A assembleia de condomínio é um momento no qual muitas decisões tomadas que impactam o dia a dia dos moradores. Por isso, conhecer todas as etapas e como conduzi-la da melhor forma é crucial para o bem-estar de todos.
Ademais, há detalhes que o síndico precisa ficar atento. Para além da importância, há alguns desafios atrelados à assembleia de condomínio, como, por exemplo, o engajamento dos moradores.
Nesse sentido, queremos convidar você a ler esse artigo que preparamos para você. Por isso, vamos abordas as principais questões relativas à assembleia condominial, coo engajar moradores e como facilitar essa tarefa tão essencial para a saúde do condomínio.
Afinal, o que é assembleia de condomínio?
A assembleia de condomínio é um encontro que reúne todos os proprietários das unidades para debater assuntos de relevância para o funcionamento do condomínio.
É o Código Civil que define a obrigatoriedade dessa reunião e regula os principais aspectos relacionados à convocação e ao quórum necessários para sua realização.
O Código Civil também enfatiza que a participação e o voto na assembleia constituem um direito dos condôminos, desde que estejam em dia com suas obrigações financeiras junto ao condomínio.
É nesse momento em que os condôminos podem expressar suas opiniões sobre temas cruciais para a vida condominial.
A importância da assembleia condominial
Como dissemos, é na assembleia que se discutem os assuntos inerentes a vida condominial. Nesse sentido, há questões que devem acontecer na assembleia condominial, o que reforça a importância da participação de todos nesse momento.
É na assembleia de condomínio que ocorre a eleição do síndico e subsíndico, prestação de contas, aprovação de obras, alterações no regimento interno e convenção de condomínios, por exemplo.
Tipos de assembleia
As assembleias de condomínios podem ser ordinárias ou extraordinárias. Mas quais são as especificidades de cada uma? Veja a seguir.
Assembleia ordinária
A assembleia geral ordinária (AGO) deve, segundo o Código Civil, ser convocada pelo síndico, juiz ou ¼ dos condôminos, e realizada uma vez por ano. Isto é, é obrigatório por lei sua execução anualmente.
“Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.”
Nesse tipo de assembleia, discutem-se assuntos como:
- Prestação de contas anual;
- Previsão orçamentária;
- Contribuição dos condôminos;
- Regimento Interno e Convenção de Condomínio;
- Eleição de síndico.
Assembleia extraordinária
Já a assembleia geral extraordinária (AGE) não possui uma periodicidade definida. Isto é, por lei, ela não precisa acontecer uma vez no ano, como é no caso da assembleia ordinária.
Mas, então, quando ela acontece?
A assembleia extraordinária ocorre quando surgem demandas urgentes que precisam de deliberação rápida. Como no caso, por exemplo, de obras de reparo urgente. Ou seja, é um assunto que não pode esperar e precisa ser resolvida em caráter extraordinário.
Alguns dos assuntos a serem discutidos na AGE são:
- Eleição de síndico em situação de destituição antecipada;
- Obras ou reparos, sobretudo quando o valor é alto. Em caso de obras essenciais com até determinado custo não é necessária a aprovação em assembleia;
- Prestação de contas mensal;
- Resolução de conflitos.
De acordo com o Código Civil, a assembleia extraordinária pode ser convocada pelo síndico ou por ¼ dos condôminos.
Entenda mais sobre a diferença entre assembleia ordinária e extraordinária. Assista ao vídeo:
Assembleia online
A assembleia online, ou também chamada de assembleia virtual, é aquela que ocorre em um meio virtual. Ou seja, seus participantes estão presente em uma plataforma de videoconferência.
Para isso, é importante contar com uma boa ferramenta para o bom andamento da assembleia online. As soluções condominiais da Group Software, por exemplo, contam com um super app para a realização completa para uma assembleia online.
Assembleia presencial
Essa é a versão mais tradicional e comum das assembleias de condomínios. Aqui, a reunião ocorre em um ambiente físico, com os condôminos reunidos em um lugar determinado.
Assembleia híbrida
E, por fim, a assembleia híbrida é a mistura das duas modalidades acima. Na assembleia híbrida, os participantes podem participar por meio físico ou online.
Ata de assembleia
E como estamos falando de assembleia, não podemos deixar de fora uma parte que é de suma importância, que é a ata de assembleia.
A ata de reunião de condomínio é um resumo abrangente dos eventos ocorridos durante assembleias, sejam elas de natureza ordinária ou extraordinária.
A ata de assembleia assume o papel de um registro oficial das determinações tomadas durante a reunião e funcionando como um canal de comunicação entre os condôminos e a administração. Entre seus principais benefícios está a prevenção de potenciais questionamentos sobre as decisões tomadas durante a assembleia.
Para assegurar a validade legal tanto da assembleia quanto de sua respectiva ata, é crucial que esse documento obedeça a um conjunto de normas, que frequentemente estão delineadas na Convenção do condomínio.
Ademais, a ata deve ser clara e concisa, proporcionando uma descrição minuciosa de todos os temas tratados ao longo da reunião, como a eleição de síndico, a aprovação das contas e quaisquer alterações nos regulamentos. Sua redação deve ser imparcial e destituída de opiniões individuais, limitando-se a registrar as deliberações adotadas pelos participantes da assembleia.
Saiba mais sobre os temas abordados em assembleia no episódio da FAQ - Perguntas e Respostas:
Quórum
Quórum se refere ao número mínimo de pessoas necessárias para que uma reunião, assembleia ou votação seja considerada válida e possa tomar decisões ou deliberar sobre assuntos específicos. Ou seja, o quórum representa a presença ou participação mínima requerida para que uma atividade seja legalmente reconhecida e suas resoluções possam ter efeito.
Nesse sentido, pensando em assembleia de condomínio, algumas decisões precisam de um quórum mínimo específico:
- Alterar convenção: 2/3 dos condôminos;
- Alterar Regimento Interno: Maioria simples;
- Alterar fachada: Unanimidade;
- Ar condicionado: Maioria simples (se proibido na convenção, 2/3 dos condôminos e se alterar fachada, unanimidade);
- Fechamento de sacada: Maioria simples;
- Obras necessárias: Maioria simples;
- Obras úteis: Maioria dos condôminos (50% + 1);
- Obras voluptuárias: 2/3 dos condôminos;
- Aquisições: Maioria simples;
- Obras em áreas comuns: 2/3 dos condôminos;
- Construção do pavimento: Unanimidade dos condôminos;
- Pintura do prédio: Maioria simples (caso a cor se mantenha) ou unanimidade (caso a cor seja alterada);
- Troca do portão: Maioria simples (caso a cor e modelo se mantenha) ou unanimidade (caso a cor ou concepção seja alterada).;
- Individualização da água: Maioria dos condôminos (50% + 1);
- Manutenções: Maioria simples;
- Portaria virtual: Maioria simples;
- Gerador: Maioria dos condôminos (50% + 1).
Tipos de maioria
- Maioria simples: 50% + 1 dos presentes;
- Maioria absoluta: 50% + 1 dos condôminos;
- Maioria qualificada: Quórum fracionado;
- Unanimidade: 100% dos condôminos.
Primeira assembleia
A primeira assembleia de condomínio traz muitos desafios, afinal, é nela que muitas coisas importantes da rotina condominial serão decididas. Essa primeira assembleia é importante até mesmo para a abertura do CNPJ para condomínio.
Nesse momento, alinhe as expectativas dos condôminos acerca de alguns pontos, como mudança (definir os dias e horários, até mesmo para organização do condomínio, uso de áreas comuns, criação da convenção e regimento interno. Além disso, acontece também a eleição do primeiro síndico.
Leia também: Primeira assembleia: principais temas a serem discutidos
Como engajar os condôminos
Uma vez que grande parte dos condôminos estão conectados por meio digital, utilizar a tecnologia é uma boa estratégia para o engajamento. Para isso, podem ser usados grupos no WhatsApp o Telegram, para troca de mensagens e envio de comunicados.
Cartazes informativos em elevadores e entradas também são boas alternativas, haja vista que há maior fluxo de pessoas.
Porém, nossa sugestão é a adoção de um app para condomínios, pois este pode facilitar toda a gestão condominial. Para além da gestão de comunicados, aplicativos para condomínios oferecem outras vantagens, como, por exemplo: envio de 2ª via de boletos, realização de assembleias online e híbrida, abertura de solicitações para o síndico.
Concluindo...
As assembleias de condomínio desempenham um papel fundamental na governança e na tomada de decisões coletivas no âmbito condominial. Embora desafiadoras, com ferramentas tecnológicas, é possível transformar essas reuniões em momentos proveitosos e construtivos.
Ademais, conhecer a fundo como funciona uma assembleia de condomínio faz toda a diferença para esse momento e para a administração condominial.
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