Built to suit, ou BTS, é um modelo de construção de imóveis comerciais que vem ganhando destaque nos últimos anos. Diferente do modelo de locação tradicional, em que o inquilino precisa se adaptar ao espaço disponível, no BTS o imóvel é construído de acordo com as necessidades e especificações do locatário, garantindo assim um espaço personalizado e adequado às suas operações.
Esse modelo de construção tem se tornado cada vez mais popular em setores como logística, indústria, varejo e escritórios corporativos, principalmente devido à sua flexibilidade e eficiência. Além disso, o BTS oferece a oportunidade de redução de custos, já que o imóvel é construído de acordo com as necessidades do locatário, evitando gastos com reformas e adaptações posteriores.
Neste artigo, vamos detalhar mais o que é o Built to suit, suas características, vantagens e desvantagens.
O que é Built to suit?
Built to Suit (construído para servir, em tradução livre), é um modelo de construção de imóveis comerciais em que o empreendimento é projetado e construído, ou reformado, de acordo com as necessidades e especificações do locatário, com o objetivo de atender às suas demandas específicas.
Neste modelo, as locações tendem a ter um prazo maior, geralmente de 10 a 20 anos. Assim, o locatário consegue, pois é uma responsabilidade dele, absorver os custos das obras.
O Built to Suit é bastante utilizado em setores como logística, indústria, varejo e escritórios corporativos, pois permite uma maior eficiência e flexibilidade no uso do espaço, além de reduzir os custos com reformas e adaptações posteriores. O BTS pode ser desenvolvido tanto por investidores imobiliários quanto por empresas que buscam construir um imóvel para uso próprio.
A prática no Brasil é prevista pela Lei nº 12.744/12.
Como funciona o Built to Suit?
O contrato de Built to Suit requer uma série de informações para satisfazer ambas as partes envolvidas: o locador e o locatário. É necessário levar em consideração fatores como a estrutura demandada pelo locatário, questões técnicas, como o tamanho do terreno e da edificação, bem como o tempo necessário para a construção ou reforma. Resumidamente, o processo funciona da seguinte forma:
- Identificação das necessidades do locatário: o primeiro passo para a construção BTS é entender as necessidades do locatário em termos de espaço, localização, especificações técnicas e demais requisitos que serão importantes para o uso do imóvel.
- Negociação de contrato: uma vez identificadas as necessidades do locatário, o próximo passo é negociar um contrato de locação de longo prazo entre o locatário e o proprietário ou investidor imobiliário. O contrato deve definir as especificações do imóvel, as responsabilidades de cada parte e o prazo da locação.
- Elaboração do projeto: com o contrato firmado, o próximo passo é elaborar o projeto do imóvel, levando em consideração todas as especificações definidas pelo locatário. O projeto deve ser aprovado pelo locatário antes do início da construção.
- Construção ou reforma do imóvel: com o projeto aprovado, inicia-se a construção ou reforma do imóvel. O processo de construção é gerenciado pelo proprietário ou investidor imobiliário, que assume todos os riscos e custos envolvidos.
- Entrega do imóvel: uma vez concluída a construção, o imóvel é entregue ao locatário para uso exclusivo, mediante o pagamento de aluguel conforme o estabelecido em contrato.
Leia também: Contratos de locação: principais dúvidas
Quais as suas vantagens?
O Built to Suit oferece várias vantagens para o locatário e para o proprietário ou investidor imobiliário, tais como:
Vantagens para o locatário:
- Espaço sob medida: o locatário pode ter um imóvel projetado e construído de acordo com suas necessidades específicas, o que resulta em um espaço mais eficiente e adaptado às suas operações.
- Redução de custos: o BTS pode reduzir os custos de adaptação do espaço, pois o imóvel é projetado e construído sob medida, atendendo às especificações do locatário desde o início do processo.
- Contrato de longo prazo: o BTS geralmente é contratado por um longo período, o que proporciona segurança e estabilidade para o negócio do locatário.
- Controle sobre o imóvel: o locatário tem maior controle sobre o imóvel, pois participa da elaboração do projeto e pode definir as especificações do imóvel de acordo com suas necessidades.
Vantagens para o proprietário ou investidor imobiliário:
- Locação garantida: o BTS oferece um contrato de locação de longo prazo, o que garante a locação do imóvel por um período determinado e proporciona estabilidade financeira para o proprietário ou investidor.
- Construção sob medida: o BTS permite que o imóvel seja projetado e construído de acordo com as necessidades do locatário, o que aumenta as chances de locação e reduz o risco de vacância do imóvel.
- Maior valorização do imóvel: o BTS pode aumentar o valor do imóvel, uma vez que o mesmo foi construído ou adaptado sob medida para um locatário específico, tornando-o mais atrativo para possíveis compradores futuros.
- Maior controle sobre o imóvel: o proprietário ou investidor tem maior controle sobre o imóvel, pois pode definir as especificações do projeto e construção e, assim, adequar o imóvel para atrair possíveis locatários.
E as desvantagens?
Embora o BTS possa ter vantagens, como um espaço personalizado e aluguel previsível, também há algumas desvantagens que precisam ser consideradas, como:
- Maior investimento inicial: o proprietário deve arcar com os custos de construção do edifício, o que pode ser um investimento significativo. Isso pode ser um obstáculo para empresas menores ou startups que não têm o capital para financiar o projeto.
- Riscos financeiros: o proprietário corre o risco de não encontrar um locatário disposto a pagar o aluguel desejado ou de perder o inquilino antes do fim do contrato de locação. Isso pode resultar em perdas financeiras significativas para o proprietário.
- Falta de flexibilidade: o edifício é projetado para atender às necessidades específicas do inquilino, o que pode limitar a capacidade do proprietário de alugá-lo para outros locatários caso o inquilino original decida se mudar.
- Custos de manutenção e reparação: o proprietário é responsável pela manutenção e reparação do edifício durante todo o período de locação. Isso pode ser um fardo financeiro significativo se ocorrerem problemas estruturais ou de manutenção ao longo do tempo.
- Tempo de construção: o processo de construção pode levar mais tempo do que a locação de um espaço existente, o que pode atrasar o início das operações da empresa do inquilino.
Conclusão
O Built to Suit é uma estratégia imobiliária atraente para empresas que buscam um espaço personalizado e aluguel previsível. No entanto, também apresenta algumas desvantagens a serem consideradas. Em última análise, a decisão de seguir essa estratégia deve ser baseada em uma análise cuidadosa e em uma avaliação completa das opções disponíveis.
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