Airbnb em condomínios é um tema que voltou ao centro das discussões jurídicas e administrativas. Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que a oferta de imóveis para estadia de curta duração em condomínios residenciais exige aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos em assembleia.
Essa decisão encerrou anos de divergência entre tribunais estaduais e criou um novo cenário para síndicos, administradoras e proprietários. Afinal, o que antes era uma prática com interpretações variadas ganhou uma régua única para todo o país.
Neste artigo, você vai entender o que mudou com o julgamento do STJ, o que pode e o que não pode em relação à locação por temporada em condomínios, e quais práticas operacionais ajudam a manter a segurança e a boa convivência. Boa leitura!
O que é e como funciona o Airbnb?
O Airbnb é uma plataforma digital que conecta pessoas que desejam alugar imóveis por curtos períodos a hóspedes em busca de hospedagem temporária.
Seu funcionamento é simples:
- o proprietário, também chamado de anfitrião, cadastra o imóvel com fotos, preço e regras;
- a pessoa interessada pode reservar pelo aplicativo ou site, de forma semelhante a uma estadia em hotel.
Embora o Airbnb seja a plataforma mais popular para essa atividade, outras empresas como Vrbo, Booking.com e até redes sociais também são utilizadas para oferecer locações por temporada. Em comum, todas facilitam esse tipo de aluguel intermediado por tecnologia, com foco em estadias de curta duração em imóveis residenciais.
O que diz a lei sobre o Airbnb em condomínio?
A legislação condominial não possui uma norma específica que trate do aluguel via Airbnb. Por isso, o tema tem sido interpretado com base no Código Civil, na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e nas decisões dos tribunais.
O ponto central da discussão está em definir se o aluguel por meio de plataformas digitais é:
- um aluguel residencial por temporada, que é permitida;
- ou se configura locação comercial, que pode ser incompatível com condomínios estritamente residenciais.
A decisão do STJ em 2026: o que mudou na prática
Em 7 de maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) encerrou anos de divergência e fixou uma tese no julgamento do REsp 2.121.055.
A decisão estabeleceu que oferecer imóvel em plataformas como Airbnb, Booking ou Vrbo em condomínios de destinação estritamente residencial exige autorização expressa na convenção, aprovada por, no mínimo, dois terços dos condôminos. Sem essa aprovação, o condomínio pode proibir a atividade.
O fundamento está nos arts. 1.336, IV, e 1.351 do Código Civil. O primeiro determina que o condômino deve usar sua unidade conforme a destinação da edificação. O segundo exige aprovação de dois terços para alterar essa destinação.
Além disso, a Corte reconheceu que a utilização frequente de unidades para estadias intermediadas por plataformas digitais, com alta rotatividade de pessoas e exploração econômica contínua, pode descaracterizar a finalidade residencial do empreendimento.
Nesse entendimento, omissão da convenção não equivale a permissão.
Diferença entre locação e hospedagem comercial
A locação por temporada é um contrato de uso residencial temporário, previsto em lei e limitado a 90 dias. Já a hospedagem comercial é uma atividade empresarial, normalmente associada a hotéis, pousadas e flats, e exige alvará e registro municipal.
Quando o proprietário anuncia seu imóvel em plataformas como o Airbnb, com alta rotatividade de hóspedes e serviços adicionais, como limpeza e recepção, a prática pode ser caracterizada como hospedagem comercial, o que viola a natureza residencial do condomínio.
É permitido Airbnb em condomínio residencial?
Em condomínios residenciais, a permissão para Airbnb e locações de curta temporada depende da Convenção do Condomínio.
Inclusive, com a nova jurisprudência do STJ, a regra geral passa a ser mais restritiva do que antes. Veja os principais cenários:
- convenção proíbe expressamente: o condomínio tem base legal sólida para impedir e multar;
- convenção permite expressamente: a locação por temporada pode ser autorizada;
- convenção é omissa: antes havia zona cinza; agora o STJ entende que a omissão não equivale a permissão. A atividade exige aprovação de dois terços em assembleia.
O mais importante, portanto, é verificar o que está previsto na convenção e no regimento interno antes de agir. Decisões tomadas com base em documentos oficiais evitam conflitos e exposição jurídica.
Veja, abaixo, os principais argumentos de cada lado do debate:
Argumentos favoráveis Argumentos contrários O direito de propriedade garante liberdade de uso, incluindo locações temporárias. Preservação da natureza residencial pode justificar limitações na convenção. Uso temporário não descaracteriza a moradia quando feito com responsabilidade. Rotatividade alta pode afetar a segurança e a tranquilidade dos moradores. A Lei do Inquilinato permite locações de até 90 dias sem vínculo entre as partes. Uso frequente pode configurar atividade comercial, proibida em alguns condomínios.
Por isso, o condomínio não pode simplesmente impedir o uso sem respaldo legal e convenção atualizada. No entanto, o morador também não pode alegar total liberdade se o uso estiver descaracterizando a função residencial e gerando prejuízos à coletividade.
A saída está no equilíbrio: decisões tomadas em assembleia, convenções atualizadas e comunicação transparente com todos os moradores.
Papel da convenção e do regimento interno
A convenção condominial e o regimento interno são indispensáveis para definir o que é permitido e como o condomínio deve agir diante de situações como o aluguel via Airbnb.
Esses documentos podem estabelecer regras como o cadastro prévio de hóspedes, limite de dias de estadia e penalidades para o descumprimento das normas.
A convenção do condomínio
A convenção define a destinação das unidades e o tipo de uso do condomínio, que pode ser residencial, comercial ou misto. É nesse documento que se pode incluir a proibição ou autorização expressa do aluguel por temporada via plataformas digitais.
Leia também: Atualização na convenção de condomínio: quando fazer, como aprovar e registrar
O regimento interno
O regimento detalha o comportamento esperado dos moradores e visitantes, incluindo regras sobre barulho, uso de áreas comuns e controle de entrada e saída. Mesmo quando a convenção não é alterada, o regimento pode complementar a regulamentação sobre o Airbnb.
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- Guia de administração para condomínios residenciais
Quando convocar assembleia para decidir sobre Airbnb em condomínio?
Se a convenção for omissa sobre o tema, a melhor alternativa é convocar uma assembleia para debater e deliberar sobre o assunto.A seguir, veja os principais passos para conduzir a deliberação de forma adequada.
- Convocar a assembleia com pauta específica
O edital deve informar claramente que a regulamentação das locações por temporada será discutida, permitindo que os condôminos participem da decisão de forma consciente.
- Apresentar os impactos da medida
Durante a reunião, é importante apresentar os impactos relacionados à segurança, ao controle de acesso, à convivência entre moradores e ao entendimento atual do STJ.
- Realizar a votação observando o quórum necessário
Quando a decisão envolver alteração da convenção ou da destinação do condomínio, deve ser observado o quórum legal exigido, que pode chegar a dois terços dos condôminos.
- Formalizar e registrar a decisão
Após a aprovação, a alteração deve ser registrada conforme as exigências legais e comunicada oficialmente aos moradores.
- Implementar as novas regras
O condomínio deve definir procedimentos para cadastro de hóspedes, controle de acesso e aplicação das regras aprovadas em assembleia.
Leia também: Saiba tudo sobre a realização de uma assembleia virtual no condomínio!
Como proibir o Airbnb no prédio?
Para incluir a proibição do Airbnb, o condomínio precisa seguir o rito formal de alteração da convenção, que inclui convocar assembleia com pauta específica, aprovar a mudança com quórum qualificado e registrar o documento atualizado no cartório de registro de imóveis.
É importante que o texto da convenção seja claro, evitando brechas interpretativas. Por exemplo:
"É vedado o aluguel das unidades autônomas para fins de hospedagem por curta duração, por meio de plataformas digitais ou outras similares."
Para saber mais sobre o assunto, veja o vídeo a seguir:
Quais são os riscos do Airbnb em condomínio residencial
A liberação irrestrita do Airbnb em condomínios residenciais pode gerar uma série de riscos práticos e jurídicos, como:
- segurança condominial: alta rotatividade de pessoas dificulta o controle de quem entra e sai;
- perturbação e ruído: hóspedes temporários podem desconhecer ou desrespeitar as regras internas;
- responsabilidade civil: em caso de danos a terceiros ou ao patrimônio comum, o condomínio pode ser corresponsável se não houver controle adequado de acesso;
- dificuldade na gestão: existem desafios adicionais no cadastro de visitantes e na comunicação com moradores.
Boas práticas para lidar com Airbnb em condomínio
De acordo com o Panorama do Aluguel por Temporada no Brasil em 2024, da Seazone, a região Sudeste acumulou um faturamento de mais de R$ 7,5 bilhões em reservas no ano de 2023.
Esses números reforçam o quanto as locações por temporada se consolidaram como uma realidade no país, inclusive dentro de condomínios residenciais.
Nesse contexto, a gestão condominial tem o desafio de conciliar o direito de propriedade com a segurança e o bem-estar da coletividade.
A seguir, reunimos boas práticas que ajudam a enfrentar os principais desafios associados à locação por temporada e promovem uma gestão mais eficiente e segura.
Esclarecer a questão em assembleia
Antes de qualquer regra ser aplicada, é necessário abrir o debate com os moradores.
Afinal, quando o tema não é discutido de forma transparente, podem surgir desinformação, tensões e reclamações entre vizinhos. Por isso, uma das melhores práticas é incluir o assunto na pauta da assembleia, mesmo que o condomínio ainda não tenha regras específicas.
Dessa forma, é possível alinhar as expectativas entre os moradores, explicar as bases legais da locação por temporada e debater possíveis mudanças na convenção ou no regimento para acomodar os diferentes pontos de vista.
Esse debate é importante tanto para evitar decisões arbitrárias quanto para garantir segurança jurídica para a gestão.
Reforçar a responsabilidade do anfitrião
O condômino que aluga seu imóvel é o responsável por tudo o que acontece durante a estadia. Por isso, é essencial que ele:
- avalie com cuidado os hóspedes antes de aceitar reservas, preferindo usuários bem-avaliados nas plataformas;
- reforce as regras do condomínio antes da chegada dos visitantes, como horários de silêncio, uso da garagem e das áreas comuns;
- oriente os hóspedes sobre o convívio com os demais moradores, evitando comportamentos que causem incômodo ou infrações.
É possível, por exemplo, que o anfitrião crie um resumo do regimento interno com as principais regras do condomínio e envie aos hóspedes antes da estadia. Essa comunicação prévia pode evitar alegações de desconhecimento e, inclusive, reduzir a chance de infrações.
Organizar o controle de hóspedes e visitantes
O entra e sai de pessoas desconhecidas pode gerar desconforto, principalmente quando o condomínio não sabe quem está no local.
Além disso, a movimentação de pessoas novas pode gerar sobrecarga na portaria e até mesmo deixar o condomínio vulnerável a invasões.
Para lidar com isso, a gestão pode:
- solicitar ao anfitrião o envio prévio de uma lista dos hóspedes, com nome, documento e período de permanência;
- criar uma rotina de identificação obrigatória na portaria;
- adotar o processo de registro dos acessos em sistema para referência futura, caso haja alguma ocorrência.
Estabelecer limites para a ocupação e o uso das áreas comuns
Unidades superlotadas e o uso inadequado das áreas comuns são alguns dos riscos do aluguel por temporada. Para evitar esses problemas, o condomínio pode incluir nas regras definições como:
- número máximo de hóspedes por unidade, com base na metragem ou no número de quartos;
- proibição de festas ou eventos com aglomeração, caso organizados por hóspedes temporários;
- restrição do uso de áreas como piscina, academia ou salão de festas a moradores ou hóspedes previamente cadastrados.
Além disso, pode ser importante que o anfitrião destaque os limites para ocupação dos elevadores e garagem, por exemplo, para garantir a segurança dos usuários e a integridade dos equipamentos.
Entender os recursos de segurança das plataformas
As plataformas de aluguel por temporada normalmente contam com mecanismos de segurança para proteger os anfitriões e os imóveis. Entender e divulgar essas regras pode ajudar a mitigar a desconfiança dos moradores e tornar a estadia mais segura para todos.
É comum que as plataformas façam a verificação de identidade com documentos e selfies, avaliações mútuas entre anfitrião e hóspede e exija seguros contra danos e incidentes durante a estadia.
Essas ferramentas não substituem a regulamentação interna, mas podem complementar os cuidados da gestão. Vale, inclusive, incluí-las como critério mínimo para quem deseja alugar sua unidade.
Utilizar a tecnologia para simplificar a rotina
Condomínios que contam com sistemas de controle de acesso e aplicativos para condomínio conseguem lidar melhor com a rotatividade de pessoas e o aluguel via Airbnb no condomínio. Com o apoio da tecnologia, é possível:
- criar um repositório de regras, comunicados e lembretes via app para fácil acesso dos anfitriões, demais moradores e funcionários;
- registrar acessos e gerar relatórios automaticamente;
- permitir o cadastro prévio e a liberação do acesso dos hóspedes e visitantes pelo celular;
- garantir que a equipe da portaria esteja informada e preparada.
Responsabilidade do anfitrião e do condomínio
O proprietário que anuncia seu imóvel no Airbnb é responsável pelos atos dos hóspedes, mas o condomínio também tem deveres.
Se não houver registro de entrada e saída, ou se o controle de acesso for falho, a Justiça pode responsabilizar o condomínio por omissão em casos de incidentes.
Por isso, é necessário adotar sistemas digitais de gestão que permitam rastreabilidade e a boa comunicação entre portaria, síndico e administradora.
Como usar a tecnologia para gerenciar o Airbnb em condomínio
A tecnologia é aliada das administradoras que precisam manter o controle e a segurança nos condomínios com locações por temporada. Com sistemas integrados, é possível:
- monitorar entradas e saídas de visitantes;
- emitir autorizações digitais de acesso;
- registrar ocorrências e notificações em tempo real;
- facilitar a comunicação entre síndico, condôminos e administradoras.
O Group COM é uma das soluções que facilitam essa rotina. Por meio de um aplicativo único, é possível centralizar o controle de acessos, assembleias e comunicados, reduzindo falhas operacionais e fortalecendo a segurança condominial.
Como encontrar equilíbrio na gestão com Airbnb em condomínios
A locação por temporada via Airbnb em condomínios é uma realidade que exige regras claras, comunicação eficiente e processos bem definidos.
Com a decisão do STJ, condomínios residenciais passam a ter mais respaldo jurídico para regulamentar, restringir ou autorizar essa prática por meio de assembleias e convenções atualizadas.
O equilíbrio está em adotar medidas que preservem a segurança, a boa convivência e a transparência na gestão, sem desconsiderar os direitos dos condôminos. Nesse sentido, contar com ferramentas que facilitem o controle de acesso, assembleias virtuais, comunicação entre moradores e organização das rotinas administrativas faz toda a diferença.
Isso permite garantir mais transparência, menos conflitos e uma gestão condominial moderna.
Com as soluções da Group para condomínios, é possível centralizar informações, fortalecer a segurança e tornar a gestão mais eficiente. Fale com os nossos especialistas e veja como a tecnologia pode simplificar o dia a dia do seu condomínio!
Perguntas frequentes sobre Airbnb em condomínios
Antes de tomar qualquer decisão sobre o Airbnb em condomínios, vale esclarecer algumas dúvidas comuns sobre o assunto. Confira!
Com a decisão do STJ de maio de 2026, a prática só é permitida se a convenção autorizar ou se houver aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia.
Deve conter regras que proíbam a hospedagem por curta duração via plataformas digitais, com linguagem clara e sem brechas interpretativas.
Sim, desde que haja previsão na convenção ou no regimento interno, e que a decisão tenha respaldo em assembleia.
O aluguel por temporada é residencial e temporário. Já a hospedagem comercial é uma atividade empresarial, com exploração econômica reiterada e características similares à hotelaria.
Com sistemas de controle de acesso, registro digital e comunicação integrada entre portaria e administração, como as soluções oferecidas pela Group.
