Independente do caminho escolhido, uma coisa é certa: a responsabilidade (trabalhista, civil, previdenciária, tributária e outras) continua a mesma para ambos os tipos de síndicos.
Para te ajudar a entender melhor as vantagens de cada um desses gestores, compilamos suas principais características e diferenças, além de procedimentos para formalizar a decisão no condomínio e métodos para fazer a transição entre um modelo e outro. Acompanhe!
Síndico Terceirizado: conheça as vantagens
Primeiramente, vale lembrar que o Novo Código Civil legitima a terceirização do síndico, confirmando a possibilidade de escolha de um síndico não condômino no artigo 1.347.
O síndico terceirizado pode ser pessoa física ou jurídica e é especializado na área de condomínios, contando com conhecimento suficiente para representá-los, cumprindo todas as competências do síndico previstas em legislação. Ele pode ser “síndico profissional” ou não.
Em geral, eles estão associados a uma empresa administradora de condomínios.
A contratação desse tipo de síndico pode ser muito vantajosa, especialmente se não há condôminos com interesse de exercer a função.
O cargo, afinal, envolve muitas responsabilidades e demanda tempo e esforços consideráveis - em condomínios maiores e de administração mais complexa, é praticamente impossível conciliar a função com outras atividades.
Como não reside no condomínio, esse gestor não se envolve em “picuinhas” entre moradores e pode assumir uma postura mais distanciada e eficiente. Já que não possui vínculo de morador, esse síndico age com mais rigor e mais fidelidade às regras, independente de quem se trata.
De fato, um grande benefício do síndico terceirizado é não pertencer ao convívio social do condomínio, eliminando o aspecto emocional da resolução de conflitos.
Nesse sentido, esse tipo de gestor tem muito mais impessoalidade para atuar na resolução de problemas com justiça e coerência com a lei. De maneira geral, podemos até mesmo dizer que a comunidade do condomínio respeita mais o síndico terceirizado, o que aumenta também as exigências em relação a ele.
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Síndico Morador: conheça as vantagens
E quanto ao síndico morador? Quais benefícios ele oferece?
Nesse caso, o síndico é eleito pela maioria dos condôminos em assembleia, não necessitando de uma formação específica.
A vantagem mais clara e direta do síndico morador é que ele convive diretamente com as questões, condições, necessidades e problemas do condomínio, o que o torna um grande conhecedor da realidade condominial.
Esse gestor terá, portanto, maior presença, maior proximidade e mais contato com os moradores.
Uma outra vantagem é que a eleição desse síndico não traz custos extras além dos já existentes no condomínio. Como se trata de uma figura mais próxima e conhecida dos moradores, a confiança também tende a ser maior, inclusive no que diz respeito à administração de finanças, cadastros, despesas e documentos importantes do condomínio.
Fazendo a melhor escolha
Não existem regras ou orientações claras sobre o que fazer: é preciso analisar a realidade e as demandas de cada condomínio para decidir qual é a melhor alternativa.
Além das vantagens, é claro que é preciso considerar também as desvantagens de cada modelo de síndico. No caso do síndico terceirizado, por exemplo, sua grande desvantagem é aquilo que se torna também um benefício: o fato de não residir no condomínio.
Uma vez que não é um morador, o síndico terceirizado não pode acompanhar de perto o que acontece no dia a dia, podendo ficar alheio a algumas situações importantes.
Por outro lado, esse problema pode ser sanado com a contratação de um ótimo zelador (que deve se manter em contato constante com a gestão), a escolha de uma boa administradora e a visita ao menos semanal do síndico no prédio.
Quando o assunto é o síndico morador, também há desvantagens a se considerar: esse gestor tem muito mais dificuldades em ser imparcial (o que nem sempre implica conivência com as regras) e muitas vezes possui relações desgastadas com os outros moradores. Além disso, esses síndicos frequentemente pecam em conhecimentos técnicos de administração condominial.
Como já dissemos, não há regras pré-estabelecidas: considere as características do seu condomínio e analise fatores importantes como o porte do condomínio, o nível de inadimplência (se a situação estiver muito crítica, comprometendo as finanças, a contratação de uma administradora é aconselhável) e o perfil dos condôminos (eles são abertos ao diálogo? A relação é amistosa?).
De toda forma, ambos os modelos de síndico podem fazer uma gestão bem ou mal-sucedida. Para o sucesso no gerenciamento, independente do tipo de síndico, deve-se apostar em:
- Projeção financeira com contínuo acompanhamento;
- Planejamento adequado das ações;
- Pesquisas periódicas de satisfação dos moradores;
- Cumprimento de todas as deliberações da assembleia;
Cumprimento rigoroso do Código Civil, do regulamento interno e da convenção de condomínio, sempre mantendo o alinhamento com a legislação.
Quais são os procedimentos para optar pelo síndico terceirizado? E pelo morador?
Para contratar um síndico terceirizado, é preciso convocar uma reunião de condôminos para que então sejam discutidos os pontos positivos e negativos da opção, assim como as possíveis administradoras a serem contratadas.
Vale lembrar que, assim como o síndico morador, o síndico terceirizado também deve ser eleito em assembleia. A ocasião também é uma oportunidade para alinhar as expectativas entre síndico e moradores, evitando problemas advindos da falta de diálogo.
No caso do síndico morador, os debates em assembleia também devem ser convocados para o momento de discutir possíveis candidatos. Uma outra reunião deve ser convocada para a realização da eleição em si.
As assembleias também são o procedimento recomendado caso o condomínio queira passar do modelo de síndico morador para o terceirizado, e vice-versa.
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E então, gostou das informações? Lembramos que, independentemente do modelo de síndico, é preciso muita ciência do que o cargo representa, conhecimento da legislação e responsabilidade para guiar a comunidade condominial.
