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Código civil em condomínios e suas particularidades

Frente a tantas formas de consulta, o código civil é o principal meio de respostas. Por isso, nesse artigo vamos falar sobre código civil em condomínios, mostrando de forma simplificada tudo que a Lei nº 10.406/2002 diz sobre os condomínios.
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Índice

Para o gestor condominial é fundamental conhecer todas as normas, leis e regulamentos que permeiam a vida condominial.

Frente a tantas formas de consulta, o código civil e as leis de condomínios são os principais meios de respostas. Por isso, nesse artigo falaremos com a ajuda da Group Educa – a maior plataforma de cursos para gestão de propriedades – sobre o novo código civil em condomínios, mostrando de forma simplificada tudo que a Lei nº 10.406/2002 nos diz.

1. Código Civil em condomínios e sua evolução legislativa

Que o código civil em condomínios é fundamental todos sabemos, mas, alguém já te contou como iniciou essa história? Aposto que não, por isso, abaixo vamos te contar como nasce a história das leis dos condomínios.

O primeiro regulamento que tratava sobre os condomínios foi o Decreto n. 5.481, de 1928 (tratando de edifícios coletivos), onde havia limitação de instituição de condomínios com mais de 5 andares destinados a residências particulares ou escritórios.

O decreto n. 5.481 foi posteriormente revogado pela aprovação da Lei n. 4.591, de 1964, onde houve o tratamento focado em condomínios, chamando de condomínio em edificações.

Após, temos o código civil de 2002 que trouxe artigos importantes sobre condomínios. Importante: não houve a revogação da Lei 4.591/64, que continua vigente, entretanto, se aplica em tudo que não foi contrário ao CC/2002.

Atualizando ainda mais nossa legislação, tivemos a aprovação da Lei n. 13.465/2017, que inseriu expressamente no Código Civil o condomínio de lotes, bem como o condomínio urbano simples. Por isso, é fundamental estar por dentro de todos os tipos de condomínio.

Código civil em condomínios

2. Novo Código Civil em condomínios

O código civil em condomínios traz diversos conteúdos sobre a vida condominial, como: 

Abaixo vamos mostrar tudo sobre código civil e leis dos condomínios.

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2.1 Constituição do condomínio Edilício

Segundo o código civil, o condomínio edilício pode ser instituído por ato inter vivos ou por testamento (art. 1.332):

Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial.

Segundo Anderson Schreiber é, portanto, sempre voluntário, tendo sua origem em um negócio jurídico. O instrumento há de ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis. A melhor doutrina atribui ao registro o papel de conferir publicidade e oponibilidade erga omnes ao condomínio, não se tratando de solenidade de caráter indispensável para que produza eficácia entre os próprios condôminos.

2.2 Direitos e deveres do condômino

Os direitos e deveres dos condôminos estão elencados no código civil nos artigos 1314 ao 1322, além dos artigos 1335 e 1336.

Portanto, a lei dita as regras de convivência na vida condominial, disciplinando ambas responsabilidades (condômino e condomínio), além das obrigações dos síndicos.

Nesse sentido, podemos concluir que tal regulamentação jurídica tem apenas um objetivo: fazer com que o condomínio possa funcionar adequadamente, sendo fundamental entender seus direitos e deveres.

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2.2.1 Direitos

Os direitos dos condôminos estão disciplinados no artigo 1335 do código civil, senão vejamos:

Art. 1.335.:

São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Resumo: 

Os principais direitos que a lei confere ao condômino são: 

Art. 1.314:

 O direito de usar a coisa de acordo com a sua destinação;

 O direito de reivindicar, de terceiros, a coisa;

 O direito de alienar a sua parte ideal na coisa, assegurando direito de preferência aos demais condôminos.

Art. 1.320:

A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum.

Art. 1.420:

O direito de gravar a sua parte ideal.

2.2.2 Deveres

Os deveres dos condôminos estão disciplinados no artigo 1336 do Código Civil, conforme vemos abaixo:

Art. 1.336.:

São deveres do condômino:

I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Os deveres também são simples de serem compreendidos, porém se faz importante destrinchá-los um pouco mais.

Resumo: 

Art. 1.315:

O dever de contestar as despesas de conservação e divisão da coisa e suportar os ônus a que estiver sujeita.

Art: 1.319:

O dever de responder aos demais condôminos pelos frutos obtidos ou pelos danos provocados à coisa.

Importante: Os deveres do condômino têm natureza de obrigação propter rem, uma vez que acompanham a coisa e a sua parte ideal.

2.3 Convenção e regulamento interno

Antes mesmo de falar propriamente sobre convenção de condomínio é importante mencionar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça – Súmula 260: 

A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

O quórum mínimo para aprovação da convenção de condomínio é de dois terços das frações ideais de todos os condôminos – e não apenas dos condôminos presentes à assembleia que aprovar a convenção.

Os artigos do Código Civil sobre condomínios estabelecem quórum especial para a alteração da convenção, qual seja, “dois terços dos condôminos” (art. 1.351).

Além da convenção, outro importante é o regimento interno. Trata-se de norma complementar à convenção, destinado a regular aspectos mais de rotina do condomínio, como o horário de silêncio e a utilização dos espaços comuns.

O regimento interno é extremamente relevante no dia a dia da vida condominial.

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2.4 Administração do condomínio

Segundo Anderson Schreiber, não sendo possível ou conveniente para os condôminos usar conjuntamente a coisa comum, podem vendê-la ou administrá-la. Todas as decisões da administração serão tomadas por maioria, calculada proporcionalmente às respectivas partes ideais sobre a coisa

Art. 1.325:

A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Faculta-se – não se trata de um dever, como sugere o art. 1.323 – aos condôminos elegeram, por maioria, um administrador, condômino ou não. Se o administrador decidir pela locação da coisa comum, e algum dos condôminos tiver interesse em alugá-la, terá preferência sobre terceiros.

Se mais de um condômino tiver interesse em alugar a coisa, utilizar-se-á por analogia aos critérios do art. 1.322:

Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

2.5 Artigos do código civil sobre condomínio em extinção dos condomínios

Existem dois motivos principais que podem ocorrer a extinção do condomínio:

(a) pela alienação da coisa ou

(b) por sua divisão.

Há outras formas de extinção, como o perecimento da coisa ou sua desapropriação, entretanto, mais raras.

Tratando-se do código civil e das leis dos condomínios, algo que sempre vem à tona são os conflitos condominiais e as dúvidas de como resolvê-los de forma alinhada com tais leis.

Pensando nisso, separamos no banner abaixo um material completo abordando 4 principais conflitos em condomínio e como abordá-los de acordo com o novo código civil para condomínio

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