A multipropriedade é um modelo de propriedade compartilhada que permite a vários proprietários usufruírem do mesmo imóvel em períodos distintos do ano.
Também conhecida como time sharing (“tempo compartilhado”), essa modalidade vem ganhando espaço no mercado imobiliário brasileiro por tornar o acesso a imóveis de alto padrão mais acessível.
Apesar de ser uma alternativa atrativa para quem busca investir ou ter um imóvel de lazer com menor custo, a multipropriedade exige atenção à gestão do bem, à formalização do contrato e às regras de uso.
Afinal, uma administração mal estruturada pode gerar conflitos entre os coproprietários e comprometer o retorno financeiro esperado.
Neste artigo, explicamos como funciona o regime de multipropriedade, suas vantagens, riscos e aspectos legais que garantem o uso equilibrado do imóvel.
O que é multipropriedade?
O conceito por trás da multipropriedade ou time sharing se caracteriza pela multiplicidade de compradores de um único objeto. Nesse tipo de aquisição, todos os titulares gozam dos mesmos direitos e deveres de uso em relação ao objeto comum.
No entanto, de modo que nenhum titular atinja o direito de fruição do outro, estes devem exercer o domínio sobre o bem em períodos distintos.
Trata-se de um formato que permite o exercício de uma co-propriedade, ampliando o potencial de uso do bem imóvel. Esse formato de compra é bastante comum em propriedades para lazer e/ou férias.
Onde surgiu a multipropriedade?
A multipropriedade surgiu nos Estados Unidos da América na década de 60 e desde os seus primórdios apresenta características únicas, principalmente quando falamos do quesito tempo.
No Brasil, em 21 de dezembro de 2018, foi publicada a Lei sob o nº 13.777, que acabou trazendo a multipropriedade ao ordenamento jurídico e ao direito civil brasileiro.
No ano de 2016, o tema já havia sido objeto de discussão pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, pois ainda havia certa insegurança quanto à natureza jurídica da multipropriedade.
A aprovação da lei acabou por superar esse cenário de incertezas, inserindo o Capítulo VII-A no Título III do Livro III da Parte Especial do Código Civil Brasileiro e alterando dois artigos da Lei sob o nº 6.015/73.
Como funciona o sistema de multipropriedade?
O sistema de multipropriedade é um modelo em que um imóvel é dividido entre vários proprietários e cada um tem direito ao uso exclusivo do bem em períodos determinados.
Esses intervalos podem ser fixos, rotativos ou flutuantes, definidos em contrato para garantir que todos usufruam da propriedade de forma organizada.
Cada comprador adquire uma fração ideal do imóvel e divide proporcionalmente as despesas, como manutenção, impostos e serviços. Assim, é possível ter acesso a bens de alto padrão com investimento reduzido, já que os custos são compartilhados entre os multiproprietários.
A gestão da multipropriedade geralmente é feita por uma administradora, que organiza o calendário de uso, supervisiona o estado do imóvel e intermedia questões operacionais e financeiras. Essa administração é essencial para evitar conflitos e assegurar o cumprimento das regras de uso.
Além de imóveis e condomínios, esse formato é adotado para outros bens de alto valor, como carros de luxo, barcos e aeronaves. O princípio é o mesmo: o uso é dividido entre os coproprietários, com custos rateados e gestão profissional, o que traz conveniência e previsibilidade para todos os envolvidos.
Quais são as modalidades de multipropriedade?
A multipropriedade possui algumas modalidades que acabam por segmentar os negócios e os investimentos dos compradores. São elas:
- hoteleira: envolve os diversos gêneros de hospedarias e está diretamente ligada ao ramo do turismo. Os compradores possuem ao seu dispor uma proporção de tempo para usufruir do bem frente ao investimento realizado;
- habitação: envolve o direito de habitar o bem por um período de tempo. Os compradores podem utilizar o bem por determinado período de tempo que será proporcional ao seu investimento;
- societária: envolve uma sociedade que acaba comprando um bem e emite ações ordinárias que representam a propriedade em frações. Essas frações garantem a gestão da sociedade e a utilização do bem;
- imobiliária: envolve compradores que possuem uma cota ideal, com tempo definido para utilização e/ou locação do bem.
Vantagens e desvantagens da multipropriedade
O regime de multipropriedade tem ganhado destaque por tornar possível o acesso a imóveis de alto padrão com investimento reduzido. No entanto, como qualquer modelo de negócio, apresenta benefícios e desafios que precisam ser avaliados com cuidado antes da aquisição.
A tabela abaixo resume os principais pontos positivos e negativos dessa modalidade:
Vantagens Desvantagens acesso a imóveis de luxo com custo proporcional ao tempo de uso; baixa liquidez na revenda, pois há menos compradores interessados em frações; divisão de despesas fixas e variáveis entre os multiproprietários, como taxas, impostos, manutenções, entres outros; custos de manutenção e taxas continuam mesmo sem o uso do imóvel; gestão terceirizada, com administradora responsável pela manutenção e organização do calendário; dependência da administradora para cumprimento das regras e qualidade da gestão; uso previsível e organizado, com períodos definidos em contrato; possibilidade de conflitos entre coproprietários sobre períodos de uso; possibilidade de rentabilidade por meio de locação do período não utilizado, com redução de problemas relacionados à sazonalidade; restrição de uso, uma vez que o bem não pode ser utilizado fora do período estabelecido; valorização patrimonial em empreendimentos turísticos e de lazer; risco de propagandas enganosas ou vendas agressivas em modelos pouco transparentes.
A multipropriedade é uma opção interessante de investimento compartilhado, contudo exige análise criteriosa do contrato, da administradora e das condições de revenda.
Quando bem estruturada, pode oferecer acesso facilitado a imóveis de alto padrão com custo equilibrado e gestão organizada, alinhando conveniência e planejamento financeiro.
O que diz a legislação sobre multipropriedade no Brasil?
A multipropriedade no Brasil foi regulamentada pela Lei nº 13.777/2018, que acrescentou o tema ao Código Civil (arts. 1.358-C a 1.358-U). Essa lei trouxe segurança jurídica ao modelo de propriedade compartilhada.
Pela legislação, a multipropriedade é reconhecida como uma modalidade de condomínio em que cada co-proprietário detém uma fração de tempo de uso do imóvel, registrada individualmente no cartório de imóveis.
“Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.”
Ou seja: cada fração tem matrícula própria, facilitando transações como venda, herança ou financiamento.
A lei também determina que todo empreendimento nesse regime deve ter uma convenção de multipropriedade, documento que estabelece as regras de uso, períodos, responsabilidades e sanções.
Isso também exige a presença de uma administradora para coordenar a ocupação, cuidar da manutenção e zelar pelo cumprimento do regulamento.
Outro ponto importante é que o síndico ou administrador responde pela execução das normas internas e pela preservação do imóvel. A gestão deve garantir transparência, equidade entre os multiproprietários e a manutenção das áreas comuns.
Com a regulamentação, o regime de multipropriedade passou a ser uma alternativa legal e segura, especialmente para empreendimentos turísticos e residenciais, alinhando investimento acessível à proteção jurídica do comprador.
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Qual é o papel da administradora na multipropriedade?
Na multipropriedade, a administradora é responsável por manter a organização, a transparência e o equilíbrio entre os coproprietários. Cabe a ela coordenar o uso do imóvel conforme o calendário previsto, garantir que as regras da convenção sejam cumpridas e zelar pela conservação do bem.
Entre suas principais funções estão:
- gerir o uso e a ocupação do imóvel, garantindo que cada multiproprietário utilize o bem apenas durante o período designado;
- realizar a manutenção preventiva e corretiva, preservando o estado do imóvel e das áreas comuns;
- administrar contratos e funcionários, cuidando da folha de pagamento e das obrigações trabalhistas;
- organizar reservas e check-ins, de forma similar à operação de um hotel, otimizando o aproveitamento dos espaços;
- promover a comunicação entre coproprietários, mediando eventuais conflitos e mantendo a prestação de contas em dia.
Quando a gestão é falha, os impactos se tornam rapidamente perceptíveis: atrasos na manutenção, sobreposição de períodos de uso, aumento de custos e perda de confiança entre os coproprietários.
O patrimônio e a rentabilidade do investimento, poderá comprometer a falta de controle.
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Multipropriedade exige avaliação criteriosa e boa gestão
A multipropriedade pode ser uma excelente alternativa para quem busca investir em imóveis de alto padrão com custo acessível, desde que haja planejamento e gestão responsável.
O modelo oferece vantagens como divisão de despesas, previsibilidade de uso e acesso facilitado a bens de luxo, porém pode apresentar riscos que exigem atenção.
Entre os principais desafios estão a baixa liquidez na revenda, a dependência de uma administradora competente e o risco de conflitos entre coproprietários quando não há clareza nas regras de uso.
Por esse motivo, antes de aderir, é preciso avaliar o contrato, o histórico da administradora e a estrutura de governança do empreendimento
Quando bem organizada, a multipropriedade alia transparência, controle financeiro e valorização do investimento, tornando-se uma opção segura e sustentável para empreendimentos turísticos e residenciais.
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Perguntas frequentes sobre multipropriedade
Ficou com dúvidas? Separamos para você as respostas das perguntas mais comuns!
Avalie o contrato, os custos de manutenção, o histórico da administradora e a facilidade de revenda da fração.
O timeshare concede apenas o direito de uso temporário; a multipropriedade assegura a posse legal de uma fração do imóvel, com escritura registrada.
Depende do contrato e das regras da administradora. Alguns empreendimentos permitem locação livre, outros exigem gestão centralizada das reservas.
A fração deve ser declarada como bem imóvel, indicando o valor pago pela cota e informando os dados completos do empreendimento, conforme especificado no documento de compra.
