Contrato de locação: O guia completo sobre o assunto

O contrato de locação é um documento fundamental e comum dentro do mercado imobiliário, pois garante que toda a negociação ocorra formalmente e com segurança.

Contudo, os contratos possuem diversas especificações e particularidades que costumam deixar locatários, locadores e até mesmo profissionais da área com algumas dúvidas.

E para que você esteja totalmente antenado sobre o assunto, este guia completo abordará pontos como o que são contratos de locação, quais são suas peculiaridades, a importância desse documento, quais dados são obrigatórios para que ele seja criado e muito mais. Então continue a leitura e acompanhe.

O que é um contrato de locação

Como o próprio nome sugere, o contrato de locação é um documento que registra de modo formal a negociação entre locador e locatário permitindo o uso de determinado imóvel dentro de um período e mediante ao pagamento de aluguel (geralmente mensal).

A Lei 8245 de 18 de outubro de 1991 é a que cuida de aluguéis e estabelece que todas as partes envolvidas na negociação cumpram integralmente com seus deveres, seguindo o que está prescrito em contrato.

Portanto, cabe ao locador formular juntos aos seus advogados um contrato preciso e ao locatário, ler atentamente as cláusulas e assinar somente se estiver de acordo.

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Qual a importância desse documento?

O contrato é extremamente importante durante uma negociação porque garante e defende os direitos do proprietário do imóvel à medida em que assegura também os interesses de um inquilino.

Desse modo, ambas as partes são obrigadas a seguir o que está no contrato - sem que ninguém seja pego de surpresa ou algo do tipo. Do contrário, quem infringir as normas contratuais estará passível de processos judiciais.

Indo além, a realização da gestão de contratos de locação é primordial para:

• garantir segurança no pagamento do aluguel;
• estabelecer novos prazos envolvendo devolução, solicitações e entregas do imóvel;
• definir acordos para eventuais obras e reformas;
• prever e defender reajustes dos aluguéis.

Dados essenciais dos contratos de locação

Alugar um imóvel nos dias de hoje não é algo tão difícil, ainda mais considerando as mais variadas opções que um inquilino possui disponível no mercado.

Porém, o ideal é que toda a transação seja efetuada da maneira mais segura possível e para isso um contrato é indispensável. Por isso, existem diferenças entre pessoa física e jurídica.

Dados de locação para pessoa física

Quem responde pelo próprio CPF e está procurando uma casa para morar, precisa apresentar os seguintes dados em contrato:

• RG e CPF;
• comprovante de rendimento superior a 03 vezes o valor do aluguel líquido;
• comprovante de residência;
• declaração de Imposto de Renda completa;
• os três últimos recibos de pagamento, se estiver pagando aluguel;
• ficha cadastral preenchida e assinada.

Dados de locação para pessoa jurídica

Já quem irá alugar um espaço para fins comerciais precisa apresentar os seguintes dados para formulação do contrato:

• contrato social e todas as alterações contratuais da empresa;
• cartão do CNPJ;
• último balanço ou balancete (assinado e carimbado pelo contador com o número de CRC);
• ficha de inscrição Estadual ou Municipal;
• última declaração de Imposto de Renda da empresa;
• comprovantes de propriedades da empresa (se possuir);
• comprovante de endereço da empresa;
• ficha cadastral detalhada com referência da empresa;
• RG e CPF;
• comprovante de residência dos titulares da empresa.

O que o Código Civil diz sobre esse tipo de contrato

O ordenamento jurídico brasileiro prevê a locação nos artigos 565 a 578 do código civil. Em resumo, a locação de coisas decorre de um ato onde um locador coloca à disposição de outrem (locatário) o uso e a fruição de um bem por um determinado período (mediante pagamento do preço estipulado entre as partes), vejamos:

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder para a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Ocorre que a aplicação do artigo mencionado é proeminente do contrato de locação de coisas infungíveis. Entretanto, segundo Nelson Rosenvald, nem todos os contratos envolvem a cessão temporária de bens infungíveis são submetidos ao Código Civil, como por exemplo o disposto no artigo 2036 do CC:

Art. 2.036. A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.

Ou seja, a lei do Inquilinato mantém a regência sobre a locação de imóveis urbanos (não residenciais e residenciais).

Lembrete: A Lei 8.245/91 (Lei de locação) continua estabelecendo procedimentos de:

• a) Ação de despejo;

• b) Ação de consignação de aluguel;

• c) Revisional de Aluguel e

• d) Renovatória.

Elementos contratuais

Segundo o autor Nelson Rosenvald existem 4 elementos constantes em qualquer contrato de locação, sendo eles: Cessão de uso e Gozo, coisa infungível, retribuição (aluguel) e temporariedade (prazo).

• a) Cessão de uso e Gozo: O locador cederá ao locatário o uso e o gozo daquele bem sem transmitir sua titularidade;

• b) Coisa infungível: Caso o objeto do negócio jurídico seja infungível não desvirtua a natureza de um contrato mútuo;

• c) Retribuição: Um dos elementos do contrato de locação é o preço, sendo uma contraprestação (prestação pecuniária);

• d) Temporariedade: Os contratos de locação possuem prazo, entretanto, mesmo com o prazo estipulado, nada impede que tal prazo seja prorrogado.

Prazos para locação residencial

Salvo raras exceções, os contratos de locação residencial possuem o prazo de 30 (trinta) meses, com inserção de cláusulas específicas relacionadas à devolução do imóvel, se for o caso. 

Vale dizer que esse é o prazo mínimo e ao fim dos trinta meses o contrato se dá por encerrado para ambas as partes de forma automática.

Como funciona a rescisão do contrato

A Lei de locação ( 8.245/91) diz que caso o inquilino deseje rescindir o aluguel deverá pagar uma multa com um percentual pré-estabelecido em contrato. O valor, portanto, é estipulado com base na duração dos 30 meses, os passados e os restantes.

Natureza Jurídica dos contratos de locação

Os contratos de locação possuem 6 características, sendo elas:

• a) Contrato Bilateral: Nos contratos de locação ambos têm direitos e obrigações, onde o locador cede o gozo do bem em troca de uma retribuição pecuniária;

• b) Contrato Oneroso: O locador recebe o aluguel e o locatária faz o uso o bem;

• c) Contrato Cumulativo: A prestação de ambas as partes é determinada no início, ou seja, são estipulados no início da celebração daquele negócio jurídico;

• d) Contrato Consensual: Trata-se de um acordo de vontades;

• e) Contrato não solene: São negócios celebrados através de um instrumento particular;

• f) Contrato de execução periódica: Trata-se de uma relação obrigacional com diversas prestações repetidas.

Obrigações dos contratantes nos contratos de locação

Nos artigos 566 a 568 do Código Civil estão enumeradas as obrigações do locador. Já nos artigos 569 e 570 temos as obrigações do locatário, vejamos:

Obrigações do Locador

São obrigações do locador:

• a) Entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

• b) Garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa;

E ainda:

Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Importante: O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.

Obrigações do Locatário

O locatário é obrigado:

• a) Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse:

Segundo Nelson Rosenvald, sendo o locador obrigado a entregar ao locatário a coisa em estado de servir ao uso a que se destina, naturalmente, incumbirá ao locatário usar e fruir do bem em atenção ao uso convencionado pelas partes ou na falta de disposição expressa, presumindo pela natureza do imóvel.

• b) Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar.

• c) Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

• d) Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.

Como otimizar a gestão de contratos de locação

Firmar um contrato não é nada fácil, a começar pelo meio-termo que se exige entre garantir seus interesses e também o de terceiros, mas, para além disso, é preciso pensar também em possíveis variações, desdobramentos e como dizem popularmente “focar nas entrelinhas”.

Um contrato de locação otimizado literalmente “pensa em tudo”, tanto no que envolve a sua parte quanto a do outro. Para que isso aconteça, alguns passos indispensáveis a serem seguidos são:

Documente todos os detalhes da negociação

Existe um formato padrão a ser seguido, é bem verdade, porém ao mesmo tempo cada caso possui suas diferenças e também necessidades.

Dito isso, qualquer exigência, solicitação ou mesmo “bônus” deve estar devidamente registrada em contrato a fim de evitar ruídos na comunicação e cumprimento dos deveres.

Evite acordos tácitos ou verbais com inquilinos, tudo o que for acordado de forma consensual deve estar detalhado em contrato.

Outro ponto que deve ser reforçado é: jamais omita pontos fundamentais da locação em contrato, eles deverão ser expressos de forma compreensível pois servem como “proteção judicial”.

Invista na assinatura eletrônica

Atualmente o mundo anda digital, e os contratos de locação não podem ficar para trás!

Para isso, uma boa opção é a assinatura eletrônica, que diferente do método tradicional, todo o processo de validação do contrato é extremamente rápido e o documento pode ser armazenado de forma digital, na palma da sua mão!

Assim como a famosa caneta azul no papel branco, as assinaturas digitais também são oficiais e possuem validade jurídica.

Atente-se aos prazos

Expiração, renovação, pagamento de impostos, reajustes, tudo isso precisa ser monitorado de perto para garantir a segurança e bem-estar de locatário e locador.

Por isso, realize uma gestão eficiente dos contratos para que prazos não sejam perdidos e todos os direitos e deveres sejam cumpridos pelas duas partes envolvidas.

A negligência ou violação dos prazos definidos em contrato resultam em rescisão e em alguns casos até em processos judiciais, então fique sempre atento!

Informe-se sobre reajustes

Mantenha-se atualizado sobre reajustes como IPTU, valor do aluguel e deixe explícito ao criar o contrato de locação. Para isso, acompanhe índices como IGP-M e IPCA para nunca ser pego e nem pregar surpresas.

Nesse caso, é interessante trabalhar com ferramentas de automação para que os relatórios sejam puxados com maior precisão e economia de tempo.

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