Frente aos altos custos do processo, no ano de 1964 surgiu no país o primeiro financiamento imobiliário. Este, a princípio possuía como foco o financiamento de imóveis residenciais para a população de baixa renda.
O financiamento de imóveis foi se tornando cada vez mais robusto e completo, fato que fomentou a concorrência entre as instituições financeiras públicas e privadas. Hoje, essa modalidade é considerada a primeira e única opção para muitos brasileiros quando se trata de adquirir a casa própria.
Dessa forma, o conteúdo abaixo irá explicar todos os detalhes relacionados ao financiamento de imóveis. Vamos lá?
1. O que é um financiamento de imóvel?
O financiamento para compra de imóveis é realizado por uma instituição financeira e equipara-se a um empréstimo. Frente a determinados pré-requisitos e critérios estipulados pelas legislações pertinentes e pela instituição financeira, ocorrerá a concessão de um valor necessário para a realização da compra do imóvel escolhido pela parte compradora.
Em contrapartida, a parte compradora deverá compensar e/ou devolver o valor concedido pela instituição financeira através de pagamentos mensais acrescidos de algumas taxas, juros, amortizações e/ou seguros conforme estipulado em contrato. Os pagamentos mensais poderão ser antecipados, o que acelera o término do financiamento imobiliário e acaba por reduzir os juros presentes no contrato.
Durante o financiamento de imóveis, a instituição financeira será considerada dona do imóvel e a parte compradora só passa a ser efetivamente dona do imóvel quando da quitação total do financiamento imobiliário.
2. Quando fazer um financiamento de imóvel?
Comprar um imóvel com recurso de terceiro é considerada uma decisão de impacto e, por essa razão, é necessário avaliar quando dar o primeiro passo. Para tanto é necessário captar o imóvel dos sonhos, que poderá ser novo ou usado. É essencial ainda compreender qual o seu valor de mercado e qual o seu valor de venda.
Com o valor em mãos, torna-se fundamental realizar uma simulação junto às mais variadas instituições financeiras públicas e privadas para descobrir qual será o valor máximo que será aprovado e, consequentemente, liberado ao comprador. É importante ainda compreender todos e quaisquer custos que estarão diretamente relacionados ao negócio, sendo esses, mas não se limitando às parcelas, documentações, amortizações, juros, taxas, impostos, seguros, entre outros.
As partes deverão ainda conferir e aprovar a documentação completa do imóvel, pois um imóvel irregular não pode ser financiado em hipótese alguma.
3. O que avaliar para fazer um financiamento de imóvel?
O financiamento de imóveis pode chegar a uma máxima de 360 (trezentos e sessenta) meses e, por essa razão, é considerado um negócio de longo prazo. Dito isso, é importante avaliar as necessidades do comprador.
Muitos brasileiros possuem o sonho da casa própria, pois julgam que o pagamento do aluguel é um dinheiro mal investido, mas o estilo de vida e as necessidades do comprador serão determinantes para se chegar a uma conclusão. Realizar os cálculos dos gastos com aluguel e dos gastos com financiamento imobiliário é o melhor caminho, com a finalidade de se perceber quais as vantagens e as desvantagens de ambos.
Resta mencionar que não existe uma regra e/ou um padrão para a presente discussão. A exemplo, existem compradores que mudam de cidade quase que anualmente, enquanto outros criam raízes em uma única cidade para o resto da vida. Existem compradores que possuem altos salários fixos, enquanto outros são autônomos e não possuem recorrência quanto aos ganhos salariais.
4. Como fazer um financiamento de imóvel?
Depois de escolhido o imóvel e a instituição financeira que melhor lhe atenderá, o comprador deverá apresentar seus documentos – carteira de identidade, CNH, CPF, comprovante de estado civil, comprovante de endereço, comprovante de renda, entre outros – para a realização de uma análise cadastral e financeira completa.
Os documentos relativos às comprovações das rendas são decisivos, pois poderão comprovar a capacidade de honra do comprador quanto ao pagamento das parcelas do financiamento de imóveis. Destaca-se que o valor mensal de pagamento das parcelas não poderá superar 30% (trinta por cento) da renda familiar bruta.
Daí em diante a instituição financeira avalia o imóvel a ser financiado para confirmar o seu valor. Correndo tudo bem e aprovadas as etapas mencionadas acima será elaborado o contrato e a documentação pertinente para se formalizar o financiamento imobiliário.
5. Quais são os tipos de financiamento?
Atualmente existem alguns tipos de financiamento de imóveis no Brasil, sendo estes:
5.1. Financiamento direto com a construtora
O financiamento de imóveis firmado direto com a construtora ocorre, em regra, com os imóveis que estão na planta e serão construídos no prazo médio de 03 (três) a 05 (cinco) anos. Apresenta vantagem financeira, pois trata-se de um imóvel que ainda será construído e que muitas vezes está abstrato na percepção do comprador.
Em regra, não há incidência de juros e a própria entrada pode ser parcelada, de acordo com a negociação realizada com a construtora.
5.2. Financiamento dos sistema financeiro imobiliário
O Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI foi criado pela lei sob o nº 9.514/97 e regula a participação das instituições financeiras nas operações de financiamento de imóveis.
A taxa de juros é mais alta, mas não há limite de valor para o imóvel a ser comprado e não há limite de comprometimento de 30% (trinta por cento) da renda do comprador.
5.3. Financiamento do Sistema financeiro de habitação
O Sistema Financeiro de Habitação – SFH é o principal programa de financiamento de imóveis do Brasil. O comprador pode financiar um imóvel de até R$ 1.500.000,00 (um milhão, quinhentos mil reais), de acordo com o estado onde se localiza.
A taxa de juros é de até 12% (doze por cento) ao ano e há um limite de comprometimento de 30% (trinta por cento) da renda do comprador que tem até 35 (trinta e cinco) anos para efetuar o pagamento.
6. O que é Sistema de amortização?
A amortização de um financiamento de imóveis é a redução do valor original a ser pago em um financiamento. Trata-se de fator determinante para a redução da dívida e das parcelas que precisarão ser pagas pelo comprador. No Brasil, são utilizados dois sistemas de amortização, sendo estes:
6.1. Tabela Price
A tabela Price não sofre variação no valor das parcelas do financiamento de imóveis. Ademais, no começo do contrato firmado, a maior parte do valor pago destina-se aos juros e um montante menor à amortização. Ao longo do contrato esta relação se inverte.
6.2. Tabela SAC
Já no Sistema de Amortização Constante – SAC, a amortização é fixa em todas as parcelas do financiamento de imóveis. Independentemente do valor pago, o montante amortizado da dívida principal é sempre o mesmo. O total das parcelas diminui somente com o tempo.
7. Quais são os Índices aplicados em um financiamento de imóvel?
Se faz de extrema importância conhecer os índices que norteiam o financiamento de imóveis, pois os mesmos acabam por influenciar os valores da dívida. Sendo assim:
- Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA – considerado o índice mais seguro de inflação, mas ainda é uma novidade no mercado imobiliário. Por ora é aplicado nos contratos realizados pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco do Brasil;
- Taxa Referência – TR – o índice mais utilizado pelas instituições financeiras. A poupança e o FGTS acabam aplicando o presente índice;
- Índice Geral de Preços do Mercado – IGP-M – é composto por um apanhado de índices e utilizado nos reajustes dos aluguéis e nos financiamentos imobiliários prontos junto a construtora; e
- Índice Nacional da Construção Civil – INCC – É aplicado quando da compra de um imóvel na planta ou direto com a construtora. Objetiva recompor as variações dos custos da construção civil e pode ser aplicado até a conclusão da obra e entrega das chaves ao comprador.
8. Quais são as taxas aplicadas ao financiamento?
É necessária uma detalhada pesquisa quanto às taxas aplicadas ao financiamento de imóveis pelas instituições financeiras públicas e privadas, tendo em vista a alta concorrência e a atual baixa na taxa de juros no Brasil.
De qualquer forma, as principais instituições financeiras oferecem taxas de juros que variam de acordo com o produto ofertado, mas que acabam por manter uma média anual de 7,16% (sete vírgula dezesseis).
Existe ainda a obrigatoriedade quanto a uma entrada de 15% (quinze por cento) a 30% (trinta por cento) do valor total do imóvel e uma variação quanto a porcentagem do valor total do imóvel que será financiado, com oscilação de 70% (setenta por cento) a 90% (noventa por cento) do valor do imóvel que será financiado.
De qualquer forma, não há que se falar que o comprador financiará 100% (cem por cento) do imóvel, exceto quando da aplicação do programa Minha Casa Minha Vida, que acaba por realizar o cadastro de famílias brasileiras de baixa renda.
O financiamento é uma das formas de compra de imóvel. Sendo assim, este é um assunto que o consultor imobiliário deve entender a fundo, já que ele é o profissional capaz de entender as condições do cliente e sugerir a melhor opção.
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