É fundamental que o gestor do condomínio conheça todas as normas, leis e regulamentos que permeiam o seu trabalho. Nesse sentido, o código civil e as leis condominiais devem ser as principais fontes de respostas para as decisões.
Isso porque, é a Lei nº 10.406/2002 que determina as obrigações e atribuições de cada uma das partes envolvidas, bem como as proibições. Por esse motivo, é importante que se entenda, objetivamente, as suas principais informações.
Neste artigo, falaremos, com a ajuda da Group Educa – a maior plataforma de cursos para gestão de propriedades –, sobre o novo código civil em condomínios. Acompanhe nas próximas linhas.
1. A evolução do código civil em condomínios
Que o código civil em condomínios é fundamental todos sabemos, mas, você conhece a sua história? Abaixo, mostraremos como as leis dos condomínios surgiram e porque elas são tão importantes.
O primeiro regulamento que tratava sobre os condomínios foi o Decreto n. 5.481, de 1928. Ele aborda edifícios coletivos com mais de 5 andares destinados a residências particulares ou escritórios.
Posteriormente, o Decreto n.º 5.234/1943 e a Lei n.º 285/1948 ampliaram a abrangência. Assim, as regras passaram a valer para edifícios com dois ou mais pavimentos construídos.
Outra mudança expressiva foi a aprovação da Lei n. 4.591, de 1964, onde houve determinações focadas em condomínios, identificados pelo nome de edificações. Esta, traz em seus artigos maiores detalhes, como:
art. 12 fala sobre as despesas do condomínio;
arts. 13 à 18 abordam questões relacionadas à segurança;
arts 24 à 27 versam sobre a utilização das edificações;
art. 28 trata das incorporações imobiliárias.
Após, temos o código civil de 2002, citado no início deste post, que trouxe artigos fundamentais sobre condomínios. Ainda assim, é importante ressaltar que não houve a revogação da Lei 4.591/64. Dessa forma, ela continua vigente, entretanto, se aplica em tudo que não foi contrário ao CC/2002.
Mais recentemente em nossa legislação, tivemos a aprovação da Lei n. 13.465/2017, que inseriu expressamente no código civil o condomínio de lotes, bem como o condomínio urbano simples. Por isso, é fundamental estar por dentro de todos os tipos de condomínio.
2. O novo código civil em condomínios
O código civil em condomínios em vigência é, efetivamente, a Lei n. 1046/2002, acrescida de alterações realizadas em anos posteriores. Abaixo, mostraremos algumas das principais informações que os gestores precisam saber sobre código civil e leis dos condomínios.
2.1 Constituição do condomínio Edilício
O condomínio edilício, segundo o código civil, pode ser instituído por ato inter vivos ou por testamento (art. 1.332):
Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial.
Segundo Anderson Schreiber, Professor Titular de Direito Civil da UERJ, é sempre voluntário, tendo sua origem em um negócio jurídico. Deve-se levar o instrumento a registro no Cartório de Registro de Imóveis.
A melhor doutrina atribui ao registro o papel de conferir publicidade e oponibilidade erga omnes — válida a todos os indivíduos — ao condomínio, não se tratando de solenidade de caráter indispensável para que produza eficácia entre os próprios condôminos.
2.2 Direitos e deveres do condômino
Os direitos e deveres dos condôminos estão elencados no código civil entre os artigos 1.314 e 1.322, além dos artigos 1335 e 1336. Portanto, a lei dita as regras de convivência, disciplinando ambas responsabilidades de todos.
Nesse sentido, podemos concluir que tal regulamentação jurídica tem apenas um objetivo: fazer com que o condomínio possa funcionar adequadamente, sendo fundamental entender seus direitos e deveres. Entenda melhor quais são as responsabilidades e garantias atribuídas aos condôminos.
2.2.1 Direitos dos condôminos
Como vimos, os direitos dos condôminos estão presentes em alguns artigos do código civil. Assim sendo, no artigo 1.335 fica resguardado aos condôminos que possam:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Da mesma forma, o artigo 1.314 acrescenta algumas garantias importantes na lei dos condôminos. São elas:
O direito de usar a coisa de acordo com a sua destinação;
O direito de reivindicar, de terceiros, a coisa;
O direito de alienar a sua parte ideal na coisa, assegurando direito de preferência aos demais condôminos.
Por fim, o artigo 1.320 esclarece que o condômino pode exigir a divisão da coisa comum. Ainda trata de temas específicos como a hipoteca e o penhor.
2.2.2 Deveres dos condôminos
Assim como os direitos, todos os condôminos têm seus deveres para o bom funcionamento do espaço. Eles também aparecem no código civil e devem ser cobrados sempre que necessário. Nesse contexto, podemos destacar o artigo 1.336, que determina que o condômino deve:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
O código civil também traz informações a esse respeito no artigo 1.315, que diz que o condômino deve contestar despesas de conservação e divisão, bem como assumir o ônus quando houver responsabilidade.
Por fim, no artigo 1.319, a lei determina que o condômino precisa responder aos demais pelos frutos que obteve ou pelos danos que provocou à coisa.
Vale destacar que os deveres do condômino têm natureza de obrigação propter rem — por causa da coisa —, uma vez que acompanham a coisa e a sua parte ideal. Assim, a sua transmissão é automática.
2.3 Síndicos
Os síndicos também têm um papel essencial para o bom funcionamento do condomínio e a legislação define as suas atribuições. Nesse sentido, o artigo 1.347 define que ele é escolhido pela assembleia para administrar o condomínio e que poderá ou não ser um condômino. Sua gestão dura no máximo 2 anos e pode se renovar.
Dessa forma, são obrigações do síndico, conforme o artigo 1. 348 do código civil:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX — realizar o seguro da edificação.
A lei ainda especifica que a assembleia pode delegar os poderes a outra pessoa que não seja o síndico e ele mesmo pode transferir suas atribuições, desde que haja a aprovação do grupo.
É importante ressaltar que em caso de irregularidades e descumprimento da legislação, o síndico pode ser destituído e responsabilizado.
2.4 Assembleia de condomínio
A assembleia tem um papel essencial para o condomínio, pois é a partir dela que são tomadas as principais decisões a respeito do seu funcionamento. Por esse motivo, ela precisa ser respaldada pelo código civil e atentar para as normas vigentes.
Portanto, conforme o artigo 1.350, cabe a ela eleger e destituir o síndico, aprovar o orçamento e a prestação de contas e alterar o regimento interno. Para isso, de acordo com o artigo 1.351, é necessário ter a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos presentes.
Caso o síndico não faça a convocação da assembleia, o equivalente a um quarto dos moradores pode assumir essa responsabilidade. Em último caso, se não houver a reunião, qualquer condômino pode levar a demanda para um juiz. O mesmo vale para assembleias extraordinárias (artigo 1.355).
Já o artigo 1.352 define que as decisões serão tomadas na primeira convocação contabilizando os votantes presentes, exceto em casos que exijam quorum especial. No entanto, para que ela possa fazer qualquer deliberação é necessário que todos os condôminos tenham recebido a convocação (artigo 1.354).
2.5 Administração condominial
A administração condominial é feita por uma administradora, por intermédio do síndico. Essa empresa oferece suporte fiscal, tecnológico, administrativo e de gestão de pessoas. A seção II do código civil de condomínio se refere à administração, com as funções do síndico já mencionadas.
Dessa maneira, é importante que síndico e administradora trabalhem de maneira alinhada em favor do condomínio. Também precisam atuar com transparência e prestar contas sempre que necessário. Nesse sentido, todas as decisões da administração serão tomadas por maioria proporcional. Como determina o artigo 1.325:
§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
Faculta-se – não se trata de um dever, como sugere o artigo 1.323 – aos condôminos eleger, por maioria, um administrador, condômino ou não. Se o administrador decidir pela locação da coisa comum, e algum dos condôminos tiver interesse em alugá-la, terá preferência sobre terceiros.
2.6 Multas em condomínio
Outro ponto importante do código civil em condomínios é a respeito das multas. Já mencionamos que o síndico não deve aplicar multas indevidas. No entanto, em alguns casos elas são necessárias.
Primeiramente, é preciso destacar que é dever do condômino pagar a sua parte nas despesas do condomínio, como indica o artigo 1.336. O mesmo conta com um parágrafo que postula o seguinte:
§ 1 O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Assim, o síndico deve cobrar a multa nos casos em que for necessário. No entanto, o artigo em questão faz a ressalva de que o valor não pode exceder cinco vezes o valor da taxa condominial.
Ainda no mesmo artigo, outro parágrafo mostra que as multas podem acontecer quando o condômino não cumpre com outras de suas obrigações.
Nesse sentido, o regimento interno é melhor guia para saber quais são as responsabilidades de cada pessoa no condomínio e evitar ocorrências desse tipo.
2.7 Convenção de condomínio e regimento interno
Antes mesmo de falar propriamente sobre convenção de condomínio é importante mencionar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça – Súmula 260:
A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.
O quórum mínimo para aprovação da convenção de condomínio é de dois terços das frações ideais de todos os condôminos – e não apenas dos condôminos presentes à assembleia que aprovar a convenção.
Os artigos do código civil sobre condomínios estabelecem quórum especial para a alteração da convenção, qual seja, “dois terços dos condôminos” (artigo 1.351).
Além da convenção, outro importante é o regimento interno. Trata-se de norma complementar à convenção, destinado a regular aspectos mais de rotina do condomínio, como o horário de silêncio e a utilização dos espaços comuns. O regimento interno é extremamente relevante no dia a dia da vida condominial.
2.8 Extinção de condomínios
Existem dois motivos principais em que pode ocorrer a extinção do condomínio: pela alienação da coisa ou por sua divisão. Há outras formas de extinção, como o perecimento da coisa ou sua desapropriação. Entretanto, são casos mais raros.
Portanto, o código civil em condomínios oferece as garantias legais para todas as ações. Com isso, traz maior segurança a todas as pessoas e faz com que a rotina do local flua da melhor maneira. Assim, é fundamental conhecê-lo e entender as responsabilidades e direitos de cada uma das partes.
Um problema comum nesse meio são os conflitos e as dúvidas de como resolvê-los dentro da lei. Quer saber mais sobre esse assunto? Então, confira também 4 conflitos condominiais comuns explicados em detalhes.
