O fiador possui um papel de extrema importância e responsabilidade frente ao contrato de locação. Em função dessa importância, o gestor imobiliário deve dominar o tema para orientar de maneira adequada os locadores e os locatários quanto à assinatura do contrato de locação.
Ser fiador envolve algumas características, obrigações, direitos e deveres que devem ser muito bem observadas. Sendo assim, para te apoiar frente às eventuais dúvidas quanto ao tema, nós desenvolvemos o conteúdo abaixo que explica todos os detalhes relacionados ao fiador e suas particularidades. Vamos lá?
1. O que é um fiador?
O fiador é o agente da fiança. A fiança é uma modalidade de garantia, na qual uma ou mais pessoas físicas ou jurídicas asseguram o cumprimento de obrigações, compromissos e promessas diretamente relacionadas ao contrato de locação.
Caso o locatário não cumpra com as obrigações e encargos assumidos – aluguel, condomínio, imposto, taxa, etc – o fiador será responsabilizado.
Existem 02 (dois) tipos de fiador:
- Fiador solidário: Assume as responsabilidades e obrigações de forma direta, ou seja, assim que as mesmas são firmadas através do contrato de locação. Pode ser acionado a qualquer momento, caso o locatário fique inadimplente.
- Fiador subsidiário: Assume as responsabilidades e obrigações de forma indireta, ou seja, somente quando da utilização dos bens informados no contrato de locação para quitação. Só será acionado quando houver impossibilidade de pagamento por parte do locatário.
2. Qual o objetivo do fiador?
O fiador proporciona maior segurança e tranquilidade ao locador. Garante o pagamento da dívida contraída pelo locatário quando o mesmo se encontrar inadimplente.
Trata-se de um compromisso jurídico, no qual o fiador pode ter seus bens móveis e/ou imóveis penhorados frente à dívida adquirida pelo locatário.
3. Quem pode ser fiador?
Qualquer pessoa física ou jurídica pode ser indicada como fiador. Para tanto, é necessário que a renda líquida dessa pessoa seja superior a 03 (três) vezes o valor do aluguel acrescido de encargos diretamente relacionados ao contrato de locação. Necessário ainda possuir saúde financeira.
A depender da vontade das partes, o contrato de locação poderá conter mais de um fiador. No entanto, ao menos um dos fiadores deve possuir em seu nome um imóvel totalmente regularizado e quitado.
4. Como formalizar as responsabilidades do fiador?
Em regra, o locatário deverá apresentar à imobiliária ao menos 02 (dois) fiadores. Os fiadores deverão consentir e assinar o contrato de locação que será firmado entre as partes. Para tanto, ocorrerá uma avaliação prévia aos documentos comprobatórios.
O fiador será responsável pelo cumprimento das obrigações e responsabilidades assumidas desde o início do prazo do contrato de locação até seu término e total desocupação do imóvel por parte do locatário.
Importante mencionar que se o fiador for pessoa jurídica, o contrato social da empresa deverá permitir que ela seja fiadora e, somente o administrador responsável pela empresa poderá assinar o contrato de locação.
Além disso, se o fiador for casado, seu cônjuge deverá consentir com a fiança e, também, assinar o contrato de locação.
5. O fiador pode se isentar das responsabilidades?
O fiador pode deixar a relação quando de decisão judicial ou consenso entre as partes. Em contratos de locação por tempo indeterminado, o fiador também pode, por vontade própria, informar o locatário com antecedência de 120 (cento e vinte) dias que irá deixar as responsabilidades e obrigações assumidas no passado. Frente a notificação, o locatário deverá indicar um novo fiador.
5.1. Quais os documentos necessários?
Para a realização da aprovação de um fiador se faz necessário solicitar a disponibilização de determinados documentos que podem variar de acordo com a necessidade das partes e da própria imobiliária.
5.1.1. Pessoas físicas:
- Ficha cadastral devidamente preenchida, datada e assinada;
- Documentos de identificação, como RG, CNH, CPF;
- Comprovante de estado civil, como certidão de nascimento, certidão de casamento, certidão de óbito;
- Comprovante de endereço;
- Comprovante de renda, como contracheque, prolabore;
- Declaração de imposto de renda; e
- Comprovante de bens móveis e/ou imóveis.
5.1.2. Pessoas jurídicas:
- Ficha cadastral devidamente preenchida, datada e assinada;
- Documentos de identificação, como CNPJ, inscrição estadual, inscrição municipal, contrato social, última alteração contratual;
- Documentos de identificação dos sócios, como RG, CNH, CPF, comprovante de endereço;
- Comprovante de endereço;
- Balanços e balancetes;
- Declaração de imposto de renda; e
- Comprovante de bens móveis e/ou imóveis.
6. Quais as vantagens de se ter um fiador?
O fiador descomplica o processo de aprovação da locação do imóvel, anulando gastos ou desembolsos por parte do locatário quando da assinatura do contrato de locação.
Proporciona maior conforto para o locador, pois trata-se de uma garantia pessoal e intransferível. Frente a garantia, quando necessário, o fiador acaba exercendo influência e pressão junto ao locatário para que o mesmo não fique inadimplente.
7. O fiador é a melhor opção?
Não há que se falar na melhor opção, mas na opção que melhor se enquadra a realidade das partes que irão firmar o contrato de locação. A escolha pela melhor modalidade de garantia depende das necessidades e condições de cada um.
Se o locatário puder contar com fiadores, que muitas vezes são seus próprios familiares e amigos íntimos, a fiança é uma excelente opção.
Se os familiares e amigos íntimos selecionados estão dispostos a arcar com as responsabilidades advindas do contrato de locação e preencherem os pré-requisitos de renda e patrimônio, não há que se falar em burocracia. Necessário apenas recolher os documentos e as assinaturas.
Pesquisas apontam que os fiadores são utilizados em massa para garantir os contratos de locação firmados em todo o país. De qualquer forma, na falta de fiadores existem outras modalidades de garantias elencadas pela lei sob o nº 8.245/91 (lei do inquilinato ou lei das locações).
Dentre as alternativas de garantias é interessante citar o seguro fiança, caução e título de capitalização. Pensando nisso, separamos no banner abaixo um artigo esclarecendo como usar o título de capitalização para aluguel de imóveis.
