NĂłs sabemos que muito mudou nos Ășltimos meses. Vivemos uma realidade atĂ© entĂŁo nĂŁo pensada que precisa ser analisada com muito cuidado, devido ao COVID 19.
Essa ânova realidadeâ trouxe cenĂĄrios diversos na saĂșde, economia, polĂtica dentre outros setores da sociedade. Nesse contexto, na vida condominial nĂŁo foi diferente, no que tange a inadimplĂȘncia condominial.
Alguns condomĂnios jĂĄ tĂȘm enfrentado uma curva crescente da falta de pagamento. Mas o que fazer nesses casos?
Por esse motivo, elaboramos em parceria com a Group Educa â a maior plataforma de cursos para gestĂŁo de propriedades â o conteĂșdo abaixo visando auxiliĂĄ-los frente ao tema.
1. InadimplĂȘncia Condominial
Com o isolamento social devido o COVID19, inicia-se prejuĂzos visĂveis na economia, onde as administradoras de condomĂnio jĂĄ percebem crescimento na inadimplĂȘncia condominial.
Entretanto, sabemos, que o condomĂnio sĂł se sustenta se todos os condĂŽminos contribuĂrem para que haja os pagamentos das despesas comuns. Entretanto, o que fazer nesses casos?
Os encargos condominiais sĂŁo cobrados pelos SĂndicos atravĂ©s de forma Judicial ou Extrajudicial.
Vamos entender um pouco a diferença de cada uma?
1.1 Ação Judicial
Existem uma realidade sobre a cobrança judicial no CPC/73 e outra no CPC/2015. No CĂłdigo de Processo Civil de 73, a cobrança era realizada atravĂ©s de procedimento sumĂĄrio. Ocorre que apĂłs o CPC/15 o procedimento sumĂĄrio foi revogado, motivo pelo qual passamos a utilizar o procedimento ordinĂĄrio â que passa a chamar procedimento comum, vejamos:
Art. 1.049. Sempre que a lei remeter a procedimento previsto na lei processual sem especificĂĄ-lo, serĂĄ observado o procedimento comum previsto neste CĂłdigo.
ParĂĄgrafo Ășnico. Na hipĂłtese de a lei remeter ao procedimento sumĂĄrio, serĂĄ observado o procedimento comum previsto neste CĂłdigo, com as modificaçÔes previstas na prĂłpria lei especial, se houver.
Importante lembrar ainda que o CPC/15 prevĂȘ que as taxas condominiais passam a ser um tĂtulo executivo extrajudicial, ou seja: sĂŁo tĂtulos executivos extrajudiciais o crĂ©dito referente Ă s contribuiçÔes ordinĂĄrias ou extraordinĂĄrias de condomĂnio edilĂcio, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assemblĂ©ia geral, desde que documentalmente comprovadas.
1.1.1 Citação
Segundo a legislação, nos condomĂnios edilĂcios ou nos loteamentos com controle de acesso, serĂĄ vĂĄlida a entrega do mandado a funcionĂĄrio da portaria responsĂĄvel pelo recebimento de correspondĂȘncia, que, entretanto, poderĂĄ recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatĂĄrio da correspondĂȘncia estĂĄ ausente.
Quando a citação acima for frustrada, o mesmo procedimento poderĂĄ ser feito atravĂ©s de intimação realizada pelo oficial de justiça Ă funcionĂĄrio da portaria â quando esse oficial houver procurado o devedor por 2 (duas) vezes sem ĂȘxito, havendo suspeita de ocultação, vejamos:
Artigo 252: Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicĂlio ou residĂȘncia sem o encontrar, deverĂĄ, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da famĂlia ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia Ăștil imediato, voltarĂĄ a fim de efetuar a citação, na hora que designar.
ParĂĄgrafo Ășnico. Nos condomĂnios edilĂcios ou nos loteamentos com controle de acesso, serĂĄ vĂĄlida a intimação a que se refere o caput feita a funcionĂĄrio da portaria responsĂĄvel pelo recebimento de correspondĂȘncia.
1.1.2 ConsequĂȘncia ao inadimplente
a) O juiz poderĂĄ a requerimento da parte determinar a inclusĂŁo do nome do executado em cadastro de inadimplentes. Nesse sentido, importante lembrar o que preconiza o enunciado 190 do FĂłrum Permanente de Processualistas Civis:
âO novo dispositivo nĂŁo veda a inclusĂŁo extrajudicial do nome do executado em cadastros de inadimplentes, pelo credor ou diretamente pelo ĂłrgĂŁo de proteção ao crĂ©ditoâ
b) O inadimplemento dos encargos condominiais gera a perda da propriedade;
c) A prescrição de dĂvida condominial Ă© quinquenal, a contar do dia seguinte do vencimento.
1.1.3 Perda da Propriedade
A perda da propriedade não é instantùnea, existe um caminho processual para que tal aconteça, vejamos:
a) ApĂłs deferida a penhora, o Juiz determinarĂĄ a intimação de todos os proprietĂĄrios do imĂłvel, para que tomem ciĂȘncia da penhora.
b) Registra-se a penhora junto ao cartĂłrio de registro de imĂłveis;
c) ApĂłs faz-se necessĂĄrio avaliar o imĂłvel para determinar um valor (que serĂĄ o que iniciarĂĄ o leilĂŁo;
d) O Juiz irå nomear um perito que farå o laudo técnico e fixando o valor final do imóvel;
e) Após o Juiz irå determinar o leilão, em duas praças. Sendo a primeira praça pelo valor de avaliação do imóvel.
f) Caso não sejam oferecidos lances em primeira praça, inicia-se a segunda praça, onde poderão ser aceitos lances, de até 50% do valor de avaliação.
1.2 Acordo Extrajudicial x InadimplĂȘncia condominial
A ação judicial (mesmo sendo uma ação de execução de tĂtulo extrajudicial), tem um caminho longo e essa espera pode prejudicar ainda mais o condomĂnio.
Por esse motivo, é såbio que o gestor de propriedade antes de ingressar com uma ação judicial, tente um acordo junto ao condÎmino inadimplente.
ATENĂĂO: Ă preciso muito cuidado. Nada de deixar de cobrar juros e multa ok?. Isso devido o pagamento das taxas condominiais serem deveres inerentes ao condĂŽmino, como prevĂȘ nossa legislação:
SĂŁo deveres dos condĂŽminos: contribuir para as despesas do condomĂnio na proporção das suas fraçÔes ideais, salvo disposição em contrĂĄrio na convenção.
O importante Ă© entender que aquele condĂŽmino que nĂŁo efetuou o pagamento pode estar passando por uma situação difĂcil (devido Ă crise econĂŽmica ocasionada pelo Covid). Nesse caso, o acordo por ser o melhor meio de se recuperar aquele valor nĂŁo pago.
1.2.1 Dicas
a) Caso o atraso seja superior a 30 dias, é fundamental enviar uma carta de cobrança prevendo algumas possibilidades de acordo;
b) ApĂłs esse perĂodo e nĂŁo havendo retorno, orienta-se uma ligação;
c) Estudar a possibilidade de postergar os juros e multa (nunca deixar de cobrar);
d) ApĂłs tais tentativas se nĂŁo for possĂvel o acordo, o sĂndico deve procurar meio judiciais para sanar a inadimplĂȘncia.
Ă um momento de estender a mĂŁo, entretanto, sem ser negligente. Toda operação realizada frente ao assunto inadimplĂȘncia, Ă© importante ser validada junto ao jurĂdico. A anĂĄlise legal de cada caso Ă© fundamental e pode ajudar o condomĂnio a nĂŁo passar por situaçÔes nĂŁo esperadas devido aos atos praticados.
Dica 3: Conhecer a legislação é extremamente importante, por isso vale sempre estudar e procurar novidades sobre a gestão condominial. Por isso, não perca as aulas gratuitas da Group Educa.
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