Em sua rotina de trabalho, o gestor imobiliário lida com diversos desafios relacionados aos contratos de locação de imóveis. Infelizmente, em determinadas situações os impasses não são resolvidos de maneira amigável e é necessário recorrer à justiça. Uma das medidas extremas é o despejo de inquilino.
Nesse sentido, é importante ter em mente que todas as partes envolvidas em uma relação de locação – locatário e inquilino – têm direitos e deveres presentes no contrato firmado e na lei N. 8.245/91. Com o amparo legal, é possível saber quando adotar ações mais rígidas, como finalizar a locação.
Para ajudar com essa situação, desenvolvemos este artigo completo que explica os detalhes do despejo de inquilino. Continue a leitura e confira!
O que é uma ação de despejo de inquilino?
A ação de despejo de inquilino é uma medida judicial que pode ser adotada quando o locador necessitar reaver o imóvel. Trata-se de uma solicitação formal, que objetiva a devolução das chaves de maneira rápida e eficaz.
Como é uma ação mais rigorosa, essa solicitação ocorre quando o inquilino falta com alguma obrigação, cláusula contratual ou a própria legislação aplicável. Além da ação, o proprietário também pode requerer os valores não pagos ou o cumprimento da parte do contrato negligenciada.
Assim, os objetivos da ação de despejo podem ser:
- desocupação do imóvel;
- recuperação da posse do imóvel;
- rescisão do contrato de locação.
Qual a relação entre os contratos de aluguel e o despejo de inquilino?
O contrato de aluguel é o documento em que os acordos entre os envolvidos no processo de locação são firmados e há o aceite de ambos. Nesse sentido, é fundamental que o aluguel do imóvel seja feito com um contrato claro e completo.
Assim, ele deve prever as obrigações e direitos do locador e do locatário, ser redigido por um advogado especialista em direito imobiliário e contar com testemunhas. Dessa forma, todas as partes ficam resguardadas e em caso de descumprimento é mais fácil recorrer ao suporte judicial. Portanto, quanto mais detalhes ele tiver, maior segurança trará.
Quando houver impasses, a recomendação é sempre buscar a concordância e a resolução do problema pelo diálogo antes de tomar medidas judiciais. Nesses casos, é importante formalizar os acordos. Se não houver sucesso nas tentativas de solução amigáveis, com tudo documentado, o caminho é optar pela ação de despejo de inquilino.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre essa medida?
Como mencionamos, é importante que a decisão de adotar o despejo de inquilino esteja amparada no contrato de aluguel e na Lei do Inquilinato. Isso porque, a lei aborda as condições específicas para que o despejo seja realizado, bem como as atribuições de cada uma das partes em detalhes.
Efetivamente, o artigo 59 da lei em questão orienta sobre as situações em que a ação é necessária. São elas:
- se houver o descumprimento do contrato;
- ao término do prazo do contrato;
- em caso de falecimento do locatário sem a indicação de um sucessor para a locação;
- quando ocorrer a permanência do sublocatário após finalizada a locação principal;
- se houver falta de pagamento do aluguel.
Quais são os prazos determinados pela lei?
Um ponto importante desse procedimento são os prazos determinados pela Lei do Inquilinato. Caso haja o descumprimento dos acordos, após a notificação o inquilino tem o prazo de 30 dias para desocupar o imóvel.
Passado esse período, o prazo de desocupação voluntária é de 15 dias. Se ao fim do prazo não houver saída voluntária, o proprietário pode acionar as forças de segurança.
Em imóveis alugados por tempo indeterminado e que não houver descumprimento de nenhum acordo, o proprietário pode notificar o inquilino sobre seu desejo de finalizar a locação. Nessas situações, há um prazo de seis meses para que o locatário entregue o imóvel.
Da mesma forma, existem exceções para essas regras, como:
- estabelecimentos de ensino;
- estabelecimentos de saúde;
- repartições públicas;
- unidades sanitárias oficiais;
- asilos.
Quais motivos podem levar ao despejo de inquilino?
Como vimos, a Lei do Inquilinato prevê situações em que a medida pode ser adotada. Assim, algumas das hipóteses em que o locador pode recorrer a essa garantia locatícia são:
- suspensão do pagamento do aluguel ou dos encargos acessórios, — condomínio, imposto, energia elétrica, água, gás, entre outros —;
- conclusão do prazo determinado no contrato de locação de imóvel e a não devolução das chaves por parte do inquilino;
- realização de obras estruturais sem o conhecimento e prévio consentimento do locador;
- sublocação continuada do contrato de locação de imóvel;
- violação dos termos do contrato de locação de imóvel;
- reparação urgente determinada pelo poder público;
- desaparição ou óbito do inquilino.
Como realizar uma ação de despejo de inquilino?
Quando for necessária uma ação de despejo de inquilino, recomenda-se que o gestor imobiliário e o locador procurem um advogado especialista para a elaboração, distribuição e condução integral da ação frente ao poder judiciário.
Para que uma ação de despejo seja válida é necessário solicitar uma liminar de despejo, na qual o inquilino será obrigado a deixar o imóvel o mais breve possível. Para a efetivação dessa liminar, o responsável deve apresentar argumentos pertinentes e depositar em juízo uma caução no valor de três meses de aluguel do imóvel.
O que acontece quando a liminar é deferida?
Sendo a liminar deferida, o inquilino será comunicado pelo próprio poder judiciário e deverá desocupar o imóvel dentro do prazo máximo estabelecido. Caso o inquilino não saia voluntariamente nesse período, pode ser efetuado o despejo. Em situações mais extremas, há a autorização para o arrombamento e uso de força policial.
Se ao final da ação judicial se demonstrar que a decisão liminar foi devida, o valor da caução é totalmente recuperado pelo locador. No entanto, se ela for indevida, esse mesmo valor é totalmente direcionado ao inquilino como indenização mínima pelos danos causados.
O que ocorre quando o inquilino está em dia com suas obrigações?
Existe a possibilidade de o inquilino estar com todas as suas obrigações em dia. Por essa razão, deverá comprovar que a ação judicial como um todo e a eventual decisão liminar são incabíveis. Caso a justiça entenda que o inquilino está com razão, ele pode receber não só a caução, mas também valores indenizatórios proporcionais ao desgaste.
Quais os direitos e deveres do inquilino?
Frente ao contrato de locação de imóvel, o inquilino tem direitos e deveres que devem ser observados pelas partes. Como dito anteriormente, ele deve respeitar as obrigações presentes no contrato firmado e na legislação vigente.
Além disso, é amparado por direitos que vão desde a reversão da ação de despejo realizada pelo locador até a concessão de um prazo razoável para a sua saída do imóvel.
Dessa forma, percebemos que a ação de despejo é uma medida extrema, que objetiva a proteção e a segurança dos direitos do locador. Por essa razão, é necessário que o gestor imobiliário domine o tema. Assim, poderá desenvolver seu trabalho e apoiar seus clientes da melhor maneira possível.
Para saber quando tomar medidas mais severas em uma negociação dessa natureza, é fundamental conhecer bem as regras. Por isso, leia também o guia para rescisão de contrato de aluguel.
