Quando o assunto é vida condominial, é fundamental ter conhecimento claro a respeito de um assunto por vezes desconhecido: o condomínio edilício. Além disso, pode ser feita bastante confusão entre esse tipo de constituição e o condomínio geral. O conceito dos dois é bem-parecido, mas as diferenças são marcantes e definem com rigor os aspectos particulares de cada um.
Pensando em você que é síndico, gestor ou administrador de condomínios, elaboramos em parceria com a Group Educa (a maior plataforma de cursos para gestão de propriedades) o conteúdo a seguir. Continue a leitura e entenda tudo mais sobre esse assunto. Siga em frente!
Qual é a origem do Condomínio Edilício?
Segundo Lima Maluf, a partir de 1820 (coincidindo com a industrialização europeia) iniciaram as edificações com mais de dois pavimentos em planos horizontais e com elas a formação de núcleos urbanos: os chamados coketowns.
A concentração populacional nas cidades gerou uma elevação no preço dos imóveis urbanos, permitindo a utilização da propriedade horizontal como maneira de baratear a habitação.
Segundo Caio Mário, foi no século XX que se iniciou a construção dos condomínios.
"Projetou para o alto as edificações, imaginou acumular as residências e aposentos uns sobre os outros, criou o arranha-céu, fez as cidades em sentido vertical e, em uma espécie de ironia do paradoxo, apelidou-a propriedade horizontal, em razão de o edifício achar-se dividido por planos horizontais."
Dessa forma, entende-se que o primeiro surgimento da ideia de condomínio edilício são no direito romano.
Condomínio Edilício em Roma
Segundo o autor Silvio Venosa, o Condomínio em Roma tinha algumas características particulares, conforme descrito a seguir.
a) Unidade de objeto, de propriedade, uma vez que o condomínio deve pesar sobre coisas certas e determinadas.
b) O direito de cada condômino é exercido sob o fundamento de uma parte não divisível.
c) Pluralidade de titulares, pessoas naturais ou jurídicas, cujo número é limitado.
Instituição do Condomínio Edilício
Segundo o Código Civil, institui-se um condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato além do disposto em lei especial. Veja a seguir.
a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
c) o fim a que as unidades se destinam.
Em outras palavras, a instituição depende basicamente dos seguintes pontos.
- Ato entre vivos ou testamento;
- a individualização das unidades autônomas;
- a fração ideal que corresponde a cada unidade autônoma em relação às partes comuns;
- destinação de cada unidade.
É importante dizer que até o momento falamos de instituição, que é diferente de constituição de um condomínio propriamente dita. A constituição é tratada pelo artigo 1335 do código civil, conforme a seguir.
A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Lembrando que segundo Rosenvald, "a convenção de condomínio é um instrumento jurídico com natureza estatutária, institucional, normativa e cogente, podendo ser aplicada a todos os sujeitos que se relacionam com o condomínio".
O que significa um condomínio edilício?
Antes mesmo de adentrar ao conteúdo sobre condomínio edilício, é fundamental o entendimento do conceito de condomínio.
Segundo o dicionário Aurélio:
Condomínio é a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade.
Por sua vez, o condomínio edilício vem a ser o local onde pessoas têm sua área “privada” ao mesmo tempo que goza de áreas “compartilhadas”, e ainda sendo o domínio em comum em edificações.
O Autor Caio Mário diz que:
O condomínio edilício é a fusão dos conceitos de domínio singular ou exclusivo e domínio plural ou comum.
Ou seja, no condomínio edilício existe uma propriedade em comum e uma propriedade coletiva coexistente, conforme artigo 1331 do Código Civil. Podem haver partes na edificação que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. Um exemplo típico desse tipo de estruturação são os próprios edifícios residenciais.
Agora que você já entendeu o que é e sabe a diferença dos condomínios Horizontais e Verticais, vamos detalhar melhor cada um deles.
1. Horizontal
O condomínio Horizontal é aquele onde as unidades autônomas são separadas em planos horizontais. Temos como exemplos os prédios.
2. Vertical
O condomínio Vertical é aquele onde as unidades autônomas são divididas por planos verticais. Podemos citar os condomínios de casas como exemplo.
Quais são as diferenças entre condomínio geral e edilício?
Após ler várias informações a respeito de um condomínio edilício, é normal que você esteja dizendo para si mesmo que todos os condomínios são do tipo edilício. Afinal de contas, as explicações dadas até aqui remetem à constituição básica de qualquer local que reúna imóveis de diferentes donos.
Mas a verdade é que não é bem assim.
Juntamente ao conceito de condomínio edilício, existe também a concepção de condomínio geral. Basicamente, a diferença entre os dois diz respeito à posse dos imóveis pertencentes ao local. Nesse momento você pode estar se questionando se cada imóvel pertence a seu dono, mas no condomínio geral não é assim. Acredite!
Conforme o próprio nome diz, quando o condomínio é geral, não existe separação de posse. Isso quer dizer que todas as propriedades são de todos (!). Para ficar mais claro, vamos exemplificar tomando por base um conjunto de apartamentos em um edifício comum.
Nessa situação, todos os apartamentos pertencem a todos. E não é só isso, as áreas comuns também. Pode parecer estranho, mas esse é o conceito. Não há individualidade e todas as pessoas que fazem parte desse tipo de condomínio podem desfrutar de todas as dependências existentes. Tanto faz se é a piscina, a academia ou o apartamento 505.
Já no condomínio edilício a situação é completamente diferente. Cada condômino é detentor de uma parte privada do condomínio. Logicamente, essa parte corresponde ao imóvel que ele comprou. Portanto, trata-se de uma propriedade privada e somente seu proprietário pode fazer o devido usufruto da área.
Além disso, as partes comuns também são organizadas de uma forma particular. Esse método é conhecido como "fração comum" e significa que cada condômino tem uma pequena parte dessa área. Isso lhe dá o pleno direito de usufruir do local como um todo, mas em hipótese alguma sua fração ideal poderá ser negociada.
Como lidar com as dívidas em um condomínio edilício?
Segundo o ministro Luís Felipe Salomão:
“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”
Nesse sentido, as dívidas condominiais prescrevem no prazo de 5 anos. Acompanhe a seguir.
Art. 206. Prescreve:
5º Em cinco anos:
I – A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.
Como deve ser feita a administração de um condomínio edilício?
1. Síndico
As obrigações dos síndicos são inúmeras, afinal de contas é ele o representante do condomínio. Existem vários exemplos de deveres do síndico. Veja a seguir.
a) Fazer cumprir as regras para viver em condomínio: as regras do condomínio estão elencadas no regimento interno, portanto, é fundamental que se entenda como elaborar o regimento interno do condomínio.
b) Saber lidar com os 5c´s no condomínio: os problemas que permeiam a vida condominial são inúmeros. Nesse sentido, é primordial saber lidar com cada tipo de conflito. É fundamental entender suas obrigações cíveis e criminais, por isso é preciso ter muito cuidado e zelo quando se desempenha tal função.
2. Conselho Fiscal
O código Civil prevê que poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Segundo Luiz Fachin, ao conselho fiscal não é atribuída competência para administrar o condomínio nem, tampouco, para representá-lo. Sua função é fiscalizar o adequado cumprimento do orçamento formulado pelo síndico, bem como a regularidade das despesas extraordinárias realizadas por meio da análise da equação de receitas e despesas apresentadas ao término do período anual a que se refere.
3. Assembleias Ordinárias e Extraordinárias
Trata-se de uma obrigação elementar do síndico. Você pode ver mais sobre esse assunto em nosso post assembleia ordinária e extraordinária.
O condomínio edilício é o conceito por trás da propriedade privada em um agrupamento de imóveis. Sem ele, seria impossível determinar a posse de um morador sobre seu imóvel. Ao mesmo tempo, o fato de ser um tipo de condomínio permite que existam também áreas para usufruto de todos que frequentam o local. É dessa forma que a organização pode se fazer presente e as áreas são bem definidas entre os conceitos de particular e áreas de uso comum.
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