Projeto em SP propõe restringir a portaria virtual em condomínios. Veja os detalhes da proposta e o que pode mudar com a aprovação da lei.
A possível proibição da portaria virtual em condomínios voltou ao centro dos debates legislativos no país. Após a aprovação da lei no Distrito Federal que restringe o uso dessa tecnologia, uma proposta semelhante começou a tramitar na Assembleia Legislativa de São Paulo (Alesp). O projeto de lei estabelece um limite ainda mais rígido: a proibição valeria para condomínios com até 30 unidades.
Desse modo, a proposta reacende discussões que vão além da segurança física dos edifícios. Afinal, envolvem também temas como inovação, autonomia, economia financeira e os limites da regulação sobre o uso de tecnologias no ambiente urbano.
O que está em debate na Assembleia Legislativa de São Paulo?
Está em tramitação na Alesp o Projeto de Lei 906/2023, que visa restringir o uso de portarias virtuais em condomínios habitacionais.
A justificativa apresentada pelo autor do texto está centrada na vulnerabilidade de empreendimentos menores frente a crimes como invasões e furtos. O principal argumento é que a presença física de um porteiro garantiria maior controle e vigilância.
Apesar de ainda estar em discussão nas comissões internas, o avanço do texto chama atenção por trazer à tona debates sobre o papel da tecnologia na gestão de espaços urbanos e a autonomia dos condomínios na escolha de seus próprios modelos operacionais.
Além disso, a discussão ocorre em paralelo a uma norma já aprovada no Distrito Federal, o que reforça a atenção nacional ao tema.
Lei aprovada no Distrito Federal
A proposta de proibição da portaria virtual em condomínios em São Paulo segue os moldes da Lei 7.686/2025 do Distrito Federal, que passou a vigorar em 2024.
Lá, a regra proíbe a adoção da portaria virtual em condomínios com mais de 45 unidades e foi sancionada com base em argumentos parecidos. Por exemplo, risco à segurança, substituição de profissionais e falhas técnicas associadas à dependência da conectividade.
Como resultado, a medida provocou reações imediatas por parte de empresas de segurança e associações condominiais. Estas argumentaram que a lei não considerou critérios técnicos nem o histórico de desempenho dos sistemas virtuais.
Além disso, a legislação do DF está sendo contestada judicialmente, o que pode influenciar os rumos da proposta em São Paulo.
A Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança entrou com uma Ação Direta de Inconstitucionalidade no STF. Os argumentos são de que as leis representam um retrocesso tecnológico e limitam o mercado de trabalho.
Condições e critérios da proposta
De acordo com o texto, ficará vedada a implantação de sistemas de portaria virtual em condomínios habitacionais com mais de 30 unidades. Já para empreendimentos com até 30 unidades, o uso da portaria virtual poderá ser autorizado desde que haja uma única portaria de entrada e saída de pedestres e uma exclusiva para veículos.
Além disso, o projeto determina que condomínios que já utilizam esse modelo devem contratar seguros específicos para cobrir danos relacionados à automação de portões, acidentes com veículos e possíveis sinistros por roubos e furtos nas áreas comuns.
A proposta justifica a medida com base em dados sobre criminalidade urbana. Além disso, aponta a suposta fragilidade dos sistemas virtuais em garantir a triagem de visitantes e entregadores, especialmente em horários de baixo movimento. No entanto, não há, até o momento, estudos técnicos anexados ao projeto que comprovem essa correlação de forma conclusiva.
Ainda segundo a justificativa, o único benefício direto da portaria virtual seria a economia financeira. Porém, em condomínios maiores, onde o volume de moradores exige maior controle e resposta rápida em emergências, e o valor da folha de pagamento acaba diluído no valor da cota.
Outro ponto levantado na justificativa do projeto é a preservação de empregos formais de porteiros, que seriam diretamente afetados pela substituição por sistemas automáticos. A proposta também destaca a responsabilidade civil dos síndicos e das administradoras em caso de falhas tecnológicas que resultem em prejuízos ou danos aos moradores, apontando a portaria virtual como um risco potencial nesse aspecto.
Tipos de portaria e suas características
Para entender a totalidade desse debate, é essencial entender o conceito de portaria virtual e os diferentes modelos de portaria utilizados nos condomínios brasileiros.
Afinal, cada sistema tem características específicas, com níveis distintos de automação, presença humana e dependência de tecnologia.
Portaria tradicional
A portaria tradicional é o modelo mais antigo e amplamente utilizado em condomínios de médio e grande porte.
Nesse formato, um ou mais porteiros atuam presencialmente na entrada do edifício. Eles realizam o controle direto de moradores, visitantes, entregadores e prestadores de serviço, além de auxiliarem em rotinas de segurança e atendimento.
O ponto forte desse modelo é a vigilância contínua e a interação humana, aspectos frequentemente mencionados como fatores de acolhimento e percepção de segurança.
No entanto, esse modelo exige um alto investimento com folha de pagamento e encargos trabalhistas, o que pode impactar diretamente os custos do condomínio e a taxa condominial.
Portaria remota
A portaria remota combina vigilância humana com centralização à distância. Em vez de um porteiro no local, os acessos são gerenciados por profissionais em uma central remota que monitoram em tempo real as imagens das câmeras e atendem aos interfones conectados ao condomínio.
No PL 906/2023, a portaria remota é o foco principal da restrição, pois a justificativa do texto ressalta possíveis falhas no serviço causadas por interrupções de internet, energia ou problemas técnicos na automação dos portões.
O texto também destaca que a localização geográfica da central, que muitas vezes a quilômetros do condomínio, poderia prejudicar a resposta a situações de risco.
Portaria virtual
A portaria virtual em condomínios é uma solução mais automatizada, sem a necessidade intervenção humana em tempo real.
A entrada e saída de pessoas ocorre por meio de sistemas de controle de acesso, como fechaduras eletrônicas, tags, QR codes e aplicativos.
Além disso, muitos sistemas ainda contam com recursos avançados, como reconhecimento facial, autenticação por biometria e até integração com bases de dados para análise de antecedentes criminais. Esse tipo de funcionalidade amplia ainda mais o nível de segurança do modelo.
Embora dependa bastante da tecnologia e do acesso à internet, o sistema virtual pode ser combinado com a presença de um profissional presencial durante horários de pico ou em turnos específicos, formando um sistema híbrido.
Segurança, economia e tecnologia no centro da discussão
A proposta de proibição ao uso da portaria virtual em condomínios em São Paulo acende um debate que envolve diferentes frentes: a segurança condominial, o custo da operação e os avanços tecnológicos.
O projeto de lei parte da premissa de que tecnologias que operam sem supervisão presencial podem ampliar os riscos para moradores. No entanto, alguns dados divergem desse argumento.
Panorama dos dados de segurança em condomínios
Estudos mencionados em reportagens recentes apontam que 60% dos condomínios com porteiros presenciais já enfrentaram algum tipo de invasão ou violação de segurança. Já entre os que utilizam portaria virtual ou modelos automatizados, esse índice cai para 40%.
Dessa forma, esses dados desafiam a percepção de que a presença física, por si só, garante maior proteção.
O projeto de lei de São Paulo, no entanto, adota uma postura mais cautelosa. A justificativa sustenta que a dependência de internet e a ausência de vigilância visual constante poderiam facilitar a entrada de pessoas não autorizadas. A proposta cita, ainda, o risco de tempo de resposta mais lento em emergências, como atendimentos do Corpo de Bombeiros ou Polícia Militar.
A função da tecnologia no controle de acesso
Por outro lado, as soluções tecnológicas aplicadas à gestão condominial evoluíram consideravelmente nos últimos anos.
Hoje, já é comum encontrar sistemas integrados que envolvem fechaduras inteligentes, biometria facial, controle por aplicativo e autorização de visitantes via QR code, com registro em nuvem de todas as movimentações. Em muitos casos, a automação vai além do portão. Inclui, por exemplo, reconhecimento de placas de veículos, alertas automáticos e até integração com bancos de dados públicos para análise de antecedentes.
Por isso, agrupar essas soluções sob o mesmo rótulo e tratá-las com restrição ampla acaba não levando em conta o grau de sofisticação e diferenciação tecnológica já disponível no mercado.
Custo da portaria presencial x virtual
Um dos principais motivadores da adoção da portaria virtual é o custo. Isso porque, em condomínios de pequeno porte, manter porteiros presenciais 24h pode representar até 70% da taxa condominial. Já os modelos virtuais reduzem significativamente esses gastos.
Embora o projeto reconheça essa motivação, sustenta que a economia não justificaria os riscos operacionais e sociais, como a substituição de postos de trabalho e o aumento de vulnerabilidade em falhas sistêmicas.
O que pode mudar com a aprovação da lei?
Se for aprovada como está, a proposta em tramitação na Alesp proibirá a implantação de portarias virtuais em condomínios habitacionais com mais de 30 unidades.
Esse tipo de regulação pode impactar diretamente o processo de modernização dos condomínios, especialmente em contextos em que o uso de tecnologia se mostrou uma alternativa viável para equilibrar custos e segurança.
Embora o texto se concentre na segurança física e no papel do porteiro tradicional como agente preventivo, ele também impõe limites à adoção de ferramentas tecnológicas mais avançadas, como biometria, integração com bancos de dados e gestão digital de acessos.
Há ainda o risco de judicialização. Assim como ocorreu no Distrito Federal, o projeto paulista pode ser alvo de questionamentos jurídicos com base em argumentos como a violação da autonomia condominial e a limitação ao uso de soluções tecnológicas legalmente disponíveis.
Em síntese, tratar a portaria virtual de forma genérica, sem considerar outras variáveis, pode gerar dúvidas sobre a efetividade da proposta.
Desse modo, seja qual for o desfecho, a discussão sobre a proibição da portaria virtual em condomínios evidencia que o uso da tecnologia nos condomínios deixou de ser apenas um diferencial. Atualmente, é também um tema central nas decisões sobre infraestrutura, segurança e modelo de gestão.
