Quando se fala em gestão condominial, sempre surge a dúvida: qual é a diferença entre síndico e administrador de condomínio?
Tanto a administradora quanto o síndico profissional fazem parte da administração do condomínio. No entanto, cada uma dessas figuras tem papéis e atribuições distintas em um condomínio residencial.
Compreender essas diferenças é indispensável para que as administradoras mantenham a eficiência operacional e construam uma parceria de sucesso com os síndicos.
Neste artigo, vamos explicar qual é, afinal, a diferença entre síndico e administrador de condomínio e tratar das responsabilidades de cada um. Acompanhe.
Qual a diferença entre síndico e administrador de condomínio?
A diferença entre síndico e administrador de condomínio reside nas funções e responsabilidades que cada um assume. Enquanto o síndico é o representante legal do condomínio, o administrador presta apoio técnico e operacional, cuidando das tarefas burocráticas.
Na prática, veja como esses dois papeis se diferenciam:
Critério de comparação Síndico Administradora Responsabilidade legal Responde legalmente pelo condomínio Não possui responsabilidade legal direta, apenas em casos como omissão ou descrumprimento contratual Natureza do vínculo Representante do condomínio para fins legais Prestadora de serviços Tomada de decisões Geralmente decide, em conjunto com deliberações coletivas feitas em assembleia Executa as decisões do síndico Escopo de atuação Papel estratégico e executivo Papel operacional e burocrático 
O que faz um síndico de condomínio?
O síndico é o representante legal do condomínio, eleito pelos condôminos em assembleia. Ele tem responsabilidades civil e criminal.
É dele a responsabilidade de tomar decisões, responder juridicamente pelo condomínio, convocar assembleias e garantir o cumprimento das normas, além de zelar pela manutenção e prestação de contas.
De acordo com o Código Civil:
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.”
Em outras palavras, as funções do síndico são mais focadas na gestão, representação legal e conservação do empreendimento.
Por exemplo, uma situação em que o síndico do condomínio toma a decisão final é a contratação imediata de uma empresa para reparar um elevador que parou de funcionar, impedindo o acesso dos moradores aos andares superiores.
Síndico profissional vs. síndico morador
O síndico pode ser um morador do condomínio ou um profissional externo contratado especificamente para exercer o mandato de síndico. Ambos têm as mesmas responsabilidades legais.
Existem, inclusive, diversos cursos no mercado que certificam alguém para ser síndico profissional de um condomínio, como a Formação de Síndicos Profissionais do Group Educa.
Em ambos os casos, a escolha e contratação é feita por meio de uma eleição em assembleia. Nessa assembleia são definidos o período da prestação de serviços, o horário de trabalho, quais serão as atribuições desse profissional e qual será a remuneração.
Em geral, faz sentido contratar um síndico profissional quando o condomínio é grande, com muitas áreas comuns, alta rotatividade de moradores ou processos judiciais recorrentes.
Por outro lado, faz mais sentido eleger um dos moradores em condomínios de pequeno porte, com poucas áreas de uso comum.
Veja também:
Qual a função do administrador do condomínio?
O administrador de condomínio cuida de tarefas burocráticas da administração do condomínio. Ele atua sob orientação do síndico, mas não tem poder decisório final.
Na prática, suas funções incluem:
- controlar as rotinas administrativas;
- fazer o atendimento a moradores;
- emitir comunicados;
- elaborar balancetes;
- fazer a gestão de recursos humanos;
- cumprir as obrigações fiscais e tributárias;
- fazer a cobrança de inadimplência;
- fazer a gestão de documentos;
- oferecer assessoria nas assembleias.
O Código Civil afirma, no artigo 1.348, que:
“§ 1 o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
É esse trecho da legislação que viabiliza a presença das administradoras em condomínios. Mas, para isso, é sempre válido destacar a expertise técnica multidisciplinar (jurídica, contábil, trabalhista e fiscal) que um administrador oferece ao síndico. Nesse sentido, a tecnologia pode ser de muita utilidade.
Sistemas modernos que possibilitem a automação de gestão condominial, como as soluções da Group Software para gestão integrada, potencializam o trabalho do administrador. Por isso, podem ser um investimento muito interessante para o condomínio.
Síndico e administradora: tecnologia e integração para uma gestão eficiente
Como vimos, tanto o síndico quanto o administrador de condomínio são figuras indispensáveis para uma boa gestão condominial. Embora tenham funções bastante diferentes, eles têm também responsabilidades compartilhadas.
No fim das contas, a parceria entre síndico profissional e administradora potencializa a gestão condominial: ambas as funções se complementam e tornam o dia a dia no condomínio mais harmônico, e a gestão mais eficiente.
Quando ambos trabalham integrados, tudo flui melhor: evitam-se retrabalhos, melhora-se a comunicação entre síndico e administradora e garante-se transparência nas rotinas. E o melhor é que a tecnologia pode facilitar essa colaboração!
Por exemplo, sistemas de gestão integrados permitem que síndicos e administradoras dialoguem com facilidade e trazem mais eficiência na administração de condomínios.
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Perguntas frequentes sobre diferença entre síndico e administrador de condomínio
Se você ainda ficou com alguma dúvida, continue a leitura, pois provavelmente ela será respondida a seguir:
O síndico não pode realizar atos que excedam suas atribuições legais ou que violem direitos dos condôminos, como contratar obras ou serviços que impactem significativamente o caixa do condomínio sem aprovação prévia em assembleia.
A administradora de condomínio não pode exercer o papel de síndico, desde que a assembleia dos condôminos aprove essa escolha e a convenção do condomínio não proíba expressamente essa possibilidade.
O síndico responde legalmente pelas decisões do condomínio, enquanto a administradora presta suporte técnico e financeiro.
