título de capitalização para aluguel de imóvel

Como usar o título de capitalização para aluguel de imóveis?

Para o aluguel de imóveis existem diversas formas de se fazer a garantia locatária. Para isso, embora não seja tão comum, o título de capitalização pode ser uma forma de garantia, leia e entenda como.
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Índice

Quem nunca foi em uma agência bancária e foi surpreendido pelo caixa ou gerente do banco tentando lhe vender um Título de Capitalização? São tantos argumentos que há quem acaba adquirindo um e logo descobre que ele não é um investimento como haviam lhe dito, afinal, é corrigido apenas pela taxa referencial, logo, correção não é investimento.

Mas, você sabia que o Título de Capitalização, para aluguel, pode ser muito útil? Não? Nós vamos te explicar melhor!

Embora não muito comum, o Título de Capitalização para aluguel pode sim ser uma garantia locatícia. Continue a leitura e entenda como e por que.

O que é Título de Capitalização?

Antes de contratar você precisa primeiro saber o que é um Título de Capitalização.

O Título de Capitalização nada mais é do que um título de crédito ofertado e administrado por uma empresa, geralmente, uma Corretora de Seguros, no qual o objetivo é o acúmulo de capital (dinheiro) por um período determinado de tempo.

Além disso, sua característica também é que, durante a vigência do título, o contratante concorra a sorteios de prêmios em dinheiro.

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Título de capitalização

Como funciona o Título de Capitalização para aluguel?

Na locação de imóveis, o Título de Capitalização continua com o mesmo conceito acima, porém a finalidade é a garantia da locação.

Quando o proprietário aluga um imóvel, ele precisa ter uma garantia de que o inquilino irá cumprir com sua parte do contrato de locação, isto é, pagar o aluguel e encargos em dia e conservar o imóvel.

Como há casos em que isso não acontece, por lei, o proprietário pode pedir uma garantia para minimizar esses riscos.

Entre as garantias permitidas pela lei de locação, há o Título de Capitalização.

Essa modalidade, apesar de ainda não ser muito conhecida, vem ganhando espaço e, segundo dados do Sicovi-SP, já é a quarta garantia mais utilizada. 

O Título de Capitalização possui vantagens e desvantagens e deve ser avaliado caso a caso, porém, entre seus principais benefícios estão a agilidade na liberação do contrato e a possibilidade de ser transferido para outro imóvel, posteriormente.

Quais são os outros tipos de garantias locatícias?

O locador, segundo a Lei nº 8.245/91, pode exigir, em contrato, algum tipo de garantia para realizar o negócio. As mais comuns no mercado são:

  • Fiador: uma terceira pessoa que se responsabiliza pelo pagamento, caso ele não ocorra pelo locatário;
  • Caução: recurso que garante o recebimento das mensalidades e a cobertura de eventuais despesas com danos ao imóvel. Normalmente é feito em dinheiro, é equivalente a três meses de aluguel e é devolvido no fim do contrato, com correção;
  • Seguro Fiança: apólice de seguro que, em caso de sinistro (não pagamento do aluguel), a seguradora repassa ao locatário os valores estabelecidos em contrato;
  • E o Título de Capitalização, que estamos comentando ao longo deste conteúdo. 

Qual o procedimento para contratação do Título de Capitalização no aluguel de imóveis?

Após o locatário visitar e escolher um imóvel, ele irá até a Imobiliária e/ou proprietário e irá manifestar seu interesse pelo imóvel. Iniciam-se os trâmites de documentação e, então, o locatário informa que deseja oferecer como garantia um Título de Capitalização para aluguel.

Nessa fase, o proprietário ou a imobiliária irão informar qual será o valor aceito do Título de Capitalização. Informado o valor e aprovado pelo inquilino, este irá até uma Corretora e fará a contratação do Título de Capitalização.

O Título de Capitalização ficará sob o direito do inquilino, afinal ele é quem irá pagar. Contudo, o proprietário ou imobiliária é quem terá poderes para autorizar ou não o saque do valor do título.

Ficando, então, o inquilino como “dono” do Título de Capitalização e o proprietário ou imobiliária como beneficiário do título durante a vigência deste.

Vale lembrar que o inquilino poderá resgatar o valor do título de capitalização de forma integral somente após o prazo de vigência. Se, ao final do contrato, o inquilino devolver o imóvel sem avarias e não inadimplente, então o valor integral poderá ser resgatado.

Caso o inquilino não faça o resgate, o título é renovado por igual período. Nesse caso, a tabela de desconto para resgate volta a contar a partir do mês de renovação até o próximo vencimento. Nesses casos, o mesmo título pode ser usado para renovar o contrato do aluguel ou em um novo imóvel.

Procedimento em caso de inadimplência

Como dito, o locatário é o detentor do Título de Capitalização, ficando o proprietário ou imobiliária como beneficiários e autorizados para efetuar o resgate do Título nos casos já mencionados.

Sendo assim, caso o inquilino não consiga evitar a inadimplência, o locador irá até a corretora e solicitará o resgate do valor correspondente à inadimplência.

Neste caso, o locatário não poderá tentar impedir o resgate, afinal ele autorizou por escrito e a garantia é justamente para esses casos.

Um detalhe importante é que o resgate só é integral após o prazo de vigência, semelhante aos Títulos de Capitalização comuns. Portanto, se o inquilino rescindir o contrato antecipadamente, ele terá direito a resgatar o título, porém não será integral, perderá uma boa parte, 10, 20 e até 30% do valor, dependerá da corretora.

O mesmo se aplica se o inquilino ficar inadimplente e o locador precisar efetuar o resgate para pagamento dos custos do aluguel, reparos ou até mesmo honorários para despejo.

Se a inadimplência ocorrer antes do término da vigência do título, para desgosto dos proprietários e imobiliárias, o resgate não será integral e haverá multa por resgatar antes da vigência.

Essa talvez seja uma desvantagem para ambos: inquilinos e proprietários.

Vantagens e desvantagens do Título de Capitalização

Vantagens

Muitas empresas e até mesmo pessoas físicas já têm Títulos de Capitalização comuns, aqueles contratados no banco com o gerente da conta. Muitos destes títulos vêm de “brinde” junto com um empréstimo ou seguro.

Portanto, na hora de alugar um imóvel, é possível resgatar esse Título de Capitalização comum e com o valor resgatado adquirir um novo Título de Capitalização para aluguel do imóvel. É claro que, para valer a pena, será necessário resgatar após o prazo de vigência.

Há também quem prefira fazer dessa modalidade uma garantia por receio de que, ao dar um caução em dinheiro este não seja devolvido ao findar a locação. Uma vez que, com o Título de Capitalização para aluguel, é bem mais difícil disso acontecer, visto que o dono do Título é o locatário e não o locador.

Uma das vantagens dessa garantia é receber seu dinheiro novamente, o que não acontece com o Seguro Fiança ou Seguro Caução. E também não precisar de um fiador.

Um ponto muito positivo para o locatário é que, para adquirir um Título de Capitalização não é necessário comprovar renda e existem sorteios de prêmios, em alguns casos, milionários.

Além disso, o título pode ser feito por terceiros, o que, em alguns casos, é interessante para os locatários aproveitarem as condições que já descrevemos acima. 

As seguradoras também costumam oferecer assistência residencial gratuita, disponibilizando chaveiros, encanadores e outros prestadores de serviço, caso necessário.

Já para os locadores, outra grande vantagem é que algumas seguradoras possuem assessoria jurídica, que pode ser acionada em caso de ações de despejo.

Desvantagens

Embora muito prático, o Título de Capitalização para aluguel não é tão aceito e divulgado pelas imobiliárias e proprietários. O motivo é por conta do alto valor que é solicitado ao inquilino.

Quando contratado na locação o valor exigido pelo proprietário ou imobiliária é em média de 6 até 15 vezes o valor do aluguel. Portanto, se um aluguel for R$ 1.000 o Título de Capitalização, nos melhores dos cenários, será de R$ 6.000. Isso pode gerar um aumento entre 50 a 100% do valor total do aluguel.

Dessa forma, o pretendente acaba por fazer o caução em dinheiro que só pode ser por lei de até 3 vezes o valor do aluguel. Neste exemplo, o caução seria de R$ 3.000, devolvido e corrigido pela poupança. Aqui, o caução seria a melhor opção.

Por conta disso, muitas vezes, o Título de Capitalização para aluguel não é tão popular, pois o valor fica muito alto, mesmo o aluguel sendo baixo.

Em qual cenário é indicado o Título de Capitalização?

Neste ponto você deve estar se perguntando: “Ok, mas como saber se o Título de Capitalização é a melhor escolha pra mim?”

É preciso analisar com calma o cenário, as necessidades e condições para só depois, determinar qual a melhor opção.

Normalmente o Título de Capitalização é indicado para pessoas que não têm fiador, têm capital disponível (ou já possuem um título para este fim) e não desejam ter as despesas de contratar um seguro fiança.

Você também deve colocar na balança a velocidade que deseja ter o imóvel disponível, visto que o Título de Capitalização costuma acelerar a formalização do contrato. Em alguns casos, existem imobiliárias que liberam as chaves em menos de 24 horas após a aprovação do Título.

Ainda de acordo com o levantamento do Sicovi-SP, o Título de Capitalização tem sido muito utilizado em contratos de imóveis comerciais. Isso porque as empresas conseguem negociar melhor com as seguradoras.

Mitos do Título de Capitalização

Por ser uma novidade, surgem alguns mitos sobre essa garantia, vamos falar de alguns deles.

01- Se a garantia do aluguel for por Título de Capitalização é possível alugar um imóvel sem comprovar renda e com CPF restrito

Mito. Muitas Seguradoras e até bancos usam esse argumento a fim de vender o Título para o maior número de pessoas, porém essa alegação não é verdadeira. A verdade é que para contratar o Título, a Seguradora não exige comprovação de renda e o CPF pode estar sem restrição, mas para alugar um imóvel, a imobiliária ou proprietário, muitas vezes, irá solicitar esses requisitos.

Garantia é apenas um dos requisitos para alugar um imóvel, não é todo o processo.

Ao alugar um imóvel o inquilino deverá comprovar renda e muitas vezes não poderá ter restrição no CPF, mesmo oferecendo uma garantia, seja qual for. Há exceções? Há exceções, mas afirmações de que o Título de Capitalização isenta esses requisitos não é verdade.

02- Para alugar um imóvel o Título de Capitalização deve estar em nome do locatário

Mito. O inquilino pode sim solicitar que outra pessoa pague o Título de Capitalização e ainda garantir que a locação fique em seu nome. 

É como se essa pessoa fosse o fiador do inquilino, com a diferença de que ao invés de um imóvel como garantia temos o Título de Capitalização.

Após toda essa análise é possível perceber que há muito a se aprender sobre o Título de Capitalização para aluguel. Além disso, percebemos que é uma modalidade com muitas peculiaridades e talvez um pouco menos acessível que as outras.

Essa é apenas uma das várias modalidades disponíveis ao falarmos de aluguel. Fora isso, o tópico de locação de imóveis é extenso e vai muito além de como fazê-lo.

Uma parte de extrema importância no aluguel de imóveis é a vistoria do mesmo, isso independente de como será realizado o acordo entre inquilino e proprietário. Isso porque, a vistoria garante uma melhor relação para ambas as partes, evitando conflitos, surpresas ruins, despesas inesperadas e muito mais. Sendo assim, acesse o banner abaixo e entenda como a tecnologia pode ser uma grande aliada na vistoria de imóveis.

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