A rescisão de contratos de aluguel em shopping centers pode acontecer por diferentes motivos, como a decisão do lojista ou o descumprimento das condições previstas no contrato. Por isso, esse processo exige atenção às cláusulas definidas no processo de locação.
Nesse processo, alguns fatores que exigem atenção são multas rescisórias, notificações prévias e inadimplência. Isso garante que tanto os lojistas quanto os administradores estejam cientes dos termos, para conduzir o rompimento do contrato de forma adequada e sem conflitos.
Neste artigo, você vai entender como funciona a rescisão de contrato de aluguel em shopping centers, quais são os principais tipos e motivos para o encerramento e quais cuidados as partes devem tomar durante o processo.
O que é a rescisão de contrato de aluguel em shopping
A rescisão de contrato de aluguel em shopping é o encerramento da relação de locação entre o lojista e o empreendedor, antes ou ao final do prazo anteriormente determinado. Ambas as partes podem romper o contrato em comum acordo, ou uma delas pode encerrá-lo quando a outra descumpre as obrigações legais previstas.
Quando falamos em shopping centers, estes contratos geralmente possuem algumas particularidades em relação a outras locações comerciais. O artigo 54 da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping centers, prevalecem as condições livremente pactuadas nos respectivos contratos de locação, observadas as disposições previstas na própria legislação.
Isso evidencia que as cláusulas estabelecidas entre shopping e lojista são fundamentais na definição de direitos, deveres e condições para o encerramento das relações. Por isso, antes de iniciar o processo de rescisão, é essencial verificar fatores como prazos e possíveis penalidades referentes ao encerramento do contrato.
Quais são os tipos de rescisão contratual em shopping
Quando falamos de rescisão contratual em shoppings, existem três principais vias que possibilitam esse processo, sendo elas:
- Amigável, que consiste em um acordo entre o lojista e o shopping;
- Judicial, que ocorre quando a Justiça determina o encerramento do contrato;
- Unilateral, na qual apenas uma das partes envolvidas toma a iniciativa.
Cada uma dessas modalidades possui características próprias e envolve obrigações específicas. A seguir, entenda como funciona cada um dos tipos de rescisão.
Rescisão amigável
A rescisão amigável ocorre quando shopping e lojista entram em acordo para encerrar o contrato de locação. Ou seja, ambas as partes negociam as condições para o término da relação contratual, como prazos para desocupação do espaço e eventuais obrigações pendentes.
Quando há concordância entre os envolvidos, a rescisão pode ocorrer sem a aplicação da multa prevista para o encerramento antecipado, desde que essa condição também faça parte do acordo. Para garantir clareza e segurança para ambas as partes, é importante formalizar por escrito os termos definidos na negociação.
Rescisão Judicial
Já o processo de rescisão judicial ocorre por meio de decisões levadas à justiça, geralmente devido ao descumprimento de obrigações previstas anteriormente no contrato por uma das partes envolvidas.
Com isso, um juiz analisa o contrato e as circunstâncias do caso para determinar a rescisão. Dependendo dessas condições, além do rompimento do acordo, o juiz pode aplicar multas ou determinar o pagamento de indenizações à parte que descumpriu as obrigações estabelecidas.
Rescisão unilateral
A rescisão unilateral ocorre quando o lojista decide encerrar o contrato de locação antes do prazo estabelecido, sem que haja um acordo entre as partes para o término antecipado.
Com isso, o lojista deve se atentar às condições previstas no contrato, incluindo principalmente o pagamento de multa rescisória proporcional ao período restante da locação. Por isso, antes de tomar a decisão, é essencial consultar as cláusulas contratuais para identificar as obrigações relacionadas ao encerramento antecipado.
Principais causas de rescisão pelo shopping ou lojista
Entre os principais fatores que podem ocasionar a rescisão do contrato de aluguel em shoppings estão situações relacionadas ao descumprimento das condições contratuais. Isso significa que geralmente algumas condições contratuais determinam as obrigações que devem ser seguidas durante a relação entre o shopping e o lojista e suas consequências em caso de descumprimento.
Com isso, descumprimento de obrigações, inadimplência, baixo faturamento da loja, fechamento ou abandono do ponto e transferência não autorizada podem levar ao rompimento da relação entre shopping e lojista.
Descumprimento contratual
O descumprimento contratual é uma das principais situações que podem resultar em rescisão por iniciativa do shopping. Ele ocorre quando o lojista não cumpre uma ou mais obrigações do contrato de locação.
Com isso, o não pagamento do aluguel ou de encargos e a violação de cláusulas contratuais podem caracterizar descumprimentos. Nessas situações, o próprio shopping pode adotar as medidas previstas no contrato para regularizar a pendência ou iniciar o processo de rescisão.
Inadimplência e atraso no pagamento
A inadimplência é outra causa frequente para o rompimento de contratos de aluguel em shoppings. Ela ocorre quando o lojista deixa de cumprir os pagamentos previstos da locação dentro dos prazos estabelecidos.
Além do aluguel, a inadimplência pode ocorrer por conta de encargos de locação e valores destinados ao fundo de promoção do shopping, quando previstos no contrato. Caso os débitos permaneçam em aberto, o empreendimento pode adotar as medidas estabelecidas, incluindo, conforme as condições pactuadas, a rescisão da locação.
Baixo faturamento da loja
Em alguns contratos, as partes estabelecem cláusulas de faturamento mínimo, que definem o desempenho esperado da loja durante determinado período.
Quando o lojista não consegue atingir os resultados, o shopping pode solicitar o processo de rescisão. Por isso, é importante que o lojista acompanhe a performance do negócio durante a operação para manter os parâmetros dentro daquilo que é esperado.
Fechamento ou abandono da loja
O fechamento ou abandono da loja também ocasiona a rescisão do contrato. Essa situação consiste em uma interrupção comercial sem justificativa ou comunicação prévia por parte do lojista, deixando assim de cumprir o contrato.
Quando isso ocorre, o shopping center considera a situação um abandono do ponto comercial e um descumprimento de obrigações legais ou de cláusulas contratuais, o que lhe permite iniciar o processo de rescisão da locação.
Cessão ou transferência não autorizada
O lojista precisa, primeiramente, obter a autorização ou a concordância do shopping para ceder ou vender determinado ponto. Quando ele realiza essa movimentação sem o consentimento previsto no contrato, pode configurar quebra das condições contratuais e, consequentemente, motivar a rescisão da locação.
Por isso, as partes devem autorizar ou estabelecer previamente qualquer alteração relacionada à titularidade da loja. Assim, elas evitam multas e descumprimentos e realizam a transferência da operação de maneira legítima.
Multa rescisória, res sperata e cláusulas abusivas
É importante levar em consideração que a rescisão de um contrato de aluguel antecipada pode envolver uma multa rescisória proporcional ao período restante do contrato, conforme as condições estabelecidas entre as partes.
Além disso, outro conceito comumente presente nesses contratos é a res sperata (expressão em latim que significa "coisa esperada"), consistindo em uma cobrança específica dos contratos de shopping centers.
Por fim, é fundamental se atentar às cláusulas que estabelecem multas, pois elas podem ser contestadas judicialmente caso sejam consideradas desproporcionais.
Como a análise depende das condições de cada contrato e das circunstâncias da rescisão, é recomendável que lojistas e administradores consultem um advogado especializado para avaliar o caso concreto.
Como funciona o processo de rescisão de contratos de aluguel
As partes devem conduzir o processo de rescisão com atenção às condições previstas no contrato e registrar todas as comunicações realizadas durante o processo.
De forma prática, algumas etapas costumam fazer parte desse processo, sendo elas:
- Revisar o contrato de locação: verificar cláusulas relacionadas à rescisão, multas, prazos, aviso prévio e demais obrigações previstas.
- Notificar a outra parte por escrito: a intenção de encerrar o contrato deve ser formalizada, respeitando os meios e prazos definidos contratualmente.
- Tentar uma negociação amigável: shopping e lojista podem buscar um acordo para definir as condições do encerramento, o que pode facilitar a resolução de pendências.
- Cumprir o prazo de aviso prévio: quando previsto, o período de antecedência para a comunicação da rescisão deve ser respeitado.
- Organizar a documentação: contratos, notificações, e-mails, acordos, comprovantes e outros registros relacionados à locação devem ser reunidos e armazenados.
Como cada contrato pode estabelecer condições específicas, é recomendável contar com a orientação de um advogado especializado para avaliar o caso concreto e conduzir a rescisão de forma adequada.
Perguntas frequentes sobre rescisão de contrato de aluguel
A rescisão encerra a relação de locação entre as partes e pode ocorrer de forma amigável, judicial ou unilateral. O processo deve considerar as condições estabelecidas no contrato, como prazos, notificações e possíveis multas.
Sim. O lojista pode solicitar o encerramento antecipado, mas deve observar as condições previstas no contrato, que podem incluir aviso prévio e pagamento de multa proporcional ao período restante da locação.
Entre os motivos previstos contratualmente podem estar inadimplência, descumprimento de cláusulas, baixo desempenho quando houver critérios de performance, abandono do ponto e cessão ou transferência não autorizada. As condições aplicáveis dependem do contrato firmado entre shopping e lojista.
