Você sabe exatamente quais são as funções do subsíndico?
O cargo existe para apoiar o síndico, ajudando tanto em questões administrativas quanto nas rotinas do dia a dia.
A atuação pode variar conforme o porte do condomínio: em prédios menores, o subsíndico costuma estar mais próximo da operação, enquanto em empreendimentos maiores ele pode assumir atribuições mais estratégicas.
É nesse contexto que o cargo de subsíndico se encaixa. Pensando nisso, neste conteúdo vamos explicar quais são as funções do subsíndico e as demais características deste encargo.
Acompanha até o final para entender tudo sobre o assunto!
Quais as funções do subsíndico no dia a dia do condomínio
O subsíndico é quem assume todas as obrigações de um síndico na ausência do titular. Seus direitos e deveres são definidos pela necessidade de cada condomínio, devendo estar prescritos em regimento interno e discutidos em assembleia.
Pensando nisso, podemos destacar os seguintes deveres mais comuns de um subsíndico:
- manter contato constante e direto com o síndico;
- ajudar na organização de documentos, agendamento de manutenções e acompanhamento de fornecedores;
- ser uma ponte entre os moradores e o síndico;
- ser um mediador desentendimentos entre vizinhos, buscando soluções amigáveis para evitar conflitos;
- realizar vistorias rotineiras para identificar problemas de manutenção;
- ter conhecimento dos acontecimentos relevantes dentro do ambiente condominial;
- estabelecer comunicação direta com os moradores e condôminos através de softwares para condomínios ou redes sociais, como grupos de WhatsApp;
- assumir cargo provisório de síndico no caso de renúncia, destituição ou falência do mesmo;
- convocar assembleia para eleição de síndico;
- ser um porta-voz dos moradores e condôminos que representa;
- saber lidar com reclamações e problemas do cotidiano condominial, como o mais comum deles, o barulho em condomínio;
- agir de acordo com a convenção de condomínio, com o regimento interno e com as decisões tomadas em assembleias;
- estar por dentro e agir conforme os objetivos e estratégias da gestão do condomínio.
O subsíndico exerce os mesmos direitos do síndico quando o síndico está ausente ou quando a assembleia assim decide.
Uma particularidade do cargo é que o subsíndico não tem valor representativo em juízo. Isso significa que, para qualquer ação promovida contra o condomínio, principalmente de cunho jurídico, apenas o síndico pode ser representante na justiça.
Exemplo de situação em que o subsíndico deve atuar
Há um tempo, um de nossos clientes relatou nas nossas redes sociais um caso curioso que ocorreu em seu prédio, que estava realizando um processo gradual de reabertura das áreas comuns.
O cliente conta que um morador havia reservado a churrasqueira para receber os amigos no final de semana. Ao chegar o dia, este condômino decide levar alguns itens para a área reservada de modo a adiantar a organização do encontro.
Porém, ao chegar no local, ele se depara com outro vizinho já o ocupando e, após tentar dialogar, o outro morador apresentou resistência e não quis ceder a churrasqueira mesmo sem reserva.
Sendo assim, o condômino reservista opta por ligar para o síndico. Este, por sua vez, está viajando de férias e não atende o telefone. Frustrado, o morador grita com seu vizinho e inicia uma discussão a ponto de incomodar o prédio todo.
A situação descrita acima é uma dentre as várias ocasiões em que um subsíndico deve assumir o controle. Isso porque, a principal de suas funções é exercer o papel do síndico, quando este está ausente por qualquer motivo.
Quando o subsíndico assume o lugar do síndico?
O subsíndico é mais que um assistente; ele é o responsável por assegurar que a administração do condomínio continue funcionando bem quando o síndico não pode atuar. Sua substituição acontece em situações específicas:
- ausências temporárias: se o síndico precisa se afastar por férias, viagens ou licenças médicas.
- renúncia ou destituição: se o síndico deixar o cargo por decisão própria ou por remoção em assembleia, o subsíndico assume provisoriamente a administração do condomínio.
- fim de mandato ou falecimento: se o mandato terminar sem a eleição de um novo representante ou se o síndico falecer, o subsíndico assume o comando até a convocação de uma nova assembleia.
Devido à complexidade e alta demanda da função, é permitido pelo Código Civil, Art. 1348 que o síndico possua o apoio de terceiros para realizar sua função no ambiente condominial em:
§2. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
O subsíndico pode aplicar multas ou tomar decisões?
O subsíndico não tem autoridade para aplicar multas ou tomar decisões unilaterais, a menos que essas permissões estejam detalhadas de forma explícita na convenção condominial ou no regimento interno.
A administração do condomínio é uma responsabilidade coletiva, com poderes definidos.
O síndico, como representante legal, é a pessoa com poder para decidir sobre o uso das finanças, contratar serviços e, claro, aplicar penalidades a moradores que desrespeitam as regras.
Já o subsíndico age mais como um observador e comunicador. Ele identifica a infração, documenta-a e leva o caso ao síndico para que este tome a medida cabível.
Ou seja, ele avisa sobre o problema, mas a decisão final e a ação de aplicar a multa cabe ao síndico.
Remuneração de subsíndico
Assim como as atribuições, os benefícios não são fixos e variam conforme a deliberação da assembleia e as regras estabelecidas na convenção condominial.
As funções de subsíndico são auxiliares, por isso, subsíndicos não costumam receber remuneração.
Porém, como existem condomínios de grande porte, com um grande volume de demandas, estes costumam oferecer algum tipo de honorário ou benefício definido em convenção de condomínio, como:
- isenção da taxa condominial: o subsíndico não paga a taxa mensal, seja de forma total ou parcial;
- pró-labore: recebe um valor fixo em dinheiro todos os meses;
- benefícios extras: pode ter a isenção de taxas para usar áreas de lazer, por exemplo.
Quem pode ser eleito subsíndico no condomínio?
O cargo de subsíndico deve ser preenchido por qualquer condômino que seja proprietário de, ao menos, uma unidade no condomínio.
Essa é uma função que, assim como síndico, é ocupada por candidato eleito em assembleia de condomínio, mesmo que online, em que proprietários de unidade poderão se candidatar e ser escolhidos por votação pelos demais moradores.
Vale destacar que não há, especificamente, uma quantidade mínima nem máxima de subsíndicos um condomínio pode ter. O comum é delimitar essa quantidade de acordo com a distribuição e organização do condomínio.
No caso de um condomínio vertical com diversos blocos, é possível definir um subsíndico responsável para cada bloco.
Dessa forma as funções do subsíndico serão focadas apenas no bloco para o qual ele foi escolhido como representante.
Além disso, é aconselhável que o candidato a subsíndico possua sua unidade no bloco em que representará, bem como os votos sejam apenas dos moradores do bloco em questão.
É importante destacar a Lei de Condomínios e Incorporações, no art. 22, parágrafo 6:
A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Como a tecnologia pode facilitar a atuação do subsíndico
A tecnologia transformou a forma como os condomínios são gerenciados, tornando o trabalho do subsíndico muito mais simples.
Com o uso de um bom software de condomínio, é possível ter um controle e uma visão maior de tudo o que acontece, otimizando seu tempo e melhorando a experiência de todos.
Uma boa gestão condominial digital ajuda em diversas funções, como:
- agilizar a comunicação: aplicativos para condomínios que podem otimizar não apenas a comunicação entre condomínio e administradora, mas também a comunicação dentro dos condomínios;
- melhorar a fiscalização e o registro de demandas: o subsíndico pode usar o sistema para documentar problemas e acompanhar o andamento das solicitações dos moradores, garantindo que tudo seja resolvido;
- acessar dados e relatórios de forma simples: sistemas de gestão digital fornecem um painel com informações financeiras e administrativas, o que facilita a tomada de decisões;
- otimizar o atendimento: ferramentas online 24h organizam a comunicação e ajudam a responder às dúvidas dos moradores de forma mais eficiente.
Agora você já sabe quais as funções do subsíndico em condomínios!
O subsíndico é um parceiro importante na administração do condomínio, oferecendo suporte ao síndico em várias atividades, desde a rotina de fiscalização até a mediação de pequenos conflitos.
Sua presença garante que a gestão não pare, pois ele está pronto para atuar de forma provisória em caso de ausência ou saída do síndico.
Para que todas essas responsabilidades sejam cumpridas com eficiência, a tecnologia pode ser uma grande aliada.
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Perguntas frequentes sobre as funções do subsíndico
Abaixo, você vai encontrar as principais perguntas e respostas sobre as funções do subsíndico.
Não, a não ser que a convenção do condomínio permita. A função dele é mais de apoiar o síndico, fiscalizando e reportando problemas. Ele não tem o poder de aplicar multas ou tomar decisões administrativas sozinho.
Se o síndico precisar se afastar, o subsíndico pode se recusar a assumir o cargo.Nesses casos, a administradora do condomínio convoca uma assembleia para eleger um novo síndico.
Sim. Se assumir a função provisoriamente, ele pode se candidatar e eleger-se síndico em uma nova assembleia, tornando a posição definitiva.
