NBR de obras em condomínios

O que é a NBR 16280 e o que ela diz sobre obras em condomínio?

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Índice

Desde que um fatídico incidente colocou um grande prédio abaixo em pleno solo brasileiro, uma importante norma foi editada com o intuito de prevenir tais acontecimentos. Trata-se da NBR 16280, também conhecida como norma das reformas. É ela quem normatiza as intervenções construtivas em edificações já finalizadas.

Neste artigo vamos mostrar a você os principais pontos da norma. Você saberá o que de fato ela diz a respeito do procedimento de reforma e como ela regula a atividade por meio da requisição de vários documentos importantes. Além disso, você ficará completamente ciente do papel do síndico em todo esse processo, e como ele é importante. Leia agora!

O que é a NBR 16280?

A Norma Brasileira promulgada pela ABNT em 2014 e enumerada como NBR 16280 é conhecida como a norma das reformas. Ela foi elaborada como uma forma de resposta para a sociedade após o desabamento de um prédio na cidade do Rio de Janeiro. Esse incidente ocorreu devido a uma série de reformas no interior de vários apartamentos e que se deram de forma desordenada, colocando toda a edificação abaixo.

Isso mostra o quanto é importante respeitar a estrutura inicial feita em projeto para uma dada construção. Antes da norma, as reformas internas nos imóveis individuais eram permitidas de forma indiscriminada. Assim, nada impedia que algum condômino desavisado removesse uma coluna de sustentação importante para a estrutura do prédio.

Assim, sempre que existir a intenção de realização de uma reforma, ela deve ser comunicada ao síndico do condomínio e entregue a documentação pertinente. Esse aprovará ou não, sendo que em alguns casos é necessária a avaliação de um profissional técnico da área, a saber um engenheiro civil ou arquiteto.

Qual é a abordagem da norma a respeito de obras em condomínios?

A NBR 16280 diz que para toda intervenção construtiva dentro de um imóvel que compõe um condomínio, deve haver comunicação tácita ao síndico do local. A depender do porte da reforma, apenas a avaliação do síndico é suficiente, ainda que ele possa solicitar o aval de um especialista. Já para alterações estruturais, o aval é obrigatório.

Nesse ponto vale destacar o que a norma considera como reforma. Existe um conceito para isso e, caso a intervenção se encaixa em tais padrões, deve seguir as orientações constantes. Para a norma, todo tipo de intervenção na estrutura já existente que vise recuperar, ampliar ou melhorar as condições existentes (com ou sem mudança de funcionalidade) deve ser considerada uma reforma.

Os exemplos de alterações que se encaixam nessa descrição são inúmeros: lajes perfuradas, utilização de ferramentas de impacto alto e construção ou demolição de paredes, além de quaisquer intervenções em sistemas hidráulicos, elétricos ou encanamento de gás. Até a substituição de revestimentos cerâmicos entram nessa conta.

Que documentos devem ser apresentados na ocasião de uma obra?

Segundo a norma, o procedimento de reforma deve ser precedido pela entrega de uma série de documentos. Toda essa documentação é estritamente discriminada e deve seguir uma ordem lógica. O início do procedimento é dado pela comunicação da reforma. Ela deve ser feita diretamente ao síndico do condomínio em questão ou para a administradora.

Logo em seguida, é necessário apresentar um escopo da obra, ou seja, a intenção do que se deseja executar. Os requisitos e a organização vem logo em seguida, para que se conheça qual é o planejamento formal da reforma e suas diretrizes.

Se tudo estiver dentro do atendimento da norma, a obra pode ser liberada. Seu início pode ser feito e a execução deve ocorrer segundo o que foi planejado. Assim que tudo estiver encerrado, o termo de encerramento deve ser expedido e toda a documentação deve ser arquivada para fins de registro, caso seja necessária a consulta no futuro.

Ponto importante é destacar a estrutura do documento conhecido como plano de reforma. Ele é responsável pelo detalhamento de todas as etapas da obra. Nele devem contar todos os serviços que serão necessários, um estudo de segurança da estrutura e dos usuários, a autorização para que funcionários e materiais de construção circulem no condomínio, além de memoriais descritivos, projetos cabíveis e cronograma de obra.

Quais são as obrigações do síndico segundo a NBR 16280?

A primeira obrigação que um síndico deve ter em um pedido de execução de reforma é em relação à aprovação ou não da documentação. É seu dever assegurar que todos os documentos exigidos pela norma sejam entregues pelo condômino interessado, especialmente quando se tratar de obras de maior porte que envolvam a parte estrutural do imóvel.

Dado que essa etapa foi atendida, cabe ao síndico fazer a fiscalização durante todo o período que a obra estiver acontecendo. Caso exista algum desvio da reforma em relação ao projeto que foi apresentado, é sua obrigação alertar o responsável e solicitar o pronto atendimento ao que está escrito. Caso haja dificuldade nesse sentido, ele pode recorrer a dispositivos civis e até mesmo judiciais para que possa ser atendido.

Quais são os cuidados que um síndico deve ter?

A obra em questão não deve ser o único ponto de atenção que um síndico deve ter. Afinal de contas, seu trabalho deve visar todos os envolvidos no condomínio, e não somente o imóvel no qual as obras estiverem sendo realizadas.

Dessa forma, é recomendado que as atividades pertinentes à reforma sejam cuidadosamente acompanhadas. Ainda que tudo ocorra dentro do previsto em projetos, existem situações que podem desagradar outros condôminos. São exemplos disso a movimentação de funcionários envolvidos na obra e de materiais. Além disso, existe um horário para que a execução aconteça. É dever do síndico zelar por seu corretor atendimento.

A NBR 16280 é um importante instrumento para garantir a segurança de moradores e frequentadores de um determinado condomínio. É por meio dessa norma que os itens de segurança são observados e, assim, a integridade da edificação e (consequentemente) dos ocupantes dos imóveis individuais é preservada. Cabe ao síndico exercer seu papel fundamental nesse processo cobrando documentações e fiscalizando a obra durante sua ocorrência.

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