercial locado, sempre que o segundo entender conveniente, desde que previamente acordados dia e hora.
Cláusula Décima Primeira – Rescisão: O presente Contrato ficará rescindido de pleno direito, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial e sem que assista a nenhuma das Partes o direito a qualquer indenização, ficando as Partes, daí por diante, desobrigadas por todas as Cláusulas do presente Contrato, nos seguintes casos: (i) Processo de desapropriação total ou parcial do imóvel comercial locado; (ii) Ocorrência de qualquer evento ou incêndio do imóvel comercial locado que impeça a sua ocupação, havendo ou não culpa do locatário e dos que estão sob sua responsabilidade; ou (iii) Qualquer outro fato que obrigue o impedimento do imóvel comercial locado, impossibilitando a continuidade da locação.
Cláusula Décima Segunda – Alienação do Imóvel: Caso o imóvel comercial locado for alienado durante o prazo locatício, o adquirente fica obrigado a respeitar o presente Contrato.
Cláusula Décima Terceira – Fiança: Assinam também o presente Contrato, solidariamente com o Locatário por todas obrigações firmadas, os fiadores [Nome Completo ou Razão Social], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], [CPF ou CNPJ], [Rua / Avenida __, nº __, Bairro, Cidade, Estado, CEP] e [Nome Completo ou Razão Social], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], [CPF ou CNPJ], [Rua / Avenida __, nº __, Bairro, Cidade, Estado, CEP], cuja responsabilidade subsistirá até a entrega efetiva das chaves do imóvel comercial locado.
Cláusula Décima Quarta – Substituição da Garantia: No caso de morte, falência ou insolvência de qualquer um dos fiadores, o Locatário será obrigado, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, a substituir a garantia locatícia.
Cláusula Décima Quinta – Infração Contratual: A Parte que infringir o presente Contrato pagará à Parte inocente o valor correspondente a 03 (três) aluguéis vigentes à época da infração, sem prejuízo de arcar com eventuais perdas e danos que ocasionar e determinar a imediata rescisão do presente contrato.
Cláusula Décima Sexta – Finalidade: O imóvel será locado para uso exclusivamente comercial de uma [__], não podendo, o Locatário, exercer outro ramo senão o aqui estipulado.
Cláusula Décima Sétima – Foro: Para todas as questões decorrentes do presente Contrato, será competente o foro da situação do imóvel comercial, seja qual for o domicílio dos contratantes.
Fica eleito, com exclusão de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, o foro da cidade de [__], estado de [__], para dirimir quaisquer dúvidas oriundas do presente Contrato.
E, por estarem justos e contratados, assinam o presente Contrato em 02 (duas) vias de igual teor e forma, na presença de 02 (duas) testemunhas apontadas abaixo.
[Cidade], [Estado], [dia] de [mês] de [ano].
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Locador
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Locatário
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Fiador
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Fiador
_____________________
Testemunha
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Testemunha
Como vimos, a figura do fiador é de suma importância para o acordo de locação, mas qual é exatamente sua responsabilidade no contrato em questão?
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Recapitulando...
A locação comercial também é chamada de locação de imóvel não residencial. É uma locação em que o imóvel tem como objetivo a exploração de alguma atividade econômica.
- Não residencial ou comercial;
- Residencial;
- Temporada.
