O condomínio em multipropriedade é uma modalidade de uso compartilhado de imóvel que vem ganhando espaço no Brasil nos últimos anos.
Instituído pela Lei 13.777/18, esse regime permite que vários titulares adquiram frações de tempo para uso exclusivo de um imóvel, seja em empreendimentos turísticos ou urbanos.
Devido a tamanha complexidade, esse modelo exige uma gestão organizada e transparente para evitar conflitos condominiais, garantir o pleno exercício do direito de cada coproprietário e manter a boa convivência entre todos os usuários.
Neste conteúdo, você encontrará os principais aspectos desse regime, suas particularidades e os cuidados indispensáveis para uma boa administração.
Vamos lá?
O que é um condomínio em multipropriedade?
O condomínio em multipropriedade é um regime jurídico de uso compartilhado no qual um imóvel é dividido em frações de tempo, ou seja, cada coproprietário tem o direito de utilizá-lo de forma exclusiva no período determinado.
Para explicar os benefícios da multipropriedade imobiliária, o autor Nelson Rosenval faz uma alusão ao filósofo Socrates na seguinte frase:
"O grande segredo para a plenitude é muito simples: compartilhar."
Regulamentada pela Lei 13.777/18, essa modalidade é muito comum em empreendimentos turísticos como casas de veraneio e resorts, por exemplo, ou ainda em imóveis urbanos, ampliando as possibilidades de investimento e utilização.
Ademais, existem três principais tipos de frações do uso do imóvel em um condomínio multipropriedade:
- fixa: o mesmo período do ano é reservado sempre para o mesmo coproprietário.
- flutuante: a reserva varia conforme regras pré-definidas.
- mista: combinação dos dois modelos anteriores.
Cada fração tem matrícula individual no registro de imóveis, para garantir a segurança jurídica e a autonomia na negociação da cota. Em outras palavras, cada proprietário tem a sua escritura e, nela, estará registrada a aquisição de uma fração do imóvel.
O formato é inspirado no modelo internacional conhecido como time sharing, que também visa otimizar custos e ampliar o acesso a imóveis de alto padrão.
Resumidamente, o condomínio multipropriedade é, de acordo com Nelson Rosenvald:
“Um conceito simples para a aquisição do imóvel em que se divide diferentes aspectos de um mesmo produto, com o preço de aquisição, a manutenção e seu uso. Ao invés de comprá-lo sozinho, o interessado vai adquiri-lo em grupo.”
Quais são os benefícios e desvantagens da multipropriedade?
A multipropriedade une acesso facilitado a imóveis de alto padrão com compartilhamento de custos. Ao mesmo tempo, traz desafios de gestão, limitação de datas e custos fixos que exigem atenção.
Segundos alguns especialistas, como Nelson Rosenvald, Cristiano Chaves e Felipe Braga, são outros benefícios do condomínio multipropriedade:
- divisão proporcional de custos e despesas;
- otimização da utilidade do bem em períodos determinados;
- direito de propriedade no fólio imobiliário.
Nesse sentido, eles ainda afirmam o seguinte:
“As vantagens da multipropriedade também se aplicam às empresas de construção civil e ao mercado imobiliário. A possibilidade de as empresas venderem seus produtos no modelo de multipropriedade gera algumas oportunidades, incluindo a composição de grupos de pessoas para a aquisição de imóveis. Empresas do segmento imobiliário podem se beneficiar do chamado overhead.”
Por outro lado, há desvantagens a serem consideradas, como por exemplo, a limitação de datas, que pode gerar disputas entre coproprietários. Somado a isso, as taxas de manutenção continuam existindo mesmo quando o imóvel não está em uso, o que exige planejamento.
Outro ponto sensível é a baixa liquidez na revenda multipropriedade da fração ideal. Sem uma gestão bem estruturada, conflitos condominiais podem se intensificar e afetar a experiência de todos.
Para visualizar melhor as vantagens e desvantagens da multipropriedade, confira a tabela a seguir:
Vantagens multipropriedade Desvantagens multipropriedade Divisão de custos multipropriedade de aquisição e manutenção Taxas de manutenção contínuas, mesmo fora do período de uso Acesso a imóveis de alto padrão Limitação de datas para usufruto Uso programado e previsível Conflitos condominiais em períodos disputados Fração ideal com matrícula individual Baixa liquidez na revenda da fração Novas oportunidades para administradoras Alta dependência de gestão qualificada
O que é uma convenção de condomínio em multipropriedade?
A convenção de condomínio em multipropriedade é um instrumento jurídico que define como será feita a utilização alternada de um imóvel por diferentes coproprietários.
Ela descreve direitos, deveres e regras de uso, organizando turnos de ocupação e áreas comuns com registro obrigatório para ter validade jurídica. O objetivo é assegurar previsibilidade e reduzir conflitos entre os coproprietários.
Além disso, todos sabemos que a convenção de condomínio, ou regimento interno, é um instrumento super importante. Quando falamos em convenção multipropriedade, isso não é diferente.
Nesse sentido, é extremamente importante que a administração de multipropriedade saiba quais são os itens obrigatórios de suas convenções, os quais descreveremos a seguir:
- os direitos e deveres dos multiproprietários, principalmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de despesas ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial;
- o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo de uso;
- as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;
- a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário;
- o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante;
- as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.
Regulamentação jurídica dos condomínios em multipropriedade ou “Time Sharing”
Muitos se perguntam sobre a regulamentação jurídica da multipropriedade imobiliária. É importante destacar que existe uma legislação específica para esse modelo: a Lei nº 13.777/18.
Em seu artigo 1.358-C, essa lei define que multipropriedade é:
“[...] o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
Parágrafo único: a multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.”
Além da legislação própria, a multipropriedade também é regida por outras normas. Confira o que diz a Lei nº13.777/18 sobre elas, e outros pontos importantes que ela estabelece:
“A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).
[...] Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade:
I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio;
II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.
[...] Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante:
I - previsão no instrumento de instituição; ou
II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos.
[...] Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente.
Ademais, essa regulamentação garante segurança jurídica tanto aos multiproprietários quanto às administradoras, padronizando práticas e fortalecendo a governança dos empreendimentos.
Como administrar condomínio em multipropriedade?
A administração de um condomínio em multipropriedade requer estrutura organizada e previsível. Como vários coproprietários utilizam a mesma unidade em períodos diferentes, é preciso controlar reservas, acessos e manutenções com precisão.
O primeiro ponto é garantir transparência na gestão. O administrador coordena turnos de uso, planeja manutenções e mantém uma boa comunicação entre titulares. Isso reduz conflitos e assegura cumprimento das regras definidas na convenção.
Outro fator importante é a gestão financeira. Como os custos são compartilhados, é necessário organizar cobranças e repasses com transparência. Assim, cada multiproprietário tem previsibilidade de gastos e mais confiança na administração.
Também é importante aplicar rotinas operacionais padronizadas. Limpeza, conservação e checagem de equipamentos devem ocorrer entre trocas de ocupação, garantindo a qualidade do imóvel e evitando problemas operacionais entre períodos.
Em suma, administrar bem um condomínio em multipropriedade exige unir planejamento, comunicação e controle. Essa combinação proporciona uma experiência positiva aos coproprietários e assegura a sustentabilidade financeira do empreendimento no longo prazo.
Como a gestão digital evita conflitos e facilita o uso da multipropriedade
A gestão de um condomínio em multipropriedade envolve muitos detalhes. Com um software para condomínio, controle de reservas, acessos e comunicação ficam centralizados e transparentes, reduzindo disputas e falhas operacionais.
Por meio da gestão condominial digital, é possível organizar reservas online com regras automáticas de rodízio. Assim, períodos de alta demanda são distribuídos de forma justa entre os multiproprietários.
Um aplicativo para condomínio, libera acessos por QR Code apenas durante o turno reservado, registra check-in e check-out e cria um histórico confiável para consultas futuras. Isso evita sobreposições e garante rastreabilidade.
A comunicação entre condôminos também melhora com a gestão digital: todos recebem notificações, avisos e confirmações no mesmo canal. Isso reduz ruídos e garante alinhamento sobre regras e períodos de uso.
Por fim, a tecnologia também simplifica a prestação de contas, vinculando despesas à fração ideal de cada proprietário. Com isso, a gestão se torna mais justa, transparente e previsível.
Relatórios e trilhas de auditoria permitem identificar, por exemplo, conflitos recorrentes e ajustar regras de uso, garantindo convivência harmoniosa entre os multiproprietários.
Condomínio em multipropriedade exige gestão eficiente e digital
Administrar um condomínio em multipropriedade exige organização rigorosa e tecnologia integrada. Como diferentes coproprietários compartilham o mesmo imóvel em períodos alternados, cada detalhe da operação precisa ser bem coordenado.
Com software para condomínio e app condominial, é possível automatizar tarefas, padronizar processos e centralizar a comunicação. Isso reduz custos administrativos e melhora a experiência de todos os multiproprietários.
Além de simplificar a rotina do gestor, a tecnologia fortalece a transparência da administração multipropriedade, facilita a prestação de contas e assegura o cumprimento da convenção.
Para garantir boa convivência e eficiência operacional, contar com soluções especializadas é indispensável. A Group Software oferece ferramentas completas para quem administra esse tipo de empreendimento, ajudando a transformar desafios em oportunidades.
Fale com os nossos consultores e veja como as soluções da Group podem impulsionar a gestão da sua administradora.
Perguntas frequentes sobre condomínio em multipropriedade
Agora que você sabe todos os detalhes sobre condomínio em multipropriedade, que tal conferir as respostas para as dúvidas mais comuns sobre o assunto?
A administração faz o controle rigoroso de turnos, reservas, manutenção e custos. Para isso, softwares de gestão digital ajudam a organizar operações e garantir transparência entre os multiproprietários.
O time sharing é apenas o direito de uso por tempo determinado. Já a multipropriedade imobiliária concede ao titular uma fração ideal registrada em cartório.
As assembleias seguem regras definidas na convenção multipropriedade. Cada fração tem direito a voto, e decisões são tomadas por maioria, com base no regimento interno.
