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Aluguel por temporada: é possível proibir a locação pelo Airbnb?

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Índice

Certamente você já ouviu falar desse novo modelo de negócio: Airbnb, a plataforma online de hospedagem que funciona em esquema de aluguel por temporada.

Se a possibilidade representa uma grande oportunidade no terreno da economia colaborativa, gera também uma forte controvérsia na vida em condomínios.

A raiz de toda a polêmica, que tem preocupado síndicos e administradoras, é a seguinte: se um morador aluga seu apartamento (ou apenas um cômodo dele, como um quarto), o hóspede temporário irá usufruir não somente da unidade, mas também de todo o espaço do condomínio.

A partir daí, a circulação de pessoas estranhas nas dependências do prédio e a rotatividade de hóspedes ganham a antipatia de muitos condôminos e levantam uma séria questão: e a segurança?

Afinal de contas, é possível proibir a locação pelo Airbnb? O que síndicos e administradoras podem fazer? O que diz a lei? Confira!

Locação por Airbnb: como funciona?

O Airbnb é um ambiente online que permite que pessoas comuns aluguem um apartamento ou quarto em determinada cidade para uma curta temporada. A ideia, aqui, além de economizar, é vivenciar a rotina local em uma casa comum, com a sensação de ser um verdadeiro morador.

O proprietário cadastra seu apartamento ou somente um quarto na plataforma, alimentando o espaço com fotos, valores, endereços e todas as regras definidas para a acomodação.

Na plataforma, tanto o proprietário quanto o hóspede podem ser avaliados por um número de estrelas, assim como acontece no Uber.

É importante lembrar que o Airbnb não se responsabiliza pelas ações dos usuários, apesar de exigir seu cadastro. Nesse ponto, locatários e os demais moradores do condomínio podem se expor a riscos, exigindo a atenção da administração.

E o morador? Ele tem direito de lucrar com o aluguel por Airbnb no condomínio?

Sim, mas há limitações. Vale a pena destacar que o Código Civil deixa bem claro o direito à propriedade privada: o morador tem a liberdade de usufruir de seu espaço, desde que respeite a finalidade social e econômica do imóvel.

O documento também estabelece que é possível alugar o imóvel por até 90 dias – nesse prazo, a locação não descaracteriza sua função residencial.

Se a temporada de locação por Airbnb não ultrapassar esse prazo, portanto, não há problema nesse sentido.

Afinal, é possível proibir essa forma de aluguel por temporada?

Em primeiro lugar, é preciso dizer que não existe legislação que proíba o aluguel por temporada no Airbnb.

Como dissemos, o Código Civil defende o livre uso da propriedade pelo proprietário, o que também é um ponto de polêmicas.

Por outro lado, há inconsistências relevantes que valem ser notadas: enquanto o Airbnb seria regulamentado pela legislação de hospedagens para turismo, que vale apenas para estabelecimentos comerciais (Lei 11.771/2008), as locações residenciais são regidas pela lei da convenção de que tratamos acima, que permite alugar por até 90 dias (Lei 8.245/ 1991).

É importante destacar, ainda, que a maioria dos condomínios não permite que os moradores explorem comercialmente seus apartamentos – e em geral a medida consta na Convenção de Condomínio.

Nesse sentido, se os moradores concluírem que e necessário vetar o aluguel por temporada no Airbnb, devem trazer a pauta para uma reunião de assembleia, debatendo e realizando a votação do tema. A gestão deve sempre contar, entretanto, com a possível polêmica.

Como as administradoras e os síndicos podem atuar em relação à questão?

A resposta para a pergunta “é possível proibir?”, assim, não é tão simples quanto parece: acima de tudo, é preciso ter em mente que o morador tem o seu direito à propriedade, desde que não provoque a perturbação do sossego, comprometa a segurança dos condôminos ou prejudique o andamento das rotinas e atividades do condomínio.

O caminho mais indicado, muitas vezes, é que a gestão busque um equilíbrio entre o interesse individual dos moradores que desejam fazer a locação e o bem-estar da comunidade condominial.

O aluguel por temporada via Airbnb é uma novidade que exige jogo de cintura por parte de síndicos e administradoras, que não possuem uma determinação clara por parte da lei.

Nesse cenário, deve-se priorizar uma boa comunicação e a criação de regras que visem garantir a segurança e o bem-estar da coletividade. O ideal, inclusive, é submeter essas normas à votação em assembleia.

Uma possível restrição a ser implementada é impedir a entrada dos inquilinos de temporada nas áreas comuns do condomínio (tais como área de lazer e academia). Outra possibilidade é tornar obrigatório que o morador responsável pelo aluguel forneça todas as informações sobre os hóspedes temporários à portaria, onde devem ser identificados.

Vale lembrar que o morador locatário também se responsabiliza legalmente pelas ações dos seus inquilinos temporários.

O direito à propriedade deve ser respeitado, mas também é uma prioridade garantir o perfeito funcionamento do condomínio e a segurança de moradores e funcionários. O aconselhamento jurídico sobre o assunto é uma boa medida para os gestores, além de muito bom-senso, cautela e diálogo no dia a dia da administração.

Esperamos que as informações sejam úteis! Ficou com alguma dúvida ou quer compartilhar sua opinião conosco? Deixe seu comentário e continue a acompanhar nosso blog para mais conteúdos sobre gestão de condomínios!

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