Inspeção predial: a expressão, que dá nome à verificação profissional das condições de manutenção e de uso das edificações, é um dos principais conceitos do vocabulário de todo síndico.
Vale a pena destacar que a inspeção esteve, durante muito tempo, associada à reparação e à remediação de estruturas mais antigas, buscando adequá-las às normas de segurança. É o caso de empresas que, após a avaliação profissional do prédio, são contratadas para consertar anomalias de construção.
Nos dias de hoje, porém, a conversa é outra: a inspeção predial está muito mais focada na prevenção de problemas, evitando grandes despesas e dores de cabeça como infiltrações, problemas elétricos/hidráulicos e demais imprevistos.
Inspeção predial: 7 coisas que você precisa saber na gestão de condomínios
1- O assunto está cada vez mais em alta
Dedicando-se à análise dos possíveis riscos aos quais as edificações estão vulneráveis e ao atendimento de regras importantes (como as novas normas técnicas da ABNT – NBR 15.575 e NBR 5674), o tópico da inspeção predial tem se tornado uma preocupação cada vez mais urgente por parte de síndicos e administradoras.
De fato, o tema tem despertado um interesse crescente na sociedade como um todo, assim como na comunidade técnica e no meio da gestão condominial.
Essa avaliação, afinal de contas, possibilita o melhor uso dos imóveis, mais qualidade nas condições de moradia e a prevenção de sérios acidentes (inclusive com vítimas fatais) nas edificações.
2- A inspeção predial é lei em diversos municípios!
É fundamental enfatizar: a inspeção predial não é apenas uma recomendação informal ou simples bom senso, mas uma questão de legislação.
É importante ter em mente, no entanto, que não há uma lei federal da inspeção predial. Estados e municípios têm autonomia para determinar as práticas obrigatórias na sua região.
Porém, vale a pena mencionar que a legislação, de maneira geral, solicita a realização da vistoria profissional do prédio e o posterior Laudo de Inspeção Predial (IP).
Em determinadas localidades, o laudo (que segue a norma ABNT NBR 13752) deve ser apresentado na prefeitura ou em órgão indicado pela mesma.
3- A realização da inspeção predial pode ser classificada em 3 níveis
É possível classificar o processo de realização da inspeção em 3 diferentes níveis. Acompanhe:
- 1° Nível: é a fase de identificar e analisar as falhas e anomalias aparentes na edificação;
- 2º Nível: variados profissionais (de diferentes áreas de atuação) vão realizar uma avaliação mais rica em detalhes com o uso de equipamentos específicos.Há, ainda, a análise cuidadosa de documentos técnicos para conhecer a gravidade dos problemas com mais profundidade;
- 3º Nível: nessa etapa, temos o 2º nível de inspeção acrescido de um estudo ainda mais detalhado da edificação, com o objetivo de notificar as anomalias aparentes e também ocultas. Mais uma vez, há o uso de aparelhos e equipamentos, além de testes locais e laboratoriais (que envolvem a participação de profissionais de diferentes ramos.
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4- Há uma boa variedade de equipamentos e sistemas a serem inspecionados
Dentre os elementos que devem ser avaliados por profissionais na inspeção predial, podemos incluir:
- Sistemas de vedação externos e internos;
- Itens estruturais aparentes;
- Revestimentos (inclusive as fachadas);
- Sistemas de impermeabilização, incluindo infiltrações;
- Esquadrias;
- Instalações hidráulicas (referentes a gás, esgoto sanitário, reuso de água, águas da chuva, água quente e água fria);
- Geradores da edificação;
- Sistema elétrico;
- Elevadores;
- Equipamentos de combate a incêndios;
- Para-raios;
- Estrutura de acessibilidade;
- Cobertura do condomínio (calhas, telhados etc).
5- Existem 4 normas técnicas envolvidas no processo de inspeção
Como já mencionamos, a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) regula a realização da inspeção predial. São 4 normas envolvidas no processo:
- NBR 16.280: dispõe sobre a Reforma em Edificações e os requisitos para o sistema de Gestão de Reformas;
- NBR 15.575: aborda o Desempenho de Edificações Habitacionais;
- NBR 14. 037: trata das Diretrizes para Elaboração de Manuais de uso, Manutenção e Operação das Edificações, assim como dos Requisitos para Elaboração e Apresentação dos Conteúdos;
- NBR 5.674: regula os requisitos para o sistema de gestão de manutenção, abordando o tópico da Manutenção de Edificações.
6- Existe uma frequência certa para a realização da inspeção predial
Não custa lembrar: a inspeção predial precisa ser realizada de tempos em tempos para garantir a integridade da estrutura e a segurança de moradores e funcionários do condomínio.
Nesse sentido, síndicos e administradoras devem ter em mente que a periodicidade da inspeção tem a ver com a idade da edificação em questão. Confira:
- Condomínios e Edifícios com até 20 anos de existência: o ideal é realizar a inspeção a cada 5 anos.
- Condomínios e Edifícios com 20 a 30 anos de existência: o ideal é realizar a inspeção a cada 3 anos.
- Condomínios e Edifícios com 30 a 50 anos de existência: o ideal é realizar a inspeção a cada 2 anos.
- Condomínios e Edifícios com mais de 50 anos de existência: a inspeção deve ser realizada anualmente.
7-A inspeção pode verificar diferentes graus de risco nas edificações
A depender do nível do problema ou anomalia apresentados pela edificação, os graus de risco podem ser classificados da seguinte maneira:
- Grau Crítico: como o termo já dá a entender, este é é o nível mais grave de problemas com a estrutura do edifício/condomínio. Aqui, os riscos podem representar até mesmo risco à saúde das pessoas que moram ou frequentam o local. Há grande depreciação do imóvel e ações imediatas são necessárias.
- Grau Regular: nesse nível, há danos consideráveis (mas não drásticos) na estrutura da edificação. Recomenda-se algumas ações corretivas a curto prazo.
- Grau Mínimo: acontece quando os problemas identificados não se repetem e/ou não oferecem riscos à estabilidade e segurança de todos. Nessa situação, o recomendado é fazer intervenções e planejar ações a médio prazo.
Além dos benefícios óbvios, a inspeção predial fornece uma visão estratégica e sistematizada do condomínio ao síndico. Afinal de contas, o processo envolve uma equipe com profissionais de diferentes áreas que realizam um verdadeiro diagnóstico da saúde do edifício.
Seu condomínio está em dia com a inspeção predial? Esperamos que as informações sejam úteis e te ajudem na adequada conservação do condomínio!
