O quórum em assembleia é um requisito fundamental para a legitimidade das decisões condominiais. Ele representa o número mínimo de participantes, que devem ser condôminos ou representantes legais com procuração.
A formação do quórum é imprescindível para que as deliberações tenham validade legal, desde a aprovação de orçamentos até reformas de grande porte. Garantir a participação mínima, no entanto, é um dos maiores obstáculos para síndicos e administradoras.
Por isso, compreender o que é, para que serve, os diferentes tipos de quórum previstos em lei, suas aplicações práticas e as estratégias para mobilizar os condôminos é indispensável para assegurar uma administração transparente, eficaz e alinhada às necessidades coletivas.
Neste guia, você vai descobrir tudo sobre quórum em assembleia e como aplicá-lo de forma prática no seu condomínio.
O que é quórum em assembleia?
Quórum em assembleia é o número mínimo de participantes para que as decisões tomadas sejam consideradas válidas e tenham efeito legal, garantindo a legitimidade democrática das deliberações do condomínio.
No contexto condominial, destacam-se dois tipos principais:
- quórum de instalação: é o mínimo de condôminos presentes necessário para iniciar a assembleia e realizar discussões. Usualmente, determina-se pela convenção do condomínio ou pela legislação condominial, assegurando que a discussão seja representativa.
- quórum de deliberação: refere-se ao número mínimo de votos ou participantes exigidos para aprovar decisões durante a assembleia, variando conforme o tipo de matéria (maioria simples, absoluta, qualificada ou unanimidade), conforme prevê o artigo 1.352 do Código Civil.
Tipos de maioria
O quórum de votação pode ser formado por:
- maioria simples: mais da metade dos votantes presentes na assembleia, usada para questões rotineiras como aprovação de contas ou eleição de síndico.
- maioria absoluta: mais da metade de todos os condôminos, incluindo ausentes, exigida em deliberações mais importantes, como aprovações de obras.
- maioria qualificada: frações superiores à maioria absoluta, como dois terços ou três quartos dos condôminos, requerida para alterações na convenção, mudanças significativas ou obras voluptuárias.
- unanimidade: todos os condôminos, em decisões excepcionais como mudança de destinação do prédio.
A validade da assembleia depende do respeito ao quórum exigido pela legislação (art. 1.352 do Código Civil) ou pela convenção, sob pena de anulação judicial das decisões tomadas, reforçando a segurança jurídica e a legitimidade das votações.
Também é importante destacar que o Código Civil define que o quórum é definido por fração ideal:
Art. 1.352. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Tipos de quórum exigidos em assembleias condominiais
O Código Civil (art. 1.351 a 1.358) estabelece diferentes tipos de quórum para votação conforme a importância e o impacto da decisão a ser tomada. Conhecer essas regras é fundamental para a validade da assembleia de condomínio.
Maioria simples dos presentes
Significa aprovação da metade mais um dos votos dos condôminos presentes ou representados na reunião.
Exemplos: aprovação de contas ordinárias, compra de itens de consumo, autorização para pequenos reparos, concessão de uso de áreas comuns para festas.
Maioria absoluta de todos os condôminos
É a aprovação da metade mais um do total de todos os condôminos do prédio, incluindo os ausentes. Este é um quórum qualificado mais rigoroso.
Exemplos: realização de obras consideradas úteis (que aumentam a comodidade, como instalação de interfone ou cobertura de garagem), alteração do regimento interno e destituição do síndico.
Dois terços (2/3) de todos os condôminos
Demanda aprovação de, no mínimo, dois terços do total de todos os condôminos. É um quórum qualificado necessário para as decisões de maior impacto.
Exemplos: realização de obras com finalidade estética ou recreativa (de embelezamento, como um jardim ornamental) e alteração da forma de divisão das despesas (desde que a convenção não exija unanimidade).
Unanimidade de todos os condôminos
Trata-se da aprovação de 100% dos proprietários. É exigido para as decisões que alteram direitos fundamentais ou a estrutura do condomínio.
Exemplos: alteração da convenção de condomínio para mudar a fração ideal de cada unidade e a realização de obras que alterem a estrutura do prédio (como alargamento de portais ou mudança na fachada), salvo se a convenção dispuser de outra forma.
É crucial lembrar que o peso do voto de cada condômino é proporcional à sua fração ideal, e a convenção do condomínio pode estabelecer regras ainda mais específicas, desde que não contrariem a lei.
Entenda mais sobre quórum em assembleia e seus diferentes tipos neste episódio do Perguntas e Respostas:
Onde verificar o quórum exigido para cada tipo de decisão
A fonte primária para consultar o quórum de votação exigido para cada pauta é a convenção de condomínio e deve detalhar as regras da assembleia e os percentuais necessários para a aprovação de diferentes matérias.
Art. 1.358-P. Na hipótese do art. 1.358-O, a convenção de condomínio edilício deve prever, além das matérias elencadas nos arts. 1.332, 1.334 e, se for o caso, 1.358-G deste Código: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
I - a identificação das unidades sujeitas ao regime da multipropriedade, no caso de empreendimentos mistos; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
VIII - o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de tempo na hipótese de inadimplemento do respectivo multiproprietário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
IX - o quórum exigido para a deliberação de alienação, pelo condomínio edilício, da fração de tempo adjudicada em virtude do inadimplemento do respectivo multiproprietário.
Na ausência de uma previsão específica na convenção, aplicam-se as regras supletivas do Código Civil. A lei estabelece quóruns mínimos para diversas situações, servindo como parâmetro legal.
Veja também:
Como aumentar o quórum em assembleias condominiais
Síndicos e administradoras podem adotar estratégias práticas para superar o desafio da baixa participação e engajar a comunidade. Veja as dicas que separamos para ajudar nesse processo:
Consulte a disponibilidade dos condôminos
Antes de definir a data, sonde a comunidade. Utilize enquetes para identificar os horários e dias da semana com maior disponibilidade, evitando conflitos com a rotina da maioria.
Afinal, não adianta definir um horário que esteja em conflito, por exemplo, com o horário de trabalho da maioria dos convocados.
Comunique-se com antecedência e clareza
Além de seguir as formalidades legais de convocação, envie comunicados completos e bem antecipados.
Utilize múltiplos canais (aplicativo, e-mail, mural) para garantir que todos os proprietários, moradores ou não, tenham tempo de se organizar.
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Defina uma pauta atraente e objetiva
Misture assuntos administrativos necessários com temas de interesse geral para ampliar o apelo. Mantenha a objetividade para evitar reuniões longas e cansativas, que desestimulam a participação futura.
Veja também: Dicas sobre como presidir uma assembleia de condomínio
Aposte na tecnologia como aliada
Adote ferramentas de assembleia virtual e votação online. A flexibilidade da participação remota é um dos fatores mais impactantes para aumentar o quórum, especialmente para condôminos ausentes.
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Envie lembretes estratégicos
A correria do dia a dia faz com que muitos se esqueçam do evento. Lembretes via aplicativo e cartazes nas áreas comuns, feitos com parcimônia, mantêm a assembleia em evidência.
Prepare-se minuciosamente para a reunião
Uma assembleia bem conduzida gera engajamento.
Reúna o maior número de informações possível sobre os temas que serão tratados. Se necessário, prepare uma apresentação audiovisual clara e convincente, para que todos estejam a par das informações.
Dessa forma, caso algum condômino tenha alguma dúvida sobre o assunto das votações, ela pode ser sanada rapidamente, garantindo celeridade no processo de deliberação.
Prepare um ambiente confortável e acolhedor
Um espaço quente, abafado, mal iluminado ou com quantidade insuficiente de cadeiras pode desestimular a participação dos condôminos e reduzir bastante o interesse em participar das reuniões.
Caso a assembleia aconteça de forma presencial, certifique-se de que o espaço para realizar a assembleia é confortável e oferece o mínimo de estrutura para os participantes.
Se for possível, invista em atitudes simples, como colocar uma música ambiente suave antes do início da reunião ou oferecer um cafezinho com biscoito para os presentes.
Isso também pode colaborar para que o ambiente se torne mais agradável e propício para a presença dos condôminos.
Cumpra rigorosamente os horários estabelecidos
Inicie e finalize a reunião no horário previsto. É essencial se organizar para cumprir os horários definidos de início e fim da assembleia. Reuniões que demoram a começar ou que se prolongam indefinidamente podem afastar os participantes e, consequentemente, reduzir o quórum.
Outra dica importante é orientar os condôminos quanto à importância de chegar no horário combinado.
Conduza a pauta com foco, direcionando assuntos individuais para um momento privado. Caso algum participante deseje debater assuntos que não são coletivos, uma boa ideia é se colocar à disposição para conversar em outro momento ou disponibilizar canais de comunicação direta.
Estimule uma cultura de gestão participativa
O engajamento na assembleia é construído no dia a dia. Crie comissões de moradores, mantenha canais de comunicação abertos e pratique a transparência na gestão.
Quando os condôminos se sentem parte das decisões, tornam-se mais propensos a participar.
Como a tecnologia pode ajudar a garantir o quórum em assembleia
A tecnologia se tornou a principal aliada de síndicos e administradoras para superar o desafio de formação de quórum em assembleia. Ferramentas digitais especializadas, como o Group COM, automatizam processos importantes.
Ampliação do acesso por meio da assembleia virtual
A assembleia virtual elimina barreiras físicas e de agenda. Através de um aplicativo de condomínio, proprietários que viajam a trabalho ou moram em outras cidades podem participar de qualquer lugar, aumentando significativamente a taxa de participação.
Facilitação do registro e controle de presença
A tecnologia para condomínios simplifica o controle de quórum de votação. O sistema registra automaticamente a presença digital de cada condômino, gerando uma lista em tempo real.
Essa automação é crucial para cumprir a legislação condominial, eliminando erros manuais e assegurando a legitimidade da assembleia desde seu início.
Transparência e segurança na votação online
A votação online integrada garante agilidade e auditabilidade total. O sistema registra cada voto de forma individual e calcula os resultados instantaneamente.
Para decisões que exigem quórum qualificado, o sistema calcula automaticamente os percentuais necessários, assegurando o atendimento às exigências da convenção do condomínio.
Quórum em assembleia: o que fazer se não for atingido
A lei estabelece regras distintas conforme o momento da convocação:
- primeira convocação: exige o quórum mínimo definido pela convenção ou, na sua omissão, pelo Código Civil (geralmente metade dos condôminos).
- segunda convocação: caso o quórum não seja atingido na primeira tentativa, a assembleia será reconvocada. Nesta etapa, o quórum exigido é reduzido, permitindo a deliberação com um número menor de participantes, conforme previsto em lei.
Veja o passo a passo e saiba como agir nesses casos:
- Registrar a ausência em ata
O síndico ou o presidente da mesa deve lavrar uma ata específica e registrar o horário, os presentes e a constatação formal de que o quórum não foi atingido. Este documento é essencial para comprovar a regularidade do processo.
- Marcar imediatamente a nova data
A melhor prática é, no próprio ato, definir data, horário e local para a segunda convocação. Isso demonstra transparência e agilidade.
- Comunicar formalmente todos os condôminos
Deve-se emitir uma nova convocação seguindo todas as formalidades legais (prazo, meio de comunicação), informando que se tratará de segunda chamada e, portanto, com quórum reduzido.
Boas práticas para prevenir a nulidade das deliberações
- verifique a convenção: antes de tudo, consulte a convenção do condomínio, que pode ter regras próprias sobre quórum e convocações.
- documente tudo: todas as tentativas de convocação, as atas de ausência de quórum e a nova convocação devem ser documentadas com rigor. Uma plataforma de assembleia virtual pode automatizar e gerar provas digitais desse processo.
- evite o adiamento de assembleia no mesmo dia: a prática de "esperar um pouco" pelos condôminos pode gerar questionamentos sobre a validade do processo. O correto é declarar oficialmente a ausência de quórum e encerrar a sessão para, então, convocar uma nova.
A gestão eficiente desse processo é crucial para a saúde administrativa do condomínio. Soluções da Group Software, automatizam a convocação, o registro de presença e a geração de atas, garantindo a legalidade de todas as etapas e prevenindo riscos de nulidade.
Quórum em assembleia: garanta segurança jurídica com apoio da Group Software
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Perguntas frequentes sobre quórum em assembleia
Tire as suas dúvidas com base nas perguntas e respostas mais comuns sobre quórum em assembleia.
O quórum mínimo para instalação da assembleia na primeira convocação é, em regra, a maioria absoluta (metade mais um) do total de condôminos. Na segunda convocação, os condôminos reduzem esse quórum para um quarto dos presentes.
A maioria simples é a metade mais um dos votos dos presentes na assembleia. Já a maioria qualificada exige um percentual superior, como dois terços (2/3) ou até a unanimidade dos condôminos, dependendo da importância da matéria.
Se os condôminos realizam assembleias sem o quórum mínimo, o Judiciário pode anular todas as suas deliberações e considerar a assembleia nula.
