O financiamento de imóveis é uma alternativa viável e popular para quem deseja adquirir a casa própria, mas não têm os recursos financeiros disponíveis para efetuar a compra de forma integral.
Com o crescimento do mercado imobiliário e o desejo de estabilidade e segurança residencial, o acesso ao financiamento se torna essencial para muitas pessoas.
Se você quer entender mais como funciona o financiamento de imóveis, te convido a ler este artigo.
O que é e como funciona o financiamento imobiliário
O financiamento de imóveis é uma opção de crédito disponibilizada pelos bancos com o objetivo de auxiliar na realização do sonho da casa própria, seja para a compra de um apartamento, casa ou terreno. Geralmente, essa linha de crédito abrange até 80% do valor total do imóvel, sendo quitada em um período de até 35 anos.
O pagamento do valor financiado acontece de forma parcelada, levando em consideração a sua renda comprovada. Desse modo, as parcelas mensais não ultrapassam 30% do seu rendimento.
Por exemplo, se a pessoa recebe mensalmente R$2.000, as parcelas serão de até R$600.
Há dois tipos de sistemas de financiamento em vigor. O primeiro deles é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), cujas diretrizes são estabelecidas pelo governo federal e englobam as seguintes condições atualmente:
- Valor máximo do imóvel: R$ 1,5 milhão.
- Valor máximo do Custo Efetivo Total: 12% ao ano.
Por outro lado, temos o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Ao contrário do SFH, nele não há pré-requisitos definidos, ou seja, permite que bancos e clientes negociem livremente os termos do financiamento.
Para escolher qual sistema utilizar para o financiamento de imóveis, é importante analisar qual se enquadra melhor dentro do que está procurando.
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Juros e encargos que incidem sobre o financiamento
É preciso ter em mente que há encargos e juros que incidem sobre o financiamento de imóveis. E aqui vale ressaltar que não são somente os provindos das instituições financeiras.
O Custo Efetivo Total (C.E.T.) de cada financiamento imobiliário engloba:
- Contratação de 2 seguros obrigatórios: o seguro de morte e invalidez, assim como o seguro do imóvel, têm um custo anual que varia entre 0,5% e 1% dos juros.
- Taxa de administração do contrato: um valor fixo, geralmente entre R$ 25 e R$ 100, adicionado à parcela mensal como taxa de administração.
- Taxa de juros anual do banco: a taxa de juros definida pela instituição financeira para o financiamento.
- Índice de correção atrelado à taxa de juros: pode ser a Taxa Referencial (TR), definida pelo governo (atualmente zerada), ou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que é o índice oficial de inflação (por exemplo, em março de 2020, foi de 0,07%).
Há outra questão também relativa às parcelas. Caso seja aplicado o Sistema de Amortização Constante (SAC), as elas podem diminuir ao longo do tempo. Por outro lado, se for aplicada a Tabela PRICE, as parcelas mantêm um valor constante.
Por fim, também existem as taxas de juros das instituições financeiras. A boa notícia é que devido a competitividade, tendem não ser discrepantes. Contudo, é importante pesquisar e analisar todas as condições oferecidas.
Documentos necessários para o financiamento
Para realizar o financiamento de um imóvel, é imprescindível a apresentação de alguns documentos. São eles:
- RG;
- CPF;
- Comprovante de estado civil;
- Comprovante de renda. Em caso de trabalhadores autônomos, a comprovação de renda será da seguinte formas declaração do Imposto de Renda, contrato de prestação de serviço, Declaração do sindicato da categoria, ou por meio de uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos.
- Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União.
Como usar o FGTS para o financiamento de imóveis
O saldo da conta do FGTS pode ser utilizado para o pagamento da casa própria em diferentes modalidades. Para a compra ou construção de um imóvel residencial, usa-se o saldo do FGTS como entrada do financiamento, parte do pagamento ou valor total.
Além disso, pode-se usar o saldo do FGTS para a amortização ou liquidação do saldo devedor do financiamento. Isso se aplica tanto a contratos firmados no SFH quanto no SFI, desde que o valor de avaliação do imóvel esteja dentro do limite estabelecido para o SFH, conforme definido na Resolução Conselho Monetário Nacional (CMN).
Outra possibilidade é utilizar o FGTS para o pagamento de parte do valor das prestações. É permitido reduzir em até 80% o valor das prestações em 12 meses consecutivos, tanto para contratos no SFH quanto para contratos no SFI, desde que o valor de avaliação do imóvel esteja dentro do limite estabelecido para o SFH, conforme estabelecido na Resolução CMN.
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