A ideia de se viver em condomínio pode ser mais abrangente do que imaginamos.
Normalmente, nos preocupamos com a definição de condomínio Edilício, entretanto, hoje em dia cresce a procura para o entendimento do que é o condomínio em multipropriedade.
Já que trata-se de um tema super importante, elaboramos em parceria com a Group Educa – a maior plataforma de cursos para gestão de propriedades – o conteúdo abaixo para auxiliá-lo no seu dia a dia.
Vamos la?
1. Noções Gerais
O autor Nelson Rosenval para ilustrar a condomínio em multipropriedade, faz uma alusão ao filósofo Socrates, na seguinte frase:
"O grande segredo para a plenitude é muito simples: compartilhar."
Tal frase nos parece se adequar perfeitamente, tendo em em vista que a multipropriedade é uma relação de aproveitamento econômico (de uma coisa móvel ou imóvel), que é repartida em unidades fixas de tempo, onde inúmeros titulares utilizam da coisa com exclusividade.
Ex: Casa de férias.
Na multipropriedade temos a possibilidade de se repartir o uso por cada um dos coproprietários, durante tempo pré-fixado, sucessivo e proporcional á fração ideal que cada um possui.
Resumidamente, trata-se segundo Nelson Rosenvald de:
Um conceito simples para a aquisição do imóvel em que se divide diferentes aspectos de um mesmo produto, com o preço de aquisição, a manutenção e seu uso. Ao invés de compra-lo sozinho, o interessado vai adquiri-lo em grupo.
Funciona da seguinte forma: cada proprietário tem sua escritura, onde estará registrado a aquisição de uma fração do imóvel.
Obs: Poderá utiliza-lo somente durante determinado período do ano ou seja, a casa estará a disposição dos outros proprietários nas demais semanas.
2. Regulamentação Jurídica dos condomínios em multipropriedade ou "Time Sharing"
Muito se perguntam sobre a regulamentação jurídica dos condomínios em multipropriedade.
É importante mencionar que temos uma lei específica nos casos de multipropriedade imobiliário, que é a Lei 13.777/18.
Segundo a lei mencionada acima, a multipropriedade é:
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
Atenção: A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.
2.1 Benefícios do condomínio em multipropriedade
Segundos alguns especialistas (Como Nelson Rosenvald, Cristiano Chaves e Felipe Braga) o condomínio em multipropriedade possui inúmeros benefícios, dentre eles:
a) Divisão proporcional de custos e despesas;
b) Otimização da utilidade do bem em períodos determinados;
c) Direito de propriedade no fólio imobiliário.
Nesse sentido, afirmam que:
As vantagens da multipropriedade também se aplicam às empresas de construção civil e ao mercado imobiliário. A possibilidade de as empresas venderem seus produtos no modelo de multipropriedade gera algumas oportunidades, incluindo a composição de grupos de pessoas para a aquisição de imóveis. Empresas do segmento imobiliário podem se beneficiar do chamado overhead.
Nesse sentido, afirma ainda que:
A possibilidade de cobrar taxas de administração sobre os valores de locação a serem repassados ao proprietário. O gerenciamento do time sharing, portanto, gera ganhos financeiros por meio do montante negociado quando da locação.
Talvez devido tantos benefícios a multipropriedade tenha sido demasiadamente utilizada.
Vale lembrar que o ordenamento jurídico caminha conforme a evolução da sociedade. Como essa prática (que é uma inovação observada nas administradora de condomínio) já vinha sendo adotada, a legislação deveria ser redigida, como aconteceu.
3. Convenção de condomínio em multipropriedade
Todos sabemos que a convenção de condomínio é um instrumento super importante nos condomínios, quando falamos em multipropriedade não é diferente.
Nesse sentido, é extremamente importante entender o que a convenção deve determinar nesses casos:
a) Os direitos e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de despesas ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial;
b) O número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;
c) As regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;
d) A criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário;
e) O regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante;
e) As multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.
4. Pontos importantes
a) Mesmo com a Lei 13.778/18 (que dispõe sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro), devemos nos atear a Lei 4.591/64, além dos artigos 1331 e seguintes do código Civil, além do CDC, senão vejamos:
Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).
b) A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.
c) O imóvel objeto da multipropriedade:
I - é indivisível: não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio;
II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário: destinados a seu uso e gozo.
III- O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante: previsão no instrumento de instituição ou deliberação da maioria absoluta dos condôminos.
d) Na hipótese de inadimplência em condomínio, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente.
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