Entenda como a Lei 14.905/2024 altera os juros sobre cotas condominiais em atraso e os impactos para administradoras de condomínios.
A Lei 14.905 de 2024 alterou o Código Civil no que diz respeito aos juros em pagamentos atrasados e a taxa legal de juros, afetando diretamente alguns casos relativos às cobranças condominiais.
Por isso, é preciso que as administradoras de condomínio tenham total compreensão dessas mudanças, tanto para adaptar processos internos de cobrança quanto para orientar síndicos e condôminos.
Neste artigo, vamos explorar o que mudou com a Lei 14.905/2024, como suas regras impactam a cobrança condominial e os sistemas de gestão e o que administradoras devem fazer a fim de se adequar a essa realidade.
Boa leitura!
O que muda com a Lei 14.905 de 2024?
A Lei 14.905/2024 entrou em vigor em 28 de junho de 2024 e alterou artigos do Código Civil relativos a cobrança de juros e atualização monetária em obrigações financeiras.
Atualização monetária
No que diz respeito à atualização monetária, a nova redação do artigo 389 do Código Civil diz que:
Parágrafo único. Na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo.
Em outras palavras, isso significa que, a partir da entrada em vigor da lei, o índice para a atualização monetária será o IPCA ou qualquer outro índice a substituí-lo.
Juros moratórios
Já em relação aos juros moratórios, estes serão fixados de acordo com a taxa legal, conforme a nova redação do artigo 406:
§ 1º A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código.
A taxa legal de juros é calculada e divulgada pelo Bacen (Banco Central do Brasil) desde setembro de 2024.
Lei da Usura
A lei também apresenta algumas exceções à Lei da Usura (Decreto 22.626/33), que dispõe sobre os juros em contratos. De acordo com o novo dispositivo legal, a Lei da Usura não se aplica às obrigações:
- contratadas entre pessoas jurídicas;
- representadas por títulos de crédito ou valores mobiliários;
- realizadas no mercado financeiro, de capitais ou de valores mobiliários;
- contraídas perante instituições financeiras, fundos ou clubes de investimento, sociedades de arrendamento mercantil, empresas simples de crédito ou organizações da sociedade civil que se dedicam à concessão de crédito.
Calculadora do Banco Central
Além disso, com o objetivo de simplificar a aplicação de novas regras, o Bacen disponibilizou a Calculadora do cidadão, uma aplicação interativa que permite simular a nova taxa de juros legal estabelecida.
Como a Lei 14.905 de 2024 impacta a gestão condominial?
A nova legislação tem impacto direto na cobrança de cota condominial em atraso.
Isso porque, com a nova legislação, o cálculo dos encargos sobre inadimplência condominial passa a acontecer conforme a seguinte lógica:
- Se a convenção do condomínio estipula um percentual de juros, essa taxa permanece válida e deve ser aplicada normalmente.
- Se não há previsão na convenção ou em assembleia, os juros aplicáveis seguirão a taxa legal de juros, definida no artigo 406 do Código Civil.
A taxa legal, por sua vez, passa a ser calculada com base na taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária do IPCA (art. 406, §1º).
Ou seja, diferentemente da regra anterior, em que os juros moratórios seguiam exclusivamente a SELIC, agora há um ajuste que considera a inflação, oferecendo maior previsibilidade.
Como os sistemas da Group aplicam a taxa legal de juros automaticamente?
Com as mudanças da Lei 14.905, a Group atualizou os ERPs condominiais para calcular automaticamente a taxa legal de juros, garantindo que os encargos sobre a inadimplência sejam aplicados corretamente.
Tanto o Group Condomínios quanto o Condomínio21 agora contam com a nova funcionalidade. Na prática, isso significa que, para os condomínios que não têm taxa de juros prevista em convenção, os sistemas agora aplicam a taxa legal de juros conforme a Lei 14.905 de 2024.
Já para os condomínios com taxa de juros prevista na convenção, não é preciso fazer nenhuma alteração no sistema.
Principais pontos para administradoras sobre a Lei 14.905 de 2024
Em síntese, a Lei 14.905/2024 introduziu mudanças que impactam diretamente a cobrança condominial, especialmente para condomínios que não têm um percentual de juros definido em sua convenção.
Conforme a nova legislação, a atualização monetária passa a seguir o IPCA, e os juros moratórios, a taxa legal de juros, calculada e divulgada mensalmente pelo Banco Central do Brasil.
Dessa forma, para administradoras de condomínios, é essencial compreender essas mudanças a fim de revisar processos internos, evitar cobranças indevidas e garantir que todos os cálculos estejam corretos dentro dos sistemas de gestão.
Perguntas frequentes
A multa por atraso e os juros devem ser calculados conforme o que está previsto na convenção do condomínio. Se não houver uma taxa definida, os juros moratórios seguem a taxa SELIC descontada do IPCA, conforme determinado pelo artigo 406 do Código Civil.
O cálculo é feito com base na taxa SELIC mensal, divulgada pelo Banco Central, subtraindo-se o índice de atualização monetária do IPCA. Porém, para facilitar esse cálculo, o Banco Central disponibiliza a Calculadora do Cidadão, em que é possível simular os encargos aplicáveis.
Se a convenção condominial já determina um percentual fixo de juros para inadimplência, nada muda. Os juros moratórios continuam seguindo o valor estabelecido, sem alteração.
Os sistemas Group Condomínios e Condomínio21 já foram atualizados para aplicar automaticamente a taxa legal de juros em condomínios que não possuem um percentual definido em convenção.
Assim, as administradoras não precisam configurar manualmente essa mudança, apenas verificar se há um percentual estipulado na convenção condominial. Caso haja necessidade de ajustes, o suporte técnico da Group pode auxiliar na revisão das configurações.
