A Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, trata especificamente sobre locações de imóveis urbanos. É muito importante que gestores condominiais tenham conhecimento sobre essa lei, afinal, ela trata de assuntos comuns em condomínios, como os direitos e deveres de locadores e locatários e quais as despesas ordinárias e extraordinárias de um condomínio.
Pensando nisso, organizamos neste artigo os principais aspectos que um gestor condominial precisa saber sobre a Lei do Inquilinato.
Boa leitura!
Qual é a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato é a Lei nº 8.245 de 1991. Ela dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes a elas.
No contexto dos condomínios, a Lei do Inquilinato tem grande importância, uma vez que locações são procedimentos bastante frequentes no âmbito condominial. Seu escopo abrange uma série de informações que impactam diretamente tanto os proprietários quanto os inquilinos, moldando as dinâmicas das relações locatícias no âmbito dos condomínios.
Continue lendo para entender melhor alguns desses assuntos.
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Quais são os deveres do locador?
É muito frequente, quando se fala na Lei do Inquilinato, a dúvida sobre os deveres do locador e do locatário. Primeiramente, vamos falar sobre as obrigações do locador, ou seja, o proprietário do imóvel a ser alugado.
Nesse sentido, segundo o artigo 22 da Lei do Inquilinato, é dever do locador:
- entregar ao locatário o imóvel em bom estado;
- garantir o uso pacífico do imóvel locado;
- manter a forma e o destino do imóvel durante o período de locação;
- responder pelos defeitos encontrados no imóvel que sejam anteriores à locação;
- fornecer ao locatário, caso solicitado, uma descrição minuciosa do estado do imóvel no momento da entrega;
- fornecer ao locatário o recibo dos valores pagos;
- pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediações;
- pagar os impostos e taxas e o seguro de incêndio do imóvel;
- apresentar para o locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas exigidas;
- pagar as despesas extraordinárias do condomínio.
Como podemos ver, as obrigações do proprietário passam, principalmente, pela manutenção do imóvel em bom estado quando da entrega das chaves para o locatário. Além disso, é exigida do proprietário transparência no processo de cobrança do aluguel. É nesse artigo, também, que vemos a obrigatoriedade da vistoria do imóvel, um passo essencial em qualquer transação imobiliária.
Para o gestor condominial, é importante, sobretudo, entender que faz parte das obrigações do locador o pagamento dos impostos, taxas, seguro de incêndio e despesas extraordinárias. Para entender mais sobre isso, continue lendo o artigo!
Quais são as despesas extraordinárias?
Segundo a Lei do Inquilinato, é obrigação do locador fazer o pagamento das despesas extraordinárias do condomínio. No mesmo artigo 22, a legislação apresenta quais despesas são consideradas extraordinárias: aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.
Entre elas, podemos citar as obras de reformas ou acréscimos à estrutura do prédio, pintura das partes externas e obras para manter a edificação em condições adequadas de moradia, por exemplo.
Além disso, são despesas extraordinárias, também, o pagamento de indenizações trabalhistas e previdenciárias, a instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer, as despesas com decoração e paisagismo das áreas comuns e o pagamento para constituição de fundo de reserva.
Uma vez que são consideradas despesas extraordinárias, o pagamento desses valores é responsabilidade do proprietário do imóvel.
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Quais são os deveres do locatário?
Já quando falamos do locatário, ou seja, o inquilino do imóvel, as obrigações são apresentadas pelo artigo 23 da Lei do Inquilinato. As principais são:
- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação;
- utilizar o imóvel de forma compatível com a natureza dele e o fim a que se destina;
- restituir o imóvel, após o fim da locação, no mesmo estado em que o recebeu;
- avisar imediatamente ao locador sobre o surgimento de dano ou defeito no imóvel;
- realizar reparo imediato de qualquer dano provocado pelo locatário ou seus dependentes, familiares ou visitantes;
- não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento do locador;
- entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, assim como intimações ou multas, mesmo que dirigidas ao próprio locatário;
- pagar as despesas de telefone, energia, gás, água e esgoto;
- permitir a vistoria do imóvel pelo locador, mediante combinação prévia de dia e hora;
- cumprir integralmente a convenção do condomínio e o regulamento interno;
- pagar o seguro de fiança;
- pagar as despesas ordinárias do condomínio.
Em resumo, as obrigações do locatário passam, principalmente, pela obrigação de fazer os pagamentos corretamente e manter o imóvel conservado, além de utilizá-lo para o fim a que se destina.
Na seara da gestão condominial, é muito importante entender que o locatário do imóvel tem a obrigação de cumprir a Convenção e o Regimento Interno do condomínio, além de fazer o pagamento das despesas ordinárias do condomínio.
Saiba mais sobre elas a seguir.
Quais são as despesas ordinárias do condomínio?
Segundo a Lei do Inquilinato, as despesas ordinárias são as necessárias à administração do condomínio.
Entre elas, podemos citar a manutenção das áreas comuns do condomínio, desde o pagamento do consumo de água, esgoto, gás e energia, até a limpeza, conservação, pintura e manutenção dos equipamentos e instalações de uso comum.
Além disso, também são considerados despesas ordinárias o pagamento dos salários, encargos trabalhistas e contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio, assim como o rateio de saldo devedor e reposição do fundo de reserva dentro do período da locação.
Segundo o parágrafo 1° do artigo 23 da Lei do Inquilinato, essas despesas são obrigação do locatário, ou inquilino, do imóvel.
Outras questões
Além disso, a Lei do Inquilinato, assim como outros dispositivos legais, oferece, também, respostas para outras questões comuns do condomínio. Veja algumas a seguir:
Não é vedada a participação de um inquilino nas assembleias condominiais. Ele pode participar e, inclusive, se envolver nos debates ocorridos durante a reunião.
No entanto, o Código Civil aponta que apenas o proprietário tem direito a voto nas assembleias. Assim, para que um inquilino possa votar em uma assembleia condominial, é preciso que o locador lhe confira uma procuração, autorizando-o a representá-lo na assembleia.
De acordo com o Código Civil, qualquer pessoa, física ou jurídica, sendo ou não condômina, pode se candidatar à eleição de síndico de um condomínio. Assim, um morador que seja inquilino tem o mesmo direito que qualquer outro de concorrer ao cargo de síndico no condomínio.
As multas aplicadas no condomínio geralmente são de responsabilidade dos condôminos. No entanto, caso o inquilino seja o causador da infração, o proprietário pode buscar o ressarcimento junto a ele, conforme previsto no contrato de locação.
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É importante ressaltar que essas questões podem variar de acordo com a Convenção e o Regimento Interno do condomínio, além do contrato de locação estabelecido entre as partes. Por isso, é sempre importante verificar esses documentos, além do dispositivo legal, em caso de dúvidas.