Manter um imóvel sob locação por um longo período de tempo pode, muitas vezes, ser um desafio para o seu proprietário. Isso porque as unidades imobiliárias podem trazer vários problemas para o dia a dia dos envolvidos na situação. Nesse sentido, um dos maiores problemas que podem surgir durante e ao fim da locação são os reparos e reforma de imóvel alugado.
Estes acontecem essencialmente por dois motivos:
- quando o proprietário não entrega o imóvel da forma adequada;
- porque o inquilino não faz a manutenção correta do imóvel.
Para evitar situações como as descritas acima, é importante que no momento da locação seja elaborado um contrato muito bem fundamentado e, também, que os envolvidos tenham um conhecimento prévio, mesmo que superficial, sobre a Lei do Inquilinato 8245/91.
Quem paga pela reforma do imóvel alugado?
Depende. Essa reforma é necessária ou apenas estética? É por conta de um vício anterior à locação ou um dano causado pelo inquilino?
A Lei do Inquilinato fala claramente sobre as obrigações do locador, dentre elas, sobre o estado do imóvel:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
Isto é, o locador tem a obrigação de entregar o imóvel em condições de habitação. Sendo assim, fica a pergunta: é possível usar um imóvel cheio de infiltrações, causando problemas respiratórios, mofo, deteriorando os móveis e até sua estrutura? Não! Portanto, neste caso, o locador não cumpriu seu dever.
É de entendimento dos tribunais e doutrinadores da lei de locação que, danos estruturais, tais como: telhados, infiltrações, instalações hidráulicas e elétricas são de responsabilidade do locador.
Se, durante o curso da locação, o inquilino tiver algum tipo de problema dessa natureza e que não tenha sido causado por ele, este deverá comunicar ao proprietário ou imobiliária sobre a falha. Para dada situação, o locador deverá reparar o dano e realizar a reforma no imóvel alugado.
Importância da vistoria de entrada
Para evitar que esse tipo de situação aconteça é recomendado realizar uma vistoria do imóvel no momento de entrada do inquilino.
A lei 8245, no artigo 22 também prevê:
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
A vistoria irá relatar o estado de conservação, características estéticas e condições de reparos ou reformas.
Pensando nisso, a vistoria de entrada é um relatório simples que não dará um parecer técnico e, por isso, não é possível saber se há um vício oculto na parte elétrica ou hidráulica, por exemplo. A não ser que seja visível, como sinais de curto circuito ou vazamentos nas torneiras.
Obrigações do inquilino
Se por um lado o proprietário tem a obrigação de entregar o imóvel em condições de uso e habitação, por outro o inquilino também tem seus deveres para manter o imóvel conservado.
Os deveres do locatário também estão na lei 8245, artigo 23. Sobre reparos, a lei diz:
Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.
Nesse entendimento, os juizados têm interpretado que as despesas de manutenção do imóvel são de responsabilidade do inquilino. Afinal, se ele deve cuidar do imóvel como se fosse seu, é preciso ter zelo e o mantê-lo conservado, visando a boa habitação.
Diferente de uma reforma ou reparo estrutural do imóvel alugado, que são de responsabilidade do proprietário, o inquilino responderá pela manutenção.
Pode-se entender como despesas de manutenção:
- Revisão do gás;
- Troca de torneiras quando estão com defeito;
- Limpeza do imóvel;
- Limpeza da caixa de gordura;
- Troca de lâmpadas;
- Manutenção do jardim e etc.
E o inquilino não só é responsável pela manutenção, mas também por danos causados por si ou terceiros.
Mais uma vez, nos deveres do inquilino temos:
Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
Então, o inquilino deve reparar imediatamente o dano que causou, pois se o problema se agravar, ele terá que arcar com todos os custos.
O que fazer quando o reparo ou reforma do imóvel alugado são de responsabilidade do proprietário?
Em algumas situações o inquilino percebe uma necessidade de reparo em algo no imóvel e, por não saber se é de sua responsabilidade ou não, acaba o executando sem comunicar o proprietário. Ou simplesmente esquece de avisar.
Porém, quando chega no fim da locação, seja naturalmente ou por rescisão de contrato, muitas vezes, sem ser de forma amigável, o inquilino decide pedir ressarcimento daquelas despesas. Então fica a questão, ele tem direito a isso?
Temos a resposta no artigo 23:
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
Por isso deve haver a comunicação entre inquilino e proprietário ou imobiliária. Se o inquilino não comunicar a reforma do imóvel alugado de imediato, ele não terá direito ao ressarcimento. Vale destacar que esse comunicado deve ser feito por escrito.
Após o recebimento do comunicado, o proprietário irá avaliar se prefere fazer com um prestador de serviços de sua escolha ou pedir orçamentos ao locatário e descontar do aluguel. Para o segundo caso, o inquilino deve sempre dar orçamento de 3 lugares diferentes.
Vale lembrar que nem sempre um dano estrutural é de responsabilidade do proprietário.
Às vezes, por o inquilino não fazer a manutenção de algum item, o problema se agrava de forma a se tornar um dano estrutural e, muitas vezes, o locatário tenta passar esse problema para o proprietário.
Em caso de dúvida, o proprietário poderá mandar um ou mais profissionais técnicos para verificar a causa do problema. Sendo assim, se for constatado que foi por mau uso do inquilino, este deverá arcar com o prejuízo.
Um exemplo prático seria o de canos entupidos. Estes podem entupir por descarte de dejetos na pia. Neste caso, por ser mau uso do inquilino, ele deverá arcar com os custos.
Inquilino ou proprietário não querem arcar com os custos de reparos ao imóvel
Quando uma das partes não cumpre os seus deveres há algumas soluções.
Pode acontecer do proprietário não fazer os devidos reparos anteriores à locação ou aqueles que surgem durante a ocupação do inquilino não associados ao segundo.
Nesses casos, o inquilino poderá fazer orçamentos, apresentar ao locador e formalizar tudo por escrito, inclusive a negativa do proprietário. Caso ainda sim ele se negue a reparar, poderá rescindir o contrato sem pagamento de multa e até mesmo entrar com uma ação por perdas e danos contra o locador.
No caso do proprietário, deverá avaliar a vistoria de entrada e comparar com a de saída. Se o inquilino se recusar a pagar a reforma do imóvel alugado, o proprietário poderá entrar com uma ação judicial de cobrança.
Por mais que possam ocorrer problemas durante a locação, um bom contrato, vistoria e a ajuda de um profissional podem resolver essa situação conflituosa de forma amigável.
Mesmo assim, seja de forma amigável ou não, pode ser que a solução venha a ser a rescisão do contrato de aluguel e para isso, é preciso estar por dentro de todos os detalhes desse procedimento desgastante.
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