Direitos e deveres do condomínio: entenda o que diz a lei e como aplicá-los na prática

Compreender os direitos e deveres do condomínio é fundamental para manter a convivência, a gestão e a transparência entre todos os envolvidos, incluindo condôminos, síndicos, administradoras e prestadores de serviços. 

A convenção condominial, o regimento interno e o Código Civil (arts. 1.314 a 1.322 e 1.335 a 1.336) delimitam responsabilidades e garantem que cada stakeholder saiba suas atribuições e limites.

Neste conteúdo, você entenderá este pontos para que decisões sejam tomadas de forma organizada e que conflitos sejam minimizados, promovendo um ambiente seguro e bem-administrado para todos. Boa leitura!

Qual a diferença entre condômino e morador?

O condômino é o proprietário de uma fração ideal de um condomínio, enquanto o morador é quem reside na unidade, independentemente de ser dono. Assim, nem todo condômino mora no prédio, e nem todo morador é proprietário da unidade que ocupa.

Segundo a legislação, condômino é quem possui a posse de uma fração ideal, garantindo direitos e deveres específicos relacionados à unidade. Já o morador pode ser inquilino ou ocupante, tendo direitos de uso, mas sem propriedade formal sobre o imóvel.

Para entender melhor, leia nosso conteúdo que fala sobre a diferença entre condômino e morador.

Quais são os direitos do condômino?

Nesse contexto, ao falarmos dos direitos do condômino, estamos tratando especificamente dos proprietários da unidade, que têm permissões e obrigações bastante específicas. Por exemplo, a possibilidade de votar em assembleias e a obrigação de pagar as despesas ordinárias do condomínio.

Vale destacar que esses direitos e deveres não existem à toa. É importante conhecê-los e respeitá-los para garantir uma convivência harmoniosa, tanto do lado dos condôminos quanto do lado da gestão do condomínio.

Eximir-se do pagamento de despesas

O condômino pode se eximir do pagamento das despesas e dívidas do condomínio, desde que renuncie à sua parte ideal na propriedade compartilhada.

Se os demais condôminos assumirem essas despesas, eles adquirem proporcionalmente a fração ideal do condômino que renunciou. Caso ninguém assuma, a propriedade é redistribuída entre os condôminos restantes.

Exemplo: um morador que não deseja pagar a cota condominial pode abrir mão da sua fração ideal, desde que a decisão esteja clara e registrada, garantindo transparência na gestão.

Preferência na compra

Na venda de áreas comuns ou frações, o condômino tem preferência em relação a estranhos, conforme condições da oferta. Entre condôminos, prevalece quem realizou benfeitorias mais valiosas ou possui maior quinhão da propriedade.

Exemplo: se um apartamento ou vaga de garagem vinculada estiver à venda, o condômino que já reside no condomínio tem prioridade para compra antes de terceiros.

Dispor das suas unidades

O artigo 1.335 do Código Civil garante que o condômino pode usar, fruir e dispor livremente de sua unidade, respeitando a Convenção, o Regimento Interno e a legislação condominial vigente.

Exemplo: o proprietário pode alugar o imóvel, reformar ou personalizar o apartamento, desde que não comprometa áreas comuns ou descumpra regras da assembleia.

Usar das partes comuns

O artigo 1.335, inciso II, garante ao condômino o direito de usufruir das áreas comuns do condomínio, respeitando sua destinação e sem prejudicar o uso pelos demais condôminos.

“Art. 1.335, II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”

Exemplo: é permitido usar salão de festas, piscinas, playground ou quadras esportivas, desde que não bloqueie o acesso de outros moradores e siga regras do Regimento Interno.

O Regimento Interno costuma definir horários, reservas e limites de ocupação, ajudando a manter o uso organizado e a evitar conflitos.

Votar nas deliberações da assembleia

O inciso III do artigo 1.335 do Código Civil assegura ao condômino o direito de participar e votar nas decisões da assembleia do condomínio.

Regras importantes:

• o condômino só pode votar se estiver em dia com suas obrigações financeiras;
• moradores locatários só votam mediante procuração do proprietário;
• as decisões podem incluir aprovação de contas, orçamento, alterações no Regimento Interno, eleição de síndico ou deliberação sobre obras.

Exemplo: um proprietário pode votar para aprovar uma reforma na fachada ou para decidir sobre aumento da taxa condominial, garantindo participação direta nas decisões coletivas.

Quais são os deveres do condômino?

Os deveres do condômino estão descritos no Código Civil, art. 1.336, e visam garantir o bom convívio, a segurança coletiva e a preservação da edificação. A seguir, detalhamos cada obrigação com exemplos práticos.

Contribuir para as despesas

O condômino deve participar proporcionalmente das despesas do condomínio, conforme sua fração ideal, salvo disposição contrária na convenção.

O inciso I do artigo 1.336 diz que é dever do condômino:

“I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”

Exemplos:

• manutenção de elevadores, piscinas e áreas comuns;
• limpeza, dedetização e segurança;
• reparos emergenciais ou benfeitorias aprovadas em assembleia.

Seguir a convenção evita conflitos e garante justiça na divisão de custos entre os moradores.

Não realizar obras que comprometam a segurança

O condômino deve preservar a segurança da edificação e de todos os moradores.

Exemplos:

• reformas internas que afetem a estrutura do prédio, como perfuração de pilares ou alteração de vigas;
• modificações elétricas ou hidráulicas que possam comprometer o funcionamento de sistemas indispensáveis;
• instalação de equipamentos pesados sem acompanhamento técnico.

O síndico deve exigir a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e acompanhar as obras para garantir conformidade com normas legais e segurança dos moradores.

Não alterar a fachada

O condômino não pode modificar a fachada ou elementos visíveis do condomínio sem aprovação em assembleia, respeitando a identidade visual do prédio.

Exemplos:

• pintura de janelas ou varandas sem autorização;
• instalação de toldos, placas ou estruturas externas não previstas;
• modificações em grades, portas ou sacadas.

A regra traz uniformidade estética e preservação da valorização do imóvel.

O que o condomínio não pode proibir?

O condomínio deve respeitar os direitos individuais dos condôminos, garantindo que a convenção e o regimento interno não imponham regras abusivas. 

A legislação e a jurisprudência limitam o que pode ser proibido, protegendo a liberdade e a propriedade de cada unidade.

Exemplos de proibições inválidas:

• animais de estimação: não se pode proibir cães ou gatos, desde que não coloquem em risco a segurança ou a saúde dos moradores;
• reformas internas: alterações dentro da unidade, que não comprometam a estrutura ou fachada, não podem ser vetadas;
• uso das áreas comuns: condôminos têm direito a usufruir conforme a destinação, sem restrições arbitrárias;
• visitas e hóspedes: a circulação de convidados é garantida, salvo regras de controle de acesso para segurança;
• mobiliário e decoração interna: escolhas dentro da unidade, como móveis e cores de paredes internas, não podem ser reguladas pelo condomínio.

As regras evitam conflitos, garante a observância da lei e protege os direitos de cada condômino, mesmo diante de normas internas.

Qual a função do conselho fiscal no condomínio?

O conselho fiscal é um órgão que tem como principal objetivo acompanhar e analisar a gestão financeira do condomínio, garantindo transparência e reforçando a governança. 

Apesar de ser facultativo, sua atuação oferece segurança na aprovação de contas e na fiscalização das despesas.

Principais atribuições do conselho fiscal:

• examinar relatórios e balancetes apresentados pelo síndico;
• emitir parecer sobre a prestação de contas anual;
• propor medidas corretivas em caso de irregularidades financeiras;
• acompanhar a execução do orçamento e despesas extraordinárias;
• orientar a assembleia sobre a aprovação ou reprovação das contas.

De acordo com o art. 1.356 do Código Civil, o conselho fiscal não administra nem representa o condomínio, mas seu parecer é determinante para a tomada de decisão dos condôminos durante a assembleia.

Qual é o papel do síndico na garantia dos direitos e deveres do condomínio?

O síndico é o responsável por garantir que os direitos e deveres dos condôminos sejam respeitados, atuando como gestor e representante legal do condomínio. 

Segundo o art. 1.348 do Código Civil, ele deve zelar pelo patrimônio, fiscalizar o cumprimento das normas, contratar serviços, prestar contas e equilibrar interesses coletivos com direitos individuais.

O inciso V do art. 1.348 diz que é dever do síndico:

“V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”

Principais funções do síndico:

• fiscalizar o cumprimento da convenção, regimento interno e normas legais;
• prestar contas regularmente aos condôminos, apresentando relatórios financeiros claros;
• contratar e supervisionar prestadores de serviços, garantindo qualidade e segurança;
• representar o condomínio judicial e extrajudicialmente, defendendo seus interesses;
• mediar conflitos entre condôminos, buscando soluções equilibradas;
• organizar assembleias, incluindo a convocação e registro de decisões em ata.

O síndico atua como elo entre a administração, os condôminos e a administradora, sendo peça-chave para uma gestão transparente e organizada, prevenindo problemas e assegurando a convivência harmoniosa.

O que compete à administradora de condomínio?

A administradora atua como parceira do síndico, executando tarefas operacionais e garantindo que a gestão do condomínio funcione de forma organizada. Ela não toma decisões sobre regras ou políticas, mas operacionaliza serviços necessários, permitindo que o síndico concentre-se na rotina condominial.

Principais atribuições da administradora:

• emitir boletos e controlar pagamentos de condôminos;
• gerenciar a folha de pagamento de funcionários e colaboradores;
• organizar e registrar assembleias, incluindo convocação e atas;
• fornecer suporte jurídico para cobranças e questões legais;
• supervisionar contratos com prestadores de serviços;
• gerar relatórios financeiros e de gestão para o síndico e condôminos.

Com isso, a administradora garante o apoio ao síndico na tomada de decisões e na manutenção da rotina administrativa do condomínio.

Moradores e visitantes: quais limites precisam respeitar?

Todos os moradores, locatários e visitantes devem cumprir as normas estabelecidas na convenção e no regimento interno do condomínio. Isso ajuda a segurança, a boa convivência e o uso adequado das áreas comuns, preservando o ambiente coletivo e evitando conflitos.

Regras comuns que devem ser respeitadas:

• manter o volume de barulho dentro dos limites definidos pelo regimento;
• utilizar as áreas comuns de acordo com sua destinação;
• respeitar horários e regras de funcionamento de espaços coletivos;
• garantir segurança no acesso de visitantes, comunicando a portaria quando necessário;
• cumprir normas sobre higiene, descarte de lixo e manutenção de espaços compartilhados.

Como engajar os moradores no cumprimento das regras?

Para que as regras do condomínio sejam respeitadas, é fundamental que síndicos e administradoras promovam o engajamento dos moradores de forma ativa e constante. A comunicação clara e o fácil acesso às informações aumentam a adesão e a colaboração da comunidade.

Passo a passo para engajar moradores no cumprimento das regras do condomínio:

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Perguntas frequentes sobre direitos e deveres do condomínio

Se você ficou com alguma dúvida, vale a pena ler as respostas que separamos para as perguntas mais comuns!