Descubra os principais pontos da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que regula os aluguéis de imóveis e os direitos e deveres dos inquilinos!
No condomínio, os direitos e deveres dos inquilinos ainda são um assunto de muita controvérsia. Por isso existe a Lei do Inquilinato!
Afinal, qual deve ser a diferença de tratamento entre um locatário e um proprietário de imóvel? Quem deve arcar com as despesas? Como fica a relação jurídica com o condomínio? Os inquilinos podem ter voz nas assembleias?
A Lei do Inquilinato, Lei do Inquilino ou Lei de Locação, formalmente conhecida como Lei 8.245/91, regula os direitos e deveres de locadores e locatários no Brasil. Esta legislação é fundamental para garantir uma relação justa e equilibrada entre as partes envolvidas em contratos de aluguel de imóveis urbanos.
Se as administradoras e síndicos hesitam ao lidar com esses moradores, torna-se ainda mais importante acionar a legislação que regulamenta a situação daqueles que alugam uma casa ou apartamento em condomínio. Neste artigo, exploraremos os principais pontos da Lei do Inquilinato, abordando direitos, deveres, procedimentos de despejo e as recentes atualizações legislativas.
Esse conhecimento, afinal, permite evitar transtornos e uma convivência muito mais agradável para todos. Vamos lá?
A nova Lei do Inquilinato
A nova Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91, que foi atualizada pela última vez em 2023, é fundamental para regulamentar a relação entre inquilinos e proprietários.
As atualizações de 2023 trouxeram mudanças significativas nos contratos de locação, incluindo novos prazos para notificações de despejo e ajustes nas condições de renovação de contratos. No contexto da gestão de propriedades, é essencial estar atento a essas alterações .
Direitos e deveres dos locatários e locadores
Os direitos e deveres tanto dos locatários (ou inquilinos) quanto dos locadores (proprietários) são detalhados na Lei do Inquilinato.
Por exemplo, é direito do locatário receber o imóvel em boas condições de uso, enquanto é dever do locador garantir que as condições do imóvel se mantenham durante todo o período de locação. Além disso, a lei define as responsabilidades sobre o pagamento de tributos e a realização de reparos necessários no imóvel.
Se você deseja saber mais sobre as diferenças sobre locador e locatário e mais detalhes sobre essa relação, temos um conteúdo completo sobre o assunto!
Procedimentos de despejo do inquilino
Os procedimentos de despejo são uma parte crucial da Lei do Inquilinato.
A legislação estabelece as condições em que o despejo pode ser solicitado, como falta de pagamento do aluguel, quebra de contrato de aluguel ou necessidade do imóvel pelo proprietário.
Entender esses procedimentos ajuda a proteger os direitos de ambas as partes e a evitar conflitos.
Lei do Inquilinato: 6 pontos que você precisa saber
1. O inquilino está isento de pagar custos extras de condomínio
As despesas ordinárias (incluídas na taxa de condomínio) são, sim, de responsabilidade dos inquilinos. Dentre outros gastos, essas despesas incluem:
- gastos de água, luz, energia e gás;
- limpeza e conservação das áreas comuns;
- salários e encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio;
- manutenção de equipamentos;
- reposição do fundo de reserva, que é direcionado para os gastos ordinários condominiais.
Por outro lado, esses moradores não são responsáveis pelas chamadas despesas extraordinárias, com as quais os proprietários dos imóveis devem arcar. São exemplos de gastos extraordinários:
- custos com paisagismo e decoração das áreas comuns;
- instalação de equipamentos (como interfones e alarmes);
- pintura da fachada do prédio e iluminação externa;
- indenizações previdenciárias e trabalhistas de funcionários que ocorreram antes do início da locação.
2. O inquilino tem a preferência de compra do imóvel
O proprietário do imóvel tem o direito de vendê-lo a qualquer momento durante o contrato de locação. Se esse for o caso, no entanto, existe uma série de cuidados que devem ser observados. A Lei do Inquilinato assegura, por exemplo, que o inquilino tem a preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao mercado.
É obrigação do proprietário, ainda, enviar um comunicado ao locatário sobre a intenção de venda, o que pode ser feito com apoio jurídico ou não. O mais importante é que esse comunicado seja facilmente comprovado, contando com a assinatura do inquilino.
Depois de recebido o aviso, o locatário tem 30 dias para manifestar seu possível desejo de adquirir o imóvel e dar andamento aos procedimentos de compra, caso queira. Se não houver manifestação do inquilino, ele perde automaticamente a preferência de compra.
A preferência passa para o sublocatário, se houver. Caso este não se manifeste por mais 30 dias, pode-se vender o imóvel para qualquer interessado.
3. Segundo a lei, o inquilino pode participar das assembleias do condomínio
Este é um tópico que interessa diretamente à gestão condominial. Afinal, os inquilinos têm ou não voz nas assembleias de condomínio?
Sim, os locatários podem participar das reuniões, inclusive expressando sua opinião sobre o assunto em debate.
Quando o assunto é o direito ao voto, no entanto, as questões ficam um pouco mais complicadas. Em um primeiro momento, há um consenso sobre não permitir que os locatários votem em eleições referentes às despesas extraordinárias do condomínio.
No que diz respeito às despesas ordinárias, alguns defendem que a legislação permite que os locatários votem, enquanto outros acreditam que esse direito foi revogado.
Nesse cenário de diferentes posicionamentos, o mais indicado é consultar um especialista, verificar a convenção do condomínio e que o proprietário confira uma procuração ao inquilino se desejar que este tenha poder de voto.
4. O inquilino pode se tornar síndico?
Sim, o inquilino pode se candidatar e possivelmente chegar à posição de síndico. O Novo Código Civil, inclusive, já estabelece que a “assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio (…)”.
Dessa forma, a lei permite que qualquer pessoa, física ou jurídica, moradora ou não do condomínio, possa assumir a administração. Os inquilinos, nesse sentido, podem perfeitamente chegar à gestão.
Saiba Mais: Saiba como realizar a eleição de síndico de forma prática e legal
5. O inquilino deve respeitar as regras de convivência e a convenção do condomínio
Embora os inquilinos não sejam condôminos, isso não significa que não devam acatar e respeitar todas as regras de convivência instituídas no condomínio.
Sujeitos a todas as normas condominiais, os inquilinos também se submetem a todas as possíveis penalidades, incluindo multas de inadimplência, multas por conduta antissocial e até mesmo convite a se retirar do condomínio, se for necessário.
6. O inquilino deve fornecer aviso prévio de mudança
Outro importante dever dos inquilinos é dar aviso prévio de mudança com pelo menos 30 dias de antecedência. Essa medida não apenas evita uma surpresa desagradável para o proprietário do imóvel, mas também evita inquilinos inadimplentes prejudicando o orçamento do condomínio repentinamente.
Para fazer seu comunicado, o locatário deve se dirigir à imobiliária e afirmar oficialmente que deixará o imóvel. Se não houver aviso prévio, o proprietário poderá cobrar ao inquilino o valor de um mês de aluguel devido à ausência de notificação (nesse caso, a situação recebe o nome de “aviso prévio indenizado”).
Para saber mais:
Dúvidas frequentes sobre a Lei do Inquilinato
O que fazer se o locador não realizar os reparos necessários no imóvel?
O locatário tem a responsabilidade de informar ao locador, de maneira formal e por escrito, sobre a necessidade de reparos no imóvel alugado. Se o locador não tome as devidas providências dentro de um prazo considerado razoável, o locatário poderá proceder com os reparos por conta própria.
Nessa situação, ele pode depois solicitar o reembolso dos custos incorridos, conforme estipulado pela Lei do Inquilinato, assegurando seus direitos e a manutenção do imóvel.
Quais são as opções se o inquilino não pagar o aluguel?
O locador tem o direito de notificar formalmente o inquilino acerca da falta de pagamento, exigindo a regularização da dívida em prazo determinado. Caso o inquilino não tome as providências necessárias para quitar os débitos, o locador poderá iniciar um processo de despejo.
Para tanto, é fundamental que sejam seguidos rigorosamente os procedimentos legais previstos na Lei do Inquilinato, garantindo a observância dos direitos de ambas as partes durante o processo.
Como proceder em casos de inadimplência do inquilino nas taxas condominiais?
O síndico é responsável por notificar tanto o locador quanto o inquilino sobre dívidas pendentes. Essa comunicação é crucial, pois a inadimplência pode levar a consequências legais, incluindo ações judiciais para a cobrança dos valores devidos.
A Lei do Inquilinato e o Código Civil estabelecem diretrizes para esses procedimentos e garantem que as partes envolvidas estejam cientes de suas obrigações e dos riscos associados à falta de pagamento, assegurando a transparência nas relações locatícias.
