A NBR 16280 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), também conhecida como norma das reformas, normatiza as intervenções construtivas em edificações já finalizadas. Ela é um instrumento de gestão, mitigação de riscos, segurança jurídica e padronização de processos.
Neste artigo, você vai encontrar um guia definitivo da norma que profissionalizou a realização de reformas em condomínios. Você saberá o que a NBR 16280 prega e como ela regula a atividade, e entenderá o papel do síndico e da administradora em todo esse processo. Confira!
O que diz a norma NBR 16280?
A NBR 16280 é conhecida como a norma das reformas e estabelece requisitos para antes, durante e depois da obra em imóveis, tanto no que diz respeito a áreas privativas quanto a áreas comuns.
Ela foi elaborada como uma forma de resposta para a sociedade após o desabamento de um prédio na cidade do Rio de Janeiro.
Esse incidente ocorreu devido a uma série de reformas no interior de vários apartamentos e que se deram de forma desordenada, colocando toda a edificação abaixo. Isso mostra o quanto é importante respeitar a estrutura inicial feita em projeto para uma dada construção.
Antes da norma, as reformas internas nos imóveis individuais eram permitidas de forma indiscriminada. Assim, nada impedia que algum condômino desavisado removesse uma coluna de sustentação importante para a estrutura do prédio.
Hoje, sempre que existir a intenção de realização de uma reforma, ela deve ser comunicada ao síndico do condomínio e a documentação pertinente deve ser entregue.
O síndico aprovará ou não, sendo que em alguns casos é necessária a avaliação de um profissional técnico da área, como um engenheiro civil ou arquiteto.
O que a NBR 16280 considera como reforma em condomínios?
A NBR 16280 considera reforma toda intervenção que altere, recupere ou modifique sistemas, elementos ou condições existentes da edificação, independentemente de mudança de uso.
Segundo essa norma, o condômino deve comunicar formalmente ao síndico toda intervenção construtiva ou reforma em unidades, seja qual for o porte, antes do início, em linguagem simples e objetiva, para que o gestor garanta uma análise de impactos na estrutura e na segurança coletiva."
Além disso, reformas com potencial impacto estrutural exigem uma análise técnica feita por um engenheiro ou arquiteto. É o caso de:
- perfurações em lajes;
- alterações elétricas/hidráulicas;
- construção ou demolição de paredes;
- instalação de ar-condicionado;
- envidraçamento de sacadas;
- uso de ferramentas de alto impacto.
Passo a passo da aprovação da obra no condomínio
É importante que a administradora padronize o processo da realização de reformas para evitar problemas no futuro. O fluxo completo de aprovação de obras exigido pela NBR 16280 é o seguinte:
- comunicação da reforma ao síndico ou à administradora;
- apresentação do escopo;
- análise técnica, quando necessária;
- liberação;
- execução conforme o plano aprovado;
- encerramento com arquivamento da documentação.
Checklist de documentos exigidos pela NBR 16280
Segundo a norma, o procedimento de reforma deve ser precedido pela entrega de uma série de documentos, como:
- comunicação formal;
- plano de reforma;
- ART;
- projetos e plantas;
- cronograma da obra;
- dados dos prestadores de serviço;
- planejamento de descarte de resíduos;
- termo de responsabilidade.
Se tudo atender à norma, o órgão competente pode liberar a obra. O construtor pode iniciar os trabalhos e a equipe deve executar tudo conforme o que o engenheiro planejou.
Assim que a equipe encerrar tudo, a autoridade deve expedir o termo de encerramento e o gestor deve arquivar toda a documentação para fins de registro, caso alguém precise consultá-la no futuro.
Quando a ART é obrigatória?
A ART ou RRT é obrigatória em intervenções que impactam estrutura, sistemas elétricos, hidráulicos, gás ou segurança da edificação, como demolições internas, abertura de vãos em paredes, perfurações em lajes, alterações em sistemas hidráulicos, elétricos ou de gás, troca de piso com martelete, entre outras.
Obras simples, como pintura, pequenos ajustes elétricos/hidráulicos sem mudança de posições ou rebaixo de gesso não demandam ART/RRT, bastando a comunicação ao síndico, embora ele possa exigir avaliação se houver dúvida sobre os impactos.
Quais são as obrigações do síndico segundo a NBR 16280?
A primeira obrigação que um síndico deve ter em um pedido de execução de reforma é em relação à aprovação ou não da documentação.
É obrigação do síndico assegurar que todos os documentos exigidos pela norma sejam entregues pelo condômino interessado, em especial quando se tratar de obras de maior porte que envolvam a parte estrutural do imóvel.
Como o condômino cumpriu essa etapa, o síndico deve fiscalizar a obra durante todo o período de execução.
Caso a obra desvie do projeto que o condômino apresentou, o síndico deve alertar o responsável e exigir o cumprimento imediato das diretrizes. Se o morador oferecer resistência, o síndico pode recorrer a dispositivos civis e judiciais.
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Cuidados essenciais na gestão de reformas
A obra em questão não deve ser o único ponto de atenção que se deve ter. Afinal de contas, o trabalho do síndico e da administradora deve visar todos os envolvidos no condomínio, e não somente o imóvel no qual as obras estiverem sendo realizadas.
Dessa forma, as atividades pertinentes à reforma devem ser cuidadosamente acompanhadas. Ainda que tudo ocorra dentro do previsto em projetos, existem situações que podem desagradar outros condôminos.
São exemplos disso a movimentação de funcionários envolvidos na obra e de materiais. Além disso, existe um horário para que a execução aconteça. É dever do síndico e da administradora zelar por seu correto atendimento.
A NBR 16280 é um importante instrumento para garantir a segurança de moradores e frequentadores de um determinado condomínio. Por meio dessa norma, o síndico observa os itens de segurança e, assim, o cumprimento das diretrizes preserva a integridade da edificação e (consequentemente) dos ocupantes dos imóveis individuais.
Cabe ao síndico e à administradora exercer seu papel fundamental nesse processo, cobrando documentações e fiscalizando a obra durante sua ocorrência.
NBR 16280: garantindo segurança e conformidade em reformas condominiais
Como vimos, a NBR 16280 profissionalizou a gestão de reformas em condomínios, e trouxe mais segurança técnica, previsibilidade e respaldo jurídico para síndicos, moradores e administradoras.
Obedecer aos requisitos dessa norma exige organização de informações, controle de documentos, comunicação eficiente entre o síndico, os moradores e a administradora, além de registro e rastreabilidade das decisões. Esses são desafios comuns em operações manuais e descentralizadas.
Para facilitar esse processo, o gestor utiliza soluções tecnológicas avançadas, como o Group Condomínios, um sistema completo que administra o condomínio de forma integral.
O Group Condomínios dá suporte à organização da gestão, centraliza informações, melhora a comunicação e aumenta a eficiência operacional, contribuindo para que administradoras mantenham processos mais estruturados e alinhados às exigências da NBR 16280. Conheça todas as funcionalidades do software!
Perguntas frequentes sobre NBR 16280
Você ainda tem com dúvidas sobre a NBR 16280? Então, veja se elas estão respondidas abaixo.
Porque estabelece um sistema de gestão padronizado para reformas em edificações, garantindo segurança estrutural, preservação do desempenho original e minimização de riscos para moradores, vizinhos e funcionários em condomínios.
É um documento técnico elaborado por engenheiro ou arquiteto habilitado, que descreve o escopo da obra, avalia riscos estruturais e de segurança, inclui ART/RRT quando exigida, cronograma, plantas e medidas preventivas.
Demolições internas, abertura de vãos em paredes ou lajes, perfurações em estruturas, alterações em instalações hidráulicas, elétricas ou de gás, instalação de ar-condicionado com fixação em fachada, envidraçamento de sacadas, troca de piso com martelete ou uso de ferramentas de impacto, e instalação de equipamentos pesados como banheiras.
