inspeção predial

7 coisas que todo síndico precisa saber sobre inspeção predial

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Índice

Inspeção Predial é a verificação profissional das condições de manutenção e de uso das edificações. Trata-se de um dos principais conceitos do vocabulário de todo síndico.

Vale a pena destacar que a inspeção esteve, durante muito tempo, associada à reparação e à remediação de estruturas mais antigas, buscando adequá-las às normas de segurança. É o caso de empresas que, após a avaliação profissional do prédio, são contratadas para consertar anomalias de construção.

Nos dias de hoje, porém, a conversa é outra: a Inspeção Predial está muito mais focada na prevenção de problemas, evitando grandes despesas e dores de cabeça como infiltrações, problemas elétricos/hidráulicos e demais imprevistos.

Quer entender melhor sobre o que é, as razões para fazer e outras informações relevantes sobre esse procedimento? Continue a leitura e confira.

O que é Inspeção Predial?

A Inspeção Predial é um procedimento que tem como objetivo avaliar as condições de uma edificação ou do conjunto de instalações. Sendo assim, analisa questões como: segurança, funcionalidade, conservação e condições técnicas.

O profissional que faz essa análise também deve observar as alterações que foram realizadas na construção para garantir que o local esteja seguro e com boas condições de uso. Ao final da avaliação, ele emite um laudo que descreve tudo que foi observado, bem como as manutenções a serem realizadas.

Por que fazer a Inspeção Predial?

Como destacamos, a Inspeção Predial não é necessária apenas para os reparos em estruturas antigas, já que esse é um bom procedimento para a prevenção de acidentes e manutenção das construções. Nesse sentido, além de evitar prejuízos com a perda precoce de desempenho e deterioração acentuada, também pode poupar sérios riscos à estrutura.

Por esse motivo, o cuidado preventivo de análise da edificação ajuda a direcionar melhor os investimentos em manutenção e permite ao síndico uma visão detalhada das condições do local. Além disso, o profissional obtém uma lista de prioridades para uma manutenção mais eficiente e com investimentos bem direcionados.

Com isso, os prejuízos são evitados, pois os cuidados preventivos têm um custo menor em relação às medidas emergenciais. Assim, o síndico garante o bem-estar dos moradores com as condições plenas de uso do espaço, além de poder planejar as intervenções com antecedência e fazer a cotação de valores.

Como é feita a Inspeção Predial?

É importante saber que esse procedimento conta com norma e método que certificam a realização adequada. Entenda melhor como é feito.

Quem é o responsável?

A manutenção e a gestão da edificação são de responsabilidade delegada ao síndico. Para isso, ele deve contratar um profissional qualificado — geralmente, engenheiro ou arquiteto — para a sua realização. É importante ressaltar que a Inspeção Predial não é a Manutenção da Edificação, mas, um critério técnico que auxilia na elaboração de um plano eficiente de manutenção.

Quando deve ser feita?

O procedimento deve ser realizado quando uma obra é entregue para verificar se a construção foi feita em conformidade com o contrato. Antes de completar 5 anos, é recomendado que seja feita uma nova inspeção para observar a existência de problemas que não foram identificados na primeira análise.

Após isso, o profissional que fez a inspeção pode indicar a periodicidade recomendada para aquela construção, com base em características como: localização, finalidade do edifício, forma de construção, tempo da construção, etc.

Qual a rotina de preparação?

O primeiro passo para se preparar para a inspeção é reunir todos os documentos e dados da edificação, que serão analisados pelo profissional e comparados com o estado atual. O síndico também deverá relatar todo o histórico do local, então é bom ter anotadas as informações relevantes sobre reformas, manutenções, formas de uso, entre outras.

Após esses cuidados, a equipe multidisciplinar responsável pela inspeção fará a análise detalhada e emitirá um relatório com o que for observado. Os profissionais farão a classificação dos problemas conforme o seu grau de prioridade e transmitirão as orientações técnicas de como proceder.

O que mais é necessário saber sobre a Inspeção Predial?

Viu como essa ferramenta é essencial na preservação das edificações? Descubra outras informações importantes sobre o tema.

O assunto está cada vez mais em alta

Dedicando-se à análise dos possíveis riscos aos quais as edificações estão vulneráveis e ao atendimento de regras importantes (como as novas normas da ABNT – NBR 15.575 e NBR 5674), o tópico da Inspeção Predial tem se tornado uma preocupação cada vez mais urgente por parte de síndicos e administradoras.

De fato, o tema tem despertado um interesse crescente na sociedade como um todo, assim como na comunidade técnica e no meio da gestão condominial. Isso porque, essa avaliação possibilita o melhor uso dos imóveis, mais qualidade nas condições de moradia e a prevenção de sérios acidentes — inclusive com vítimas fatais — nas edificações.

A Inspeção Predial é lei em diversos municípios

É fundamental enfatizar que a Inspeção Predial não é apenas uma recomendação informal ou simples bom senso, mas uma questão de legislação.

É importante ter em mente, no entanto, que não há uma lei federal da Inspeção Predial. Estados e municípios têm autonomia para determinar as práticas obrigatórias na sua região.

Porém, vale a pena mencionar que a legislação, de maneira geral, solicita a realização da vistoria profissional do prédio e o posterior Laudo de Inspeção Predial (IP).

Em determinadas localidades, o laudo (que segue a norma ABNT NBR 13752) deve ser apresentado na prefeitura ou em órgão indicado pela mesma.

A realização da Inspeção Predial pode ser classificada em 3 níveis

É possível classificar o processo de realização da inspeção em 3 diferentes níveis. Acompanhe:

  • 1° nível — é a fase de identificar e analisar as falhas e anomalias aparentes na edificação;
  • 2º nível — profissionais de diferentes áreas de atuação realizam uma avaliação mais rica em detalhes com o uso de equipamentos específicos. Há, ainda, a análise cuidadosa de documentos técnicos para conhecer a gravidade dos problemas com mais profundidade;
  • 3º nível — na terceira etapa, temos o 2º nível de inspeção acrescido de um estudo ainda mais detalhado da edificação, com o objetivo de notificar as anomalias aparentes e também ocultas. Mais uma vez, há o uso de aparelhos e equipamentos, além de testes locais e laboratoriais.

Leia Mais: Entenda a importância de revisar os contratos de manutenção predial

Há uma variedade de equipamentos e sistemas a serem inspecionados

Dentre os elementos que devem ser avaliados por profissionais na Inspeção Predial, podemos incluir:

  • sistemas de vedação externos e internos;
  • itens estruturais aparentes;
  • revestimentos (inclusive as fachadas);
  • sistemas de impermeabilização, incluindo infiltrações;
  • esquadrias;
  • instalações hidráulicas (referentes a gás, esgoto sanitário, reuso de água, águas da chuva, água quente e água fria);
  • geradores da edificação;
  • sistema elétrico;
  • elevadores;
  • equipamentos de combate a incêndios;
  • para-raios;
  • estrutura de acessibilidade;
  • cobertura do condomínio (calhas, telhados, etc).

Existem 4 normas técnicas envolvidas no processo de inspeção

Como já mencionamos, a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) regula a realização da Inspeção Predial. São 4 normas envolvidas no processo:

  • NBR 16.280: dispõe sobre a Reforma em Edificações e os requisitos para o sistema de Gestão de Reformas;
  • NBR 15.575: aborda o Desempenho de Edificações Habitacionais;
  • NBR 14. 037: trata das Diretrizes para Elaboração de Manuais de uso, Manutenção e Operação das Edificações, assim como dos Requisitos para Elaboração e Apresentação dos Conteúdos;
  • NBR 5.674: regula os requisitos para o sistema de gestão de manutenção, abordando o tópico da Manutenção de Edificações.

Existe uma frequência média para a realização da Inspeção Predial

Como indicamos, o profissional que faz a inspeção pode sugerir a frequência ideal para o procedimento, conforme as variáveis do local. Isso porque, a Inspeção Predial precisa ser realizada de tempo em tempo para garantir a integridade da estrutura e a segurança de moradores e funcionários do condomínio.

Apesar disso, é possível calcular uma periodicidade média que síndicos e administradoras devem ter em mente, relacionada com a idade da edificação em questão. Confira:

  • condomínios e edifícios com até 20 anos de existência — é possível realizar a inspeção a cada 5 anos;
  • condomínios e edifícios com 20 a 30 anos de existência — a recomendação é fazer a inspeção a cada 3 anos;
  • condomínios e edifícios com 30 a 50 anos de existência — o ideal é realizar a inspeção a cada 2 anos;
  • condomínios e edifícios com mais de 50 anos de existência — a inspeção deve ser realizada anualmente.

A inspeção pode verificar diferentes graus de risco nas edificações

A depender do nível do problema ou anomalia apresentados pela edificação, os graus de risco podem ser classificados da seguinte maneira:

  • grau crítico — é o nível mais grave de problemas estruturais. Aqui, os danos podem representar até mesmo risco à saúde das pessoas que moram ou frequentam o local. Há grande depreciação do imóvel e ações imediatas são necessárias;
  • grau regular —  há danos consideráveis (mas não drásticos) na estrutura da edificação. Recomenda-se algumas ações corretivas a curto prazo;
  • grau mínimo — acontece quando os problemas identificados não se repetem e/ou não oferecem riscos à estabilidade e segurança de todos. Nessa situação, o recomendado é fazer intervenções e planejar ações a médio prazo.

Inspeção Predial é diferente de vistoria

É importante entender que inspeção e vistoria são diferentes, apesar de estarem relacionadas. Isso significa que a Inspeção Predial é um tipo de vistoria, que inclui a avaliação dos sistemas, elementos e equipamentos de uma edificação. Por esse motivo, o procedimento também é chamado de Vistoria do Check-Up.

Por outro lado, existem diferentes tipos de vistorias além da que verifica a procedência predial, por exemplo: vistoria cautelar de vizinhança, vistoria de entrega e recebimento da obra e vistoria para locação e venda.

Em suma, além dos benefícios óbvios, a Inspeção Predial fornece uma visão estratégica e sistematizada do condomínio ao síndico. Afinal de contas, o processo envolve uma equipe com profissionais de diferentes áreas que realizam um verdadeiro diagnóstico da saúde do edifício.

Saiba mais sobre a vistoria de imóveis e como a tecnologia pode ajudar a otimizar esse procedimento.

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