As áreas comuns no condomínio são espaços que colocam a convivência à prova. Nessa comunidade, as normas valem para todos, e os moradores compartilham as comodidades, o que exige organização e atenção.
No entanto, reserva de espaço, limpeza das áreas e horário de utilização são alguns dos desafios mais comuns na gestão desses ambientes.
Pensando nisso, queremos discutir a importância das regras e responsabilidades, e como a tecnologia pode ajudar nessa gestão.
O que são áreas comuns no condomínio?
As áreas comuns nos condomínios são espaços de uso coletivo. Todos os moradores têm direito a utilizá-las, e a convenção condominial define as regras de uso. Alguns dos espaços mais usuais são:
- Piscina: esse é um dos atrativos mais populares. Oferece lazer, relaxamento e socialização aos moradores, além de trazer valorização ao condomínio;
- Playground: pensando em crianças que vivem no condomínio, os playgrounds são áreas em que os pais e responsáveis podem acompanhar as atividades. É importante gerenciar o uso para que o barulho de crianças não gere conflitos entre os moradores;
- Salões de festas: usados para celebrações e eventos sociais, o salão de festas é um outro espaço que configura uma área comum. Além disso, é possível utilizá-los para a realização de assembleias condominiais;
- Quadras: diferencial em condomínios, as quadras são espaços usados pelos mais diferentes públicos;
- Academia: oferecidos por condomínio modernos, muitas academias dentro desses empreendimentos são bem equipadas e oferecem aos condôminos a possibilidade de se exercitarem sem sair de condomínio;
- Área verde: a presença de áreas verdes traz um equilíbrio importante para os condomínios urbanos. Esses espaços permitem que os moradores tenham contato com a natureza, relaxem ao ar livre e desfrutem de momentos de tranquilidade.
Além dessas citadas, que são as que sempre pensamos quando o assunto é área comum ou área de lazer em condomínio, halls de entrada, elevadores, corredores e escadas de emergência também configuram como uma área de uso coletivo.
O que é área comum e o que é área privativa?
A área comum corresponde aos espaços de uso coletivo, compartilhados por todos os moradores. Apesar disso, algumas situações ainda geram dúvidas. De modo geral, as unidades, como apartamentos, casas, lojas e vagas de garagem, e suas frações ideais, configuram uma área privativa.
Dessa forma, as vagas são consideradas de uso exclusivo da unidade. Porém, vale ressaltar que seu uso deve seguir as diretrizes do condomínio.
Já a estrutura do empreendimento, como telhado, fachada e redes de água, por exemplo, faz parte das áreas comuns. É por isso que o morador/condômino precisa comunicar qualquer alteração estrutural à administração, já que envolve um espaço coletivo.
O que é área comum de um apartamento?
A área comum de um apartamento é todo o espaço que os moradores de um prédio ou um condomínio compartilham. Nesses ambientes, os moradores dividem as responsabilidades pelo cuidado, mas também usufruem dos benefícios do espaço compartilhado.
Direito de uso sobre área comum
De acordo com o Código Civil (Art. 1.335, II) o uso das áreas comuns de um condomínio é direito de todos os condôminos. Exatamente por isso, esse uso não pode impedir outro morador de exercer o mesmo direito.
A exclusividade de uso da área comum acontece apenas com autorização em assembléia. Por exemplo, se um morador quer fazer uma festa particular no salão do condomínio, deve existir um acordo prévio para reserva e regras de utilização.
No fim das contas, a responsabilidade compartilhada ajuda a todos. Cada um é coresponsável pela manutenção dos espaços, bem como por não impedir o direito de uso para outro condômino.
Garagem é área comum?
Cada condomínio tem suas próprias regras de utilização. Geralmente, o código civil considera a área coletiva, mas as vagas da garagem são espaços privados, vinculados a cada matrícula. Dessa forma, a circulação é livre, desde que respeitada a privacidade das vagas exclusivas.
Quais as regras para usar áreas comuns do condomínio?
Cabe a cada condomínio estipular as regras de uso para suas áreas comuns. As regras devem seguir convenções e o regulamento interno do condomínio, onde se estipula horários de uso, número máximo de pessoas e até as penalidades em caso de uso inadequado.
Em espaços como piscina, parquinhos e jardins, o uso de áreas comuns geralmente é liberado. Contudo, em espaços como churrasqueiras e salões de festa, o uso respeita regras de agendamento e bom uso do espaço.
É fundamental que cada condômino conheça as regras para uso de áreas comuns, assim o bom uso do condomínio vira a regra geral para todos.
Horário de utilização das áreas comuns
Em geral, o horário de uso das áreas comuns de um condomínio fica restrito das 8h às 22h. Esse horário deve estar explícito na convenção e regulamento interno do condomínio, para não gerar dúvidas.
Contudo, isso não significa que tudo pode acontecer dentro desse horário. As regras devem garantir que a convivência entre os moradores não seja prejudicada.
Como assim? Vamos a um exemplo prático. Considere o salão de festas, cujo uso segue o período permitido pelo regulamento. Com isso, um dos condôminos decide colocar uma potente caixa de som para que músicas para animar a festa. Porém, o volume máximo da música prejudica os demais moradores.
Condomínio pode proibir uso de áreas comuns?
Mesmo que um condômino esteja inadimplente com suas obrigações frente ao condomínio, ele continua tendo direito de usar as áreas comuns. O regimento interno pode até prever casos de inadimplência, mas não muda esse direito.
Isso acontece pois, de acordo com o artigo 1.331 do Código Civil, o Código Civil compõe a propriedade imobiliária pela área privativa do imóvel, mas também das áreas comuns, ou seja, os moradores também são donos de uma parte da área comum.
“A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.”
Sendo assim, mesmo em situações de inadimplência condominial, o uso de áreas comuns não pode ser proibido por nenhum meio legal.
O que fazer em caso de ocupação indevida de área comum do condomínio?
Em caso de uso indevido de uma área comum do condomínio, o síndico/a administradora deve aplicar as medidas previstas no regulamento interno. Nos casos mais brandos, ou de primeira infração, cabe a aplicação de uma advertência para que o condômino corrija seu comportamento.
Quando a advertência não resolve a questão, é necessário aplicar as regras internas, que geralmente incluem o pagamento de uma multa.
No entanto, o respaldo jurídico é necessário para aplicar essas medidas. Dessa forma, é possível garantir que a punição seja correta e evitar equívocos.
Desafios mais comuns na gestão das áreas comuns
A gestão de áreas comuns envolve uma série de desafios. É necessário lidar com diversos pontos de vista mantendo a imparcialidade, ao mesmo tempo em que se aplicam as regras do regimento interno.
Os principais problemas incluem:
- uso indevido de áreas comuns: aqui se destacam questões como limpeza, apropriação indevida de áreas comuns e ações que desrespeitam as regras do condomínio;
- agendamentos conflituosos: principalmente em épocas de férias e feriados, agendar o uso desses espaços é um verdadeiro desafio, o que pode gerar alguns conflitos entre condôminos;
- danos não reportados: como o cuidado com as áreas comuns é responsabilidade coletiva, danos não informados podem gerar conflitos entre condôminos e problemas de manutenção nos espaços;
- falta de fiscalização: sem monitoramento adequado, a administração pode negligenciar a manutenção, os usuários podem utilizar mal os espaços e até ocorrer casos de apropriação.
Como melhorar a gestão do uso das áreas comuns?
Principalmente em condomínios de grande porte, a gestão de uso das áreas comuns representa um grande desafio. Nesse cenário, a tecnologia pode ser a maior aliada das administradoras, ajudando a resolver uma série de conflitos.
Softwares de gestão condominial, como o Group COM, facilitam comunicados internos, registram as regras de uso dos condomínios, agilizam os agendamentos e podem inclusive facilitar a realização de assembléias virtuais, que permitem maior participação e democracia.
Com o Group COM é possível:
- melhorar a gestão de tempo;
- oferecer maior transparência e rastreabilidade;
- diminuir a inadimplência;
- manter uma comunicação fluida;
- facilitar o uso das áreas comuns do condomínio.
Áreas comuns no condomínio e o papel da tecnologia
As áreas comuns são o coração da convivência em um condomínio. Elas promovem bem-estar, lazer e integração entre os moradores.
Por isso, usá-las com responsabilidade é essencial. Assim, todos podem aproveitar igualmente esses ambientes, mantendo a harmonia e o respeito às regras definidas em convenção.
Para as administradoras, a tecnologia é uma grande aliada nesse processo. Com sistemas como o Group COM, é possível gerenciar reservas de espaços, enviar comunicados automáticos, centralizar informações e facilitar a comunicação entre todos os condôminos.
Agende, comunique e administre as áreas comuns do condomínio de forma prática e eficiente. Descubra como o Group COM pode transformar a gestão das áreas comuns do seu condomínio.
Perguntas frequentes sobre áreas comuns no condomínio
As áreas comuns do condomínio geram muitas dúvidas entre condôminos e administradoras. A seguir, respondemos às perguntas mais frequentes sobre uso, regras e responsabilidades desses espaços coletivos.
As áreas comuns obrigatórias variam conforme o projeto. Geralmente incluem corredores, escadas, hall de entrada, elevadores, garagem, portaria e áreas técnicas. Ou seja, todos os espaços necessários ao funcionamento e acesso das unidades.
Não. Mesmo em casos de inadimplência, a administradora não pode impedir o morador de usar as áreas comuns, pois elas fazem parte do direito de propriedade previsto no Código Civil.
O condomínio rateia o IPTU das áreas comuns entre os condôminos, proporcionalmente à fração ideal de cada unidade. O condomínio/A administradora inclui o valor total nas despesas e o paga coletivamente.
