Quando um contrato de locação de imóvel é formalizado, todas as partes envolvidas devem avaliar de maneira cuidadosa suas cláusulas de modo a verificar que estas sejam benéficas para todos, para que fazer a devolução de imóvel alugado antes do prazo aconteça de acordo com os combinados definidos.
As cláusulas que abordam prazo, rescisão contratual e multa são exemplos estratégicos que merecem atenção, pois acabam vinculando o locador e o inquilino a um período de tempo e/ou valores consideráveis a serem pagos.
Ainda assim, as partes possuem total liberdade em solicitar a rescisão antecipada do aluguel de imóvel. E para te apoiar nessa situação, nós desenvolvemos esse artigo explicando todos os detalhes de como realizar devolução de imóvel alugado antes do prazo minimizando riscos e prejuízos. Continue a leitura!
1. Quanto tempo deve durar um contrato de locação de um imóvel?
Grande parte dos contratos de locação possuem em suas cláusulas de prazo um padrão de 12 (doze) ou de 30 (trinta) meses como referência para a duração do aluguel de imóvel.
No entanto, em formato de exceção e com total orientação do gestor imobiliário, as partes podem firmar contratos de locação por um prazo determinado de dias, meses ou anos e,até mesmo, por um prazo indeterminado, a depender das necessidades dos envolvidos.
2. Quais são as razões para realizar devolução de imóvel alugado antes do prazo?
A devolução do imóvel alugado e a consequente rescisão do contrato de locação é regulada pela lei sob o nº 8.245/91 (lei do inquilinato ou lei das locações).
O locador não poderá rescindir o contrato de locação dentro do prazo mínimo determinado, conforme pactuado no artigo 4º da lei. Cabem exceções, como em casos de inadimplência do inquilino, mas em regra o prazo mínimo determinado entre as partes deverá ser totalmente respeitado.
Já o inquilino poderá rescindir o contrato de locação a qualquer tempo, ou seja, antes do prazo mínimo determinado. Cabem exceções, como em casos de transferência de emprego para outra localidade, mas em regra o locador deverá ser avisado de maneira prévia e será aplicada uma multa contratual.
Saiba mais sobre o dever do locatário na devolução do imóvel. Assista à nossa FAQ:
Frente a rescisão prematura do contrato de locação, a multa contratual possui um condão meramente compensatório e será calculada proporcionalmente ao período da locação, ou, na sua falta, poderá ser estipulada judicialmente.
Usualmente os contratos de locação estabelecem uma multa rescisória no valor de 03 (três) meses de aluguel. Porém, a lei estabelece que a cobrança dessa multa deverá ser proporcional ao tempo restante do contrato. Ou seja, se passados metade do tempo de contrato, a multa será de metade do estipulado.
2.1. Como lidar com multa abusiva?
Na remota hipótese que a multa contratual possui parâmetros e valores abusivos, o inquilino poderá recorrer ao poder judiciário a fim de ajustar a presente penalização.
Além disso, se faz de extrema importância saber que, se houver o cumprimento total do prazo mínimo determinado em contrato e não houver a solicitação de devolução de imóvel alugado antes do prazo por parte do locador ou do inquilino, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado e a aplicação da multa contratual é totalmente suspensa, ou seja, passa a ser inaplicável.
Quando da intenção de rescisão do contrato de locação, o locador ou o inquilino devem respeitar somente o período de aviso prévio estipulado em contrato.
3. Como proceder no processo de devolução de imóvel antes do prazo alugado?
Como vimos em regra, é desnecessário possuir qualquer justificativa plausível para se realizar a solicitação de devolução de imóvel alugado antes do prazo. Para seguir com a devolução de imóvel se faz de extrema importância respeitar o período de aviso prévio que pode variar de 30 (trinta) a 90 (noventa) dias, a depender da cláusula presente no contrato de locação.
Grande parte dos contratos de locação estipulam uma antecedência mínima de 30 (trinta) dias. Nesse último mês de aviso prévio, o pagamento do aluguel e das obrigações legais, como energia elétrica, água, gás, condomínio, imposto, entre outros deverão ocorrer em sua total normalidade.
Próximo a data da mudança, o inquilino deverá quitar a totalidade de suas obrigações financeiras e estruturais – pintura e reparos – objetivando aprovação na vistoria de imóvel. Quando aplicável, a multa mencionada acima também deverá ser paga.
O contrato de locação objetiva equilíbrio entre as partes e por essa razão deve ser observado quando de sua rescisão. Porém, nada impede uma boa conversa, argumentação e/ou negociação quanto ao prazo, aviso prévio e/ou multa.
Demonstrando boa fé e transparência, o locador ou o inquilino podem conseguir reduzir e/ou suspender a aplicação de eventual obrigação onerosa.
A devolução de imóvel alugado antes do prazo ocorre com frequência e, para tanto, o gestor imobiliário deve dominar o tema a fim de orientar as partes envolvidas.
Considerando o tema de aluguel, assunto que não pode passar batido são as vistorias. Afinal de contas, elas são essenciais para o início e para a conclusão de qualquer negociação de locação. Pensando nisso, acesse o banner abaixo e fique por dentro de tudo que é preciso saber sobre o assunto.
Recapitulando...
Geralmente, os contratos de aluguel tem um prazo de 12 a 30 meses. Esse prazo consta no contrato de locação firmado entre as partes.
Para o locador, via de regra, não pode rescindir o contrato dentro do prazo mínimo determinado. Contudo, em caso de inadimplência por parte de inquilino, há uma exceção. Desse modo, o contrato poderá ser rescindido antes do prazo mínimo.
Já no caso do inquilino, ele pode rescindir o contrato a qualquer momento, sem a necessidade de esperar o prazo mínima. No entanto, o locador deve ser avisado com antecedência. Ademais, multas contratuais incidirão.
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