Direito de preferência de compra determina que, em caso de venda do imóvel locado, o locatário tem prioridade na compra. Isso porque há na legislação o que é chamado de direito de preferência de compra.
Ou seja, embora um imóvel esteja alugado, ele pode entrar em processo de venda, e essa ação é um receio bem comum entre locatários. Em determinadas situações, o inquilino tem a pretensão de permanecer até o final do contrato e/ou renovar. Como lidar com essa situação?
Vamos discutir mais sobre o direito de preferência de compra de imóvel neste artigo.
O que é o direito de preferência de compra?
O direito de preferência de compra está previsto na Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991, seção V. Segundo o texto, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação de pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Em suma, caso o imóvel entre em processo de venda, o locatário tem preferência na compra e todos os tramites devem acontecer conforme será para os demais compradores.
No entanto, o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Não alcança também os casos de constituição da propriedade fiduciária e da perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
Como funciona o direito de preferência de compra de um imóvel?
A partir do momento em que o locador toma a decisão de vender o imóvel, ele tem a obrigação de informar o locatário através da carta de preferência. Nesse documento deverão constar todas as condições do negócio, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
A partir do recebimento do documento, o inquilino passa a ter 30 dias corridos para manifestar seu interesse pela compra. Caso o prazo se encerre e nenhum interesse foi demonstrado, o inquilino perde seu direito de prioridade e qualquer outro interessado pode comprar.
E o direito de vigência de locação?
O Direito de vigência de locação também está assegurado pela Lei do Inquilinato e visa manter o contrato de locação vigente até o fim do prazo estipulado, mesmo que o imóvel seja vendido a outra pessoa, isto é, o inquilino pode ficar até o fim da vigência do contrato. Para que esse direito seja válido, é preciso que o prazo conste explicitamente no contrato de aluguel e que esse contrato esteja registrado na matrícula do imóvel.
E quando o direito de preferência de compra não é respeitado?
Caso o imóvel seja posto a venda e o direito de prioridade em venda não seja respeitado, o inquilino pode tomar algumas ações. Se o locatário tiver interesse na compra, ele poderá entrar com um processo para anular a compra por outra pessoa. Dessa forma, a negociação pode ser impugnada e dará chance do inquilino ser incluído no processo.
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Tempo para o inquilino desocupar o imóvel
O tempo de desocupação do imóvel dependerá de alguns fatores. Caso não haja prazo estipulado no contrato ou se o tempo do inquilinato já for superior a 30 meses, o novo proprietário deverá notificar o locatário, e a partir da data da notificação o inquilino terá 90 dias para desocupar o imóvel. Se o novo proprietário não fizer a notificação nesse período, há um consentimento para que o aluguel continue com está até novo aviso.
Se houver um prazo pré-estipulado no contrato de aluguel, ele deverá ser cumprido, como é assegurado pelo direito de vigência de locação.
O inquilino é obrigado a receber visitas?
Sim, o inquilino é obrigado a receber visitas interessadas no imóvel, conforme está na Lei do Inquilinato, em dia e horários previamente combinados. Caso o locatário atrapalhe-as intencionalmente, pode ser multado e até mesmo despejado.
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E ai? Gostou do artigo? Que tal ler mais sobre direitos do inquilino?
