Muito se fala sobre fala sobre a vida condominial e sobre a propriedade como um todo. Acontece que pouco se falar sobre a perda da propriedade, apesar de ser um assunto extremamente importante.
Por esse motivo, o conteúdo abaixo visa esclarecer um pouco desse assunto.
1. Modos de perda de propriedade
O Código Civil brasileiro vai nos direcionar sobre a perda de propriedade, estabelecendo tais premissas no Artigo 1275, senão vejamos:
a) Alienação;
b) Renúncia;
c) Abandono;
d) Perecimento da coisa;
e) Desapropriação.
Importante mencionar que se perde a propriedade de forma voluntária (alienação, renúncia e abandono) ou de forma involuntária (perecimento da coisa e desapropriação).
Além disso, trata-se de rol exemplificativo, podendo ter ainda outros meios de perda da propriedade, como por exemplo: Usucapião, acessão, arrematação e adjudicação.
Quando falamos em usucapião e acessão logo pensamos que trata-se de um meio de aquisição de propriedade, entretanto, também pode ser uma perda.
1.1 Alienação
A alienação é o negócio jurídico onde o proprietário transfere (gratuita ou onerosamente) a outro o seu direito sobre coisa imóvel ou móvel.
Segundo Nelson Rosenvald:
O termo alienação reserva-se apenas às transmissões voluntárias, provenientes de um negócio jurídico bilateral, incluindo em sua acepção outras contratos.
Pontos importantes sobre esse modo de perda de propriedade:
a) A alienação requer escritura pública - nos casos em que o valor seja superior a 30 salários mínimos, vejamos:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
b) Os efeitos da alienação são subordinados à tradição para bens móveis como ao registro de título aquisitivo de imóveis, conforme vemos abaixo:
Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.
E ainda:
1227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos
Observação: os efeitos da alienação são subordinados à tradição para bens móveis, exceto no caso de aviões e navios.
1.2 Renúncia
Sobre a renúncia, quando se fala em perda de propriedade, dizemos que trata-se de um negócio jurídico unilateral. Sabe por quê?
Aqui o proprietário declara que não quer aquela propriedade. Ou seja: não estamos falando de transferência (como na alienação). Portanto, não se beneficia ninguém.
Importante lembrar que a renúncia é tão grave que precisa ser formalizada por escritura pública - no mesmo formato da alienação.
Segundo Nelson Rosenvald:
A única modalidade de renúncia à propriedade imobiliária que acarreta imediata aquisição patrimonial por novo proprietário é a renúncia à herança.
1.3 Abandono
No abandono o proprietário desfaz da "coisa" simplesmente porque não o quer. Não quer ser seu dono.
Você deve estar se perguntando: mas isso não é na renúncia? Vamos esclarecer.
Lembra que falamos que a renúncia precisa de ter um ato expresso? No abandono isso não acontece. Bastam apenas os sinais de abandono e de desprezo para estar configurado.
Importante: o imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, caso se ache nas respectivas circunscrições.
1.4 Perecimento
Trata-de de perda involuntária da propriedade por perecimento material. Rosenvald diz que:
Para que haja o perecimento, o fato material deve atingir a substancia da coisa de forma completa, ou, então, causar a perda de suas qualidades essenciais ou do seu valor econômico. Por isso, não se confunde perecimento com destruição ou demolição. Não se destrói o imóvel, mas o acessório a ele agregado, que muitas vezes proporciona vantagem econômica ao proprietário.
Para simplificar, o perecimento pode acontecer por força natural ou atividade humana, onde não se existe mais direito- falta o objeto, ou seja: "Não há direito sem objeto".
1.5 Desapropriação
Por fim, a desapropriação pode ser considerada como uma forma de aquisição e perda da propriedade, que se divide em:
a) Necessidade pública: Havendo questões urgentes de segurança;
b) Interesse Social: Para fins de reforma agrária;
c) Utilidade Pública: Visa satisfazer interesses coletivos.
Vale lembrar que a o processo expropriatório se dar mediante: acordo administrativo ou judicial mediante indenização.
