Assim como o síndico comum, o síndico profissional que é contratado pelos seus serviços também tem responsabilidades como intermediar os interesses dos moradores com a administradora, supervisionar as manutenções na estrutura, contratar funcionários, dentre outras.
É um especialista contratado externamente para administrar um condomínio, que não é morador do condomínio, sendo remunerado pelos seus serviço
O síndico do condomínio é, indiscutivelmente, a figura mais frequente quando tocamos em assuntos condominiais. Isso porque, além de exercer uma função essencial para garantir o bom funcionamento dos processos, suas atribuições visam, também, a boa convivência no ambiente.
Nesse sentido, é frequente que ele seja o morador responsável por responder as questões relevantes do condomínio. Contudo, também é possível que o condomínio tenha um síndico profissional. Nesse caso, não se trata necessariamente de um morador. Inclusive, o síndico profissional pode ser responsável por diversos condomínios simultaneamente.
Mas, muito além disso, o síndico profissional conta com diversas outras particularidades em seu ofício. Neste post, você verá o que é, quais são as atribuições e outras informações relevantes a respeito desse cargo. Boa leitura!
O que é o síndico profissional?
O síndico profissional tem as mesmas responsabilidades e funções do síndico comum, como: intermediar os interesses dos moradores com a administradora, acompanhar as manutenções na estrutura, contratar funcionários, entre outras. No entanto, ele exerce o ofício no caráter de funcionário externo e não como um morador.
Apesar disso, sua eleição também precisa acontecer pela assembleia do condomínio. A função — seja ela exercida de forma profissional ou não — é amparada pela Lei 10.406/02 de 2002 do Código Civil, que também determina a necessidade de uma eleição para a escolha do síndico, mesmo que ele seja contratado.
Da mesma forma, a lei estipula que ele terá a responsabilidade de administrar o condomínio por até dois anos e que o prazo poderá ser renovado, se for da vontade dos moradores.
Qual é a função de um síndico profissional?
O síndico profissional é um especialista contratado externamente, não necessariamente morador do condomínio, que é remunerado pelos serviços e possui as mesmas responsabilidades e funções que um síndico comum.
Como vimos, o síndico profissional é um colaborador especializado em gerenciar condomínios. Para tanto, muitas vezes sua qualificação vem da vasta experiência com diversos tipos de clientes. Além disso, para executar bem o seu trabalho é importante que conheça diversas questões condominiais, como:
- gestão financeira para condomínios;
- gerenciamento de pessoas;
- resolução de conflitos;
- administração condominial;
- legislação condominial.
O síndico profissional pode atuar tanto de forma independente como por meio de uma empresa. Para o segundo caso, existem organizações que trabalham especificamente com esses profissionais, o que muitas vezes se torna uma opção bem atraente por conta da experiência agregada no mercado.
O que faz esse colaborador?
Como dissemos, a responsabilidade do síndico profissional é fazer aquilo que o síndico tradicional faria. Isto é, administrar o condomínio de acordo com os deveres do cargo. Dessa forma, existem responsabilidades que são padrões, principalmente de acordo com o Código Civil para condomínios, além daquelas que são específicas de cada convenção de condomínio ou Regimento Interno.
Da mesma forma, o trabalho do síndico profissional se destaca pelo diferencial de o profissional não ser, necessariamente, um morador. Para isso, seu ofício se divide em uma rotina de dois momentos: visita e planejamento.
A visita ao condomínio tem a finalidade de apresentar ao síndico contratado o ambiente, principalmente suas áreas comuns e também sua equipe. Essa visita costuma ocorrer semanalmente.
Em outro momento acontece o planejamento. Este, será executado pelo profissional em sua casa ou escritório. Nessa fase, ele dedica seu esforço para solucionar problemas do condomínio e pensar em propostas de melhoria na convivência e bem-estar dos condôminos.
Sendo assim, por meio de tecnologias para condomínios e de visitas periódicas, o funcionário é capaz de executar seu trabalho remotamente. Como mencionamos, isso permite administrar mais de um condomínio simultaneamente.
Quais são as responsabilidades e direitos do colaborador?
As responsabilidades do síndico destacadas pela lei condominial são:
- administrar o condomínio junto a administradora;
- fazer a gestão de obras e manutenções;
- atender as demandas dos moradores, assim como mediar conflitos entre eles;
- fazer, junto a administradora, a prestação de contas;
- preservar e organizar as áreas comuns do condomínio;
- manter o controle da inadimplência condominial;
- cuidar e gerenciar os fundos de reserva;
- coordenar a equipe de funcionários contratados e terceirizados;
- convocar, organizar e notificar os moradores de assembleias ordinárias ou extraordinárias.
Quais são as diferenças entre o síndico morador e o síndico profissional?
Como falamos, perante a lei não há diferença entre os responsáveis pelo cargo de síndico. Contudo, a principal diferença está no fato de um ser morador e o outro não, o que traz algumas particularidades.
Dessa forma, o síndico profissional tem uma menor presença física no condomínio. Por esse motivo, a sua atenção aos detalhes e particularidades da comunidade também é reduzida, assim como sua acessibilidade. Por outro lado, como esse colaborador atende diversos condomínios e exerce um trabalho mais especializado, a sua experiência e qualificação se destacam em comparação ao síndico morador.
A profissão ainda não é regulamentada, por isso, não existe uma qualificação mínima necessária para exercê-la. Apesar disso, as empresas que terceirizam o trabalho podem oferecer cursos que ajudam na capacitação e preparam melhor os funcionários. Em contrapartida, esse preparo não acontece no caso do síndico morador.
Como se tornar um profissional desse ramo?
Como vimos, não é necessário ter uma formação específica para trabalhar na área. No entanto, melhorar as qualificações é um diferencial importante para as pessoas que desejam seguir essa carreira, o que permite se desenvolver no mercado e ganhar mais autoridade.
Dessa forma, ainda que para assumir a carreira de síndico profissional não seja obrigatória a obtenção de certificados, são necessárias habilidades que podem ser adquiridas por meio de cursos ou com a experiência no mercado. Dentre elas, vale a pena destacar:
- conhecimentos de áreas como administração, gestão de pessoas, contabilidade condominial, legislativa, entre outras;
- boa comunicação;
- organização e planejamento, principalmente para ser síndico de mais de um condomínio;
- imparcialidade e inteligência emocional para tomada de decisão e mediação de conflitos;
- responsabilidade, disciplina e conhecimento de tecnologias para trabalhar de forma remota e autônoma.
Quem pode se tornar síndico profissional?
Uma vez que o artigo 1.347 da Lei 10.406/02 permite que a assembleia escolha um síndico que não seja condômino, o campo para exercer essa função se torna muito amplo, permitindo a possibilidade de que quase qualquer um assuma a função.
Pensando nisso, fica mais fácil falarmos sobre quem não pode ser síndico. Veja abaixo quem são essas pessoas:
- diretores de ensino (escolas e faculdades);
- magistrados de todas as espécies (juízes, desembargadores e ministros de tribunais superiores);
- grão-mestres da maçonaria.
Quanto ganha um síndico profissional?
Não existe um valor fixo de remuneração para a profissão, ela é definida em contrato com o condomínio. Para tanto, os fatores que influenciam nessa negociação são:
- perfil do condomínio (comercial ou residencial);
- tamanho do condomínio (número de moradores e de unidades);
- quantidade de funcionários;
- valor da taxa condominial;
- localização;
- número de áreas de lazer (áreas comuns);
- fluxo médio de visitantes.
A lógica básica é que, quanto maior o condomínio, mais chances terá de ocorrer conflitos e problemas. Sendo assim, maior será o trabalho do síndico e, por consequência, sua remuneração. Além desse critério, existem três formas de firmar o pagamento pelo serviço:
- direta — é negociado um valor fixo para o salário do síndico;
- indireta — o síndico passa a ser isento da taxa condominial;
- mista — isenção da taxa condominial mais salário definido em contrato.
Por fim, já que o síndico profissional é capaz de atender mais de um condomínio por vez, o seu salário também vai depender de quantos condomínios ele atende.
Para ter uma referência quantitativa, segundo a matéria divulgada pelo portal Uol, síndicos profissionais em São Paulo cobram de R$ 2.000 a R$ 3.000 para um prédio com 60 unidades. Também indica que em edifícios maiores o valor pode chegar a R$7 mil.
Como o síndico profissional faz captação de condomínios?
Como falamos repetidamente neste post, um síndico profissional é capaz de lidar com mais de um condomínio simultaneamente. Também destacamos que seu salário depende da quantidade de condomínios em que atua.
Dessa forma, fica a pergunta: como o síndico profissional faz para captar diversos condomínios? Bom, para isso, existem duas formas. A primeira é por indicação de administradoras. Isso porque, existem condomínios em que os moradores não estão dispostos ou interessados na função. Quando se tem um vínculo com uma empresa, ela pode indicar os empreendimentos mais alinhados com o perfil do trabalhador.
A outra forma é simplesmente por esforço próprio. Para isso, o síndico profissional pode:
- fazer propagandas e anúncios de seu serviço;
- ser palestrante de eventos do mercado e, assim, divulgar seu serviço;
- apostar no networking;
- contar com indicações além das de administradoras;
- investir em redes sociais.
Por que essa profissão é importante?
O principal fator que leva os condomínios a contratar um síndico profissional é que ele soluciona um problema frequente desses locais. Estamos falando da falta de conhecimento, tempo ou, até mesmo, interesse de moradores para se tornarem síndicos.
Dessa forma, caso a administradora possua condomínios nessa situação, uma solução é confiar em um profissional especializado para tal tarefa. Caso contrário, o condomínio não terá um síndico ou terá um que seja pouco dedicado e capacitado, o que causa um buraco no fluxo da gestão condominial. As consequências disso podem ser dificuldades nas contas, má organização da rotina e até mesmo problemas com a lei condominial.
Além dessa situação particular, o síndico em si é uma figura essencial para a saúde do condomínio quando levamos em consideração suas responsabilidades. Similarmente, é a principal ponte de comunicação entre condomínio e administradora. Dessa maneira, contar com uma pessoa que se dedica exclusivamente à função é uma alternativa para garantir que o trabalho seja bem executado.
Como saber se meu condomínio precisa de um síndico profissional?
A administradora, bem como os membros do condomínio, podem sentir a necessidade de um síndico profissional de duas formas. A primeira delas acontece, como já explicado neste artigo, quando o condomínio não possui nenhuma pessoa interessada ou disposta a assumir o cargo. O mesmo ocorre quando se tem um síndico ineficiente ou com poucas habilidades para exercer a função.
Em situações assim, os maus resultados de gestão, bem como a ineficiência na resolução de conflitos afetam todas as partes que compõem o condomínio. Para isso, a solução é o síndico profissional, já que ele será mais qualificado e mais experiente para assumir o ofício.
Caso a administradora ou condomínio chegue em alguma dessas conclusões, basta organizar uma assembleia para a eleição do síndico e seguir o processo.
Portanto, o síndico profissional é um colaborador essencial para condomínios e uma alternativa interessante para conseguir mais eficiência e organização na rotina do local. Para isso, é necessário avaliar as características e as necessidades dos moradores.
Um dos momentos importantes da escolha de um síndico é a sua eleição, que pode gerar dúvidas. Para entender como ela funciona, leia também este post sobre como realizar uma eleição de síndico.
