No mercado imobiliário, o aluguel é um processo muito utilizado e que, consequentemente, gera muitas dúvidas. Neste artigo, trazemos explicações para as dúvidas mais frequentes sobre contratos de locação.
Boa leitura!
1 O que são os contratos de locação ou aluguel?
Primeiramente vale ressaltar que os contratos de locação, ou de aluguel, têm por objetivo a cessão de um bem em um determinado tempo. Sendo assim, o locador (quem aluga) paga ao locatário (proprietário) o valor do aluguel.
Nesse mesmo entendimento, o contrato especifica todas as obrigações do locador e do locatário.
Tal contrato é regido pela Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, a Lei do Inquilinato, que traz as regras sobre aluguéis.
O contrato é um acordo que pode ser feito entre duas ou mais partes e informa as obrigações dos envolvidos, as penalidades, o bem envolvido e, também, juros e multa em caso de descumprimento.
A Lei do Inquilinato regulamentou o processo de aluguéis, mas há alguns aspectos que vale a pena mencionar. Por exemplo, a legislação teve uma atualização em 2009, que incluiu alterações no tempo de quebra do contrato e garantias.
Com essa atualização os contratos permitem quatro tipos de garantias: é possível definir um imóvel como garantia, definir uma pessoa fiadora, fazer a contratação de uma apólice de seguros ou até mesmo criar um fundo de investimento com a autorização pela Comissão de Valores Imobiliários.
Porém, somente é autorizada uma modalidade de garantia por contrato.
Saiba mais sobre tipos de contratos no vídeo:
2 Quais são as principais informações necessárias para o contrato?
Os contratos podem ser realizados de diversas formas, em virtude das diferenças dos bens e das partes envolvidas. Porém, em todos os casos é importante que o documento contenha os seguintes itens:
- Qualificação das partes: são as informações do locador e do locatório;
- Descrição de bens: informações do bem locado;
- Tipo de locação e vigência: descrição de como os bens devem ser utilizados;
- Valores e condição de pagamento: prazos de aluguel, as formas, de pagamento, os montantes e os reajustes de aluguel;
- Garantias: a forma que o locador terá de reaver os valores de aluguel em caso de inadimplência do locatário.
- Rescisão contratual.
Os contratos de locação têm por objetivo, também, evitar conflito entre as partes e é de extrema importância para comprovar legalmente o acordo feito.
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3 Qual melhor prazo para o meu contrato?
A legislação é clara em dizer que o contrato pode ser ajustado por qualquer prazo, conforme convencionado entre as partes.
Vale ressaltar, porém, as consequências de cada escolha, nos casos de contratos de locação residencial. Caso as partes escolham um prazo inferior a 30 meses para a vigência do contrato residencial, elas precisarão estar cientes de que, caso o inquilino permaneça no imóvel após o prazo final, o contrato se prorrogará e o locador somente poderá retomar o imóvel para si nas seguintes situações:
- Em decorrência de falta de pagamento do aluguel e outros encargos;
- Para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro ou, ainda, para ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio;
- Para realizar reparos urgentes no imóvel determinados pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executados com a permanência do inquilino ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
- Se a vigência da locação ultrapassar 5 (cinco) anos de forma ininterrupta e demais situações.
4 É possível postergar o prazo dos contratos de locação?
Via de regra sim, caso termine o prazo dos contratos de locação, o inquilino permaneça no imóvel e o locatário aceite a situação, este último poderá realizar o contrato de aluguel com prazo indeterminado, conforme preconiza o artigo 46 da Lei do Inquilinato.
5 Quem deve pagar o IPTU do imóvel?
A legislação dispõe que é responsabilidade do locatário o pagamento do IPTU do imóvel e também as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, as necessárias à administração respectiva.
6 Como deve ser feito o pagamento do aluguel?
A legislação não traz uma obrigatoriedade da forma de pagamento, e sim o que foi acordado no contrato de locação.
7 Qual é a diferença entre reajuste e revisão do aluguel?
O reajuste é a atualização no valor do aluguel, que ocorre de forma anual. Esse aumento deve ser acordado entre as partes e estar vinculado no contrato.
Já a revisão ocorre quando há mudança no valor do aluguel, para cima ou para baixo, a fim de ajustar o valor ao preço de mercado.
8 Em quais situações não cabe a multa de rescisão?
A legislação do inquilinato traz de forma expressa uma situação em que o inquilino poderá rescindir o contrato ficando dispensado do pagamento da multa: caso a devolução do imóvel decorra de transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato.
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E ai? Gostou do artigo? Que tal saber mais sobre as 3 modalidades de locação de imóveis?