Entenda como funciona o seguro condominial, o que é obrigatório por lei e como administradoras e síndicos podem contratar com segurança.
Contratar e manter o seguro condominial em dia é uma das responsabilidades mais importantes da gestão de condomínios.
Obrigatório por lei, ele protege o patrimônio coletivo contra riscos como incêndios, desastres naturais e outros danos estruturais que podem comprometer a segurança dos moradores e a operação do condomínio.
Porém, para administradoras que lidam com dezenas de condomínios e síndicos que acumulam múltiplas funções, é comum surgirem dúvidas: o que é obrigatório por lei? Quais coberturas são recomendadas? Como calcular o valor ideal da apólice? E como evitar falhas na renovação?
Por isso, reunimos, neste conteúdo, tudo que você precisa saber sobre o seguro condominial — desde a base legal até os critérios de contratação e boas práticas para contratar e manter a proteção ativa.
Boa leitura!
O que é seguro condominial e por que ele é obrigatório?
O seguro condominial, também conhecido como seguro predial, é um tipo de apólice de seguro que cobre danos estruturais ao condomínio e protege o patrimônio coletivo.
Diferente do seguro residencial, que é voltado à unidade privada, o seguro condominial é aplicado às áreas comuns e à estrutura física do imóvel.
Além de ser uma prática essencial de gestão responsável, o seguro é obrigatório por lei e está previsto no Código Civil brasileiro como um dever legal do síndico.
Qual a diferença entre seguro condominial e seguro residencial?
Essa é uma dúvida bastante comum, mas a resposta é mais simples do que parece.
O seguro condominial, ou seguro predial, é contratado pelo condomínio e cobre as áreas comuns e a estrutura física do condomínio, incluindo:
- as instalações elétricas e hidráulicas;
- os elevadores, portões e interfones;
- danos causados por eventos como incêndios, raios ou explosões.
Já o seguro residencial é aquele que o morador contrata para proteger sua unidade privativa, ou seja, a casa ou apartamento. Ele cobre os móveis, eletrodomésticos, objetos pessoais e reformas internas.
O que o Código Civil diz sobre o seguro de condomínio
Conforme o artigo 1.346 do Código Civil,
É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
A legislação não especifica valores mínimos ou empresas seguradoras, mas obriga a contratação de um seguro que cubra danos que possam comprometer a integridade da edificação.
Além disso, a Lei de Condomínios (Lei 4.591/64) também dispõe sobre o seguro condominial. Embora seja antiga, a lei ainda é válida em tudo que não contradiz o Código Civil.
Portanto, vale destacar o artigo 13 desse dispositivo legal, que diz que é necessário proceder o
seguro da edificação (...) abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte. (...) obrigatoriamente feito dentro de 120 dias contados da data da concessão do habite-se.
O Código Civil também dispõe sobre a responsabilidade pelo seguro do condomínio. Essa informação está presente no artigo 1.348, inciso IX, que informa que compete ao síndico realizar o seguro da edificação.
Porém, na maioria dos casos, a administradora atua como apoio essencial nesse processo, oferecendo suporte na cotação, na gestão de prazos, na escolha da corretora e na organização dos documentos necessários.
Vale ressaltar que, caso o seguro do condomínio não esteja em ordem, o síndico pode sofrer penalidades e ser responsabilizado — inclusive no âmbito criminal, em caso de sinistro em que fique comprovada negligência na contratação.
Coberturas obrigatórias no seguro condominial
Por lei, o seguro contratado para resguardar o condomínio deve cobrir apenas as ocorrências de incêndio e destruição, incluindo explosões e quedas de raio que atinjam a estrutura da edificação.
Esse tipo de sinistro, ainda que raro, pode causar prejuízos totais à edificação, exigindo reconstrução parcial ou completa. Até mesmo por isso, o valor mínimo da apólice deve ser suficiente para reconstruir a edificação em caso de perda total.
Mesmo em condomínios novos e com sistemas de prevenção, essa cobertura é inegociável e deve constar em qualquer apólice.
Coberturas adicionais recomendadas para proteção patrimonial e da operação
Além da cobertura básica obrigatória, a maioria das administradoras e síndicos opta por incluir coberturas extras para ampliar a proteção do condomínio.
Podem ser incluídas na apólice coberturas contra:
- roubos e furtos;
- desastres naturais;
- quedas de raios e vendavais;
- falhas e danos elétricos;
- impacto de veículos;
- quebra de vidros;
- responsabilidade civil e criminal do síndico e do condomínio;
- despesas com desentulho e contenção de danos;
- entre outras.
Embora não sejam obrigatórias, essas coberturas agregam valor à apólice e evitam desembolsos inesperados, que podem afetar todo o condomínio.
Como escolher as coberturas certas para cada perfil de condomínio?
Nem sempre o seguro mais caro é o mais completo, e nem sempre o mais barato é o mais econômico. É importante que o condomínio avalie realmente o que é necessário — afinal, como já mencionamos, um investimento em coberturas extra pode significar economia no caso de problemas futuros.
Nesse sentido, para escolher as coberturas ideais, o condomínio precisa considerar alguns critérios, como:
- o tipo de condomínio (residencial, comercial, misto);
- a idade da construção e os materiais construtivos utilizados;
- a presença de equipamentos de risco (como quadras, elevadores, piscina, sauna);
- a localização geográfica e o histórico de sinistros na região.
Nesse contexto, uma boa corretora de seguros pode orientar nessa análise, evitando que o condomínio fique desprotegido ou acabe pagando por coberturas que não fazem sentido.
Quanto custa o seguro de condomínio?
Não existe um valor fixo ou tabela padrão. O preço da apólice é definido por meio de uma análise técnica feita pela seguradora, que leva em conta diversos fatores para precificar a proteção necessária.
Por isso, administradoras e síndicos devem estar atentos a esses critérios para contratar um seguro coerente com a realidade do condomínio — evitando tanto a subvalorização quanto a contratação excessiva.
Entretanto, é possível afirmar que, normalmente, o valor do seguro do condomínio representa cerca de 2% a 10% das despesas ordinárias anuais.
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Cálculo da apólice
O principal parâmetro utilizado para calcular o valor da apólice é o custo de reconstrução da edificação, ou seja, quanto custaria reconstruir o prédio em caso de perda total, sem considerar o valor do terreno.
Porém, para fazer o cálculo total, a seguradora leva em conta diferentes critérios, como:
- área construída total do condomínio;
- altura e número de pavimentos;
- localização geográfica;
- histórico de sinistros anteriores na edificação.
Além desses, o cálculo final da apólice também pode considerar a franquia, o prazo da cobertura e o perfil do condomínio.
Quantas vezes o seguro pode ser acionado?
De modo geral, o seguro pode ser acionado quantas vezes forem necessárias. No entanto, há limites de indenização definidos em contrato, que variam de acordo com o tipo de cobertura contratada, o valor da franquia aplicável e a frequência de acionamentos.
Além disso, a repetição de ocorrências pode influenciar negativamente nas condições de renovação e na aceitação futura por parte das seguradoras.
Quem paga o seguro do condomínio?
O valor do seguro está incluído nas despesas ordinárias do condomínio, ou seja, é dividido entre os condôminos, incluso na taxa condominial mensal.
No caso de unidade alugada, a Lei do Inquilinato dispõe que a despesa recai para o locatário, ou inquilino, assim como as demais despesas ordinárias do condomínio.
Nesse contexto, o papel da administradora é lançar o valor no orçamento, acompanhar os vencimentos e garantir que o seguro esteja sempre em dia, evitando riscos jurídicos e financeiros para o condomínio.
Como contratar o seguro condominial com segurança
Além de ser obrigatória, a contratação do seguro condominial é uma decisão que impacta diretamente a proteção do patrimônio, o orçamento do condomínio e a confiança na gestão.
Por isso, é essencial seguir um processo estruturado e ter atenção à documentação, aos critérios técnicos e à escolha da corretora.
O que é preciso para contratar o seguro condominial?
Além dos dados exigidos para o cálculo da apólice, é importante que o responsável pela contratação — síndico ou administradora — apresente uma série de documentos do condomínio, como:
- AVCB em dia;
- CNPJ do condomínio;
- Convenção;
- última ata de eleição do síndico;
- balancetes ou comprovantes de despesas;
- aprovação em assembleia (embora não seja obrigatória).
Vale ressaltar, porém, que uma corretora especializada será a melhor fonte para informar os documentos necessários e identificar a seguradora mais adequada e a cobertura ideal para a contratação.
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Erros comuns na contratação e como evitá-los
Mesmo com a obrigatoriedade legal, é comum que síndicos e administradoras cometam equívocos que podem comprometer a cobertura em caso de sinistro.
Veja, a seguir, alguns dos erros mais comuns:
- escolher apólices baseadas apenas no preço, sem considerar as coberturas reais;
- deixar de revisar cláusulas e exclusões importantes do contrato;
- contratar coberturas em duplicidade, especialmente quando há seguro residencial nas unidades;
- renovar automaticamente sem reavaliar a realidade do prédio, como reformas, mudanças de uso ou aumento de risco.
O ideal é contar com uma análise técnica consultiva, que vai além da emissão da apólice, oferecendo suporte na interpretação das cláusulas, atualização dos dados e recomendação das coberturas mais compatíveis com o perfil do condomínio.
Como funciona a cotação com corretoras especializadas
A contratação do seguro predial pode ser feita diretamente com seguradoras. Porém, o mais recomendado, especialmente para condomínios de médio e grande porte, é contar com o apoio de corretoras especializadas no segmento condominial.
Essas corretoras já entendem as particularidades desse tipo de seguro e atuam de forma mais estratégica, auxiliando com comparação entre diferentes seguradoras, negociação de preços e condições exclusivas para administradoras parceiras e gestão da apólice.
Corretoras que operam com modelos digitais oferecem ainda mais agilidade no processo: cotações por WhatsApp, envio de documentos online, assinatura eletrônica de termos e acompanhamento em tempo real.
Administradoras que centralizam essa contratação para toda a carteira ganham em eficiência e organização — e, em alguns casos, podem até estruturar parcerias estratégicas com corretoras que atuam nesse modelo.
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Renovação: como manter o seguro em dia?
A renovação do seguro condominial costuma acontecer anualmente. Mas, mesmo sendo uma tarefa recorrente, pode gerar dúvidas e esquecimentos.
O prazo para renovação está diretamente ligado ao vencimento da apólice. Por isso, atrasos nesse processo podem deixar o condomínio desprotegido, além de expor o síndico e a administradora a riscos legais.
Além disso, mudanças no uso do imóvel, reformas ou alteração no valor de reconstrução do prédio devem ser consideradas no momento da renovação. Afinal, é comum que condomínios cometam o erro de renovar no modo automático, sem reavaliar se o seguro ainda está adequado à realidade atual do condomínio.
Já para administradoras, uma boa prática é integrar o controle dos vencimentos ao sistema de gestão, de modo a criar alertas com antecedência e, assim, apoiar o síndico na coleta de documentos, solicitação de propostas e assinatura da nova apólice.
Seguro condominial como diferencial da administradora
Além de uma obrigação legal, o seguro predial pode ser uma ferramenta estratégica para a gestão profissional de condomínios.
Isso porque, quando a administradora oferece orientação para os síndicos, organiza as cotações e garante a contratação adequada, ela transmite segurança e valoriza sua atuação diante do síndico e dos condôminos.
Dessa forma, a administradora se posiciona como parceira dos condomínios na gestão de riscos, e não apenas como prestadora de serviços.
Além disso, parcerias com corretoras confiáveis, com atendimento consultivo e soluções digitais, também fazem parte desse diferencial, promovendo mais agilidade no processo e uma experiência melhor para os condomínios como um todo.
