O Airbnb em condomínio é um tema que voltou ao centro das discussões jurídicas e administrativas. Mas você sabe por quê?
O aumento do aluguel por temporada, impulsionado pelas plataformas digitais, trouxe novos desafios para quem administra condomínios residenciais.
Afinal, o que antes era uma prática pontual, se tornou algo recorrente, e que afeta a segurança, a convivência e a rotina dos moradores.
Neste artigo, vamos esclarecer o que pode e o que não pode quando o assunto é locação por Airbnb em condomínios, além de apresentar boas práticas que ajudam administradoras a lidar com esse tema de forma prática, segura e alinhada às regras internas.
Boa leitura!
O que é e como funciona o Airbnb?
O Airbnb é uma plataforma digital que conecta pessoas que desejam alugar imóveis por curtos períodos a hóspedes em busca de hospedagem temporária.
Seu funcionamento é simples: o proprietário, também chamado de anfitrião, cadastra o imóvel com fotos, preço e regras, enquanto o interessado pode reservar pelo aplicativo ou site, de forma semelhante a uma estadia em hotel.
Embora o Airbnb seja a plataforma mais popular para essa atividade, outras empresas como Vrbo, Booking.com e até redes sociais também são utilizadas para oferecer locações por temporada.
Em comum, todas facilitam esse tipo de aluguel intermediado por tecnologia, com foco em estadias de curta duração em imóveis residenciais.
O que diz a lei sobre o Airbnb em condomínio?
A legislação condominial não possui uma norma específica que trate sobre o aluguel via Airbnb. Por isso, o tema tem sido interpretado com base nas regras do Código Civil, nas leis de locação (Lei nº 8.245/91) e nas decisões dos tribunais.
O ponto central da discussão está em definir se o aluguel por meio de plataformas digitais é uma locação residencial por temporada, que é permitida, ou se configura aluguel comercial, que pode ser incompatível com condomínios estritamente residenciais.
O entendimento atual do STJ e dos tribunais
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiterado que condomínios com destinação exclusivamente residencial podem proibir a locação de imóveis por curtos períodos, como no caso do Airbnb, por entender que essa prática se assemelha mais à atividade de hospedagem comercial.
Em decisões recentes, o STJ reconheceu que a oferta de imóveis por plataformas digitais cria um fluxo intenso de pessoas estranhas, o que altera a natureza da convivência e compromete a segurança.
Assim, quando a convenção do condomínio define expressamente o uso como residencial, a assembleia pode restringir ou proibir esse tipo de locação.
Diferença entre locação e hospedagem comercial
A locação por temporada é um contrato de uso residencial temporário, previsto em lei e limitado a 90 dias. Já a hospedagem comercial é uma atividade empresarial, normalmente associada a hotéis, pousadas e flats, e exige alvará e registro municipal.
Quando o proprietário anuncia seu imóvel em plataformas como o Airbnb, com alta rotatividade de hóspedes e serviços adicionais, como limpeza e recepção, a prática pode ser caracterizada como hospedagem comercial, o que viola a natureza residencial do condomínio.
Pode ter Airbnb em condomínios residenciais?
A resposta é: depende! Em condomínios com convenção que permite apenas o uso residencial, o aluguel por plataformas digitais pode ser considerado irregular.
Para as administradoras, o papel é orientar o síndico sobre a necessidade de verificar o que está previsto na convenção e no regimento interno antes de agir.
Assim, decisões são tomadas com base em documentos oficiais e não em interpretações individuais.
Veja, abaixo, os principais argumentos de cada lado do debate:
Argumentos favoráveis Argumentos contrários O direito de propriedade garante liberdade de uso, incluindo locações temporárias. Preservação da natureza residencial pode justificar limitações na convenção. Uso temporário não descaracteriza a moradia quando feito com responsabilidade. Rotatividade alta pode afetar a segurança e a tranquilidade dos moradores. A Lei do Inquilinato permite locações de até 90 dias sem vínculo entre as partes. Uso frequente pode configurar atividade comercial, proibida em alguns condomínios.
Por isso, o condomínio não pode simplesmente impedir o uso do imóvel para temporada sem respaldo legal e convenção atualizada. No entanto, o morador também não pode alegar total liberdade se o uso estiver descaracterizando a função residencial e gerando prejuízos à coletividade.
A saída está no equilíbrio, com decisões tomadas em assembleia, convenções direcionadas e comunicação transparente com todos os moradores.
Papel da convenção e do regimento interno
A convenção condominial e o regimento interno são indispensáveis para definir o que é permitido e como o condomínio deve agir diante de situações como o aluguel via Airbnb.
Esses documentos podem estabelecer regras como o cadastro prévio de hóspedes, limite de dias de estadia e penalidades para o descumprimento das normas.
A convenção do condomínio
A convenção define a destinação das unidades e o tipo de uso do condomínio, que pode ser residencial, comercial ou misto. É nesse documento que se pode incluir a proibição ou autorização expressa do aluguel por temporada via plataformas digitais.
Leia também: Atualização na Convenção de Condomínio
O regimento interno
O regimento detalha o comportamento esperado dos moradores e visitantes, incluindo regras sobre barulho, uso de áreas comuns e controle de entrada e saída. Mesmo quando a convenção não é alterada, o regimento pode complementar a regulamentação sobre o Airbnb.
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Quando convocar assembleia para decidir sobre Airbnb em condomínio?
Se a convenção for omissa sobre o tema, a melhor alternativa é convocar uma assembleia para debater e deliberar sobre o assunto. A administradora deve auxiliar o síndico em todas as etapas.
São elas:
- Convocação
O edital deve mencionar expressamente que o tema será discutido.
- Quórum exigido
Como se trata de alteração de convenção, é necessário o voto favorável de dois terços dos condôminos.
- Votação e registro
Após aprovada, a decisão deve ser registrada em cartório e comunicada oficialmente a todos os moradores.
Como incluir a proibição na convenção?
Para incluir a proibição do Airbnb, o condomínio precisa seguir o rito formal de alteração da convenção, que inclui convocar assembleia com pauta específica, aprovar a mudança com quórum qualificado e registrar o documento atualizado no cartório de registro de imóveis.
É importante que o texto da convenção seja claro, evitando brechas interpretativas.
Por exemplo: “É vedado o aluguel das unidades autônomas para fins de hospedagem por curta duração, por meio de plataformas digitais ou outras similares.”
As administradoras podem orientar o síndico sobre a redação e o trâmite burocrático, garantindo que a decisão seja válida e comunicada de forma transparente.
Quais são os riscos do Airbnb em condomínio residencial
A liberação irrestrita do Airbnb em condomínios residenciais pode gerar uma série de riscos práticos e jurídicos, como:
- segurança condominial: alta rotatividade de pessoas dificulta o controle de quem entra e sai.
- perturbação e ruído: hóspedes temporários podem desconhecer ou desrespeitar as regras internas.
- responsabilidade civil: em caso de danos a terceiros ou ao patrimônio comum, o condomínio pode ser corresponsável se não houver controle adequado de acesso.
- dificuldade na gestão: administradoras enfrentam desafios adicionais no cadastro de visitantes e na comunicação com moradores.
Boas práticas para lidar com Airbnb em condomínio
De acordo com o Panorama do Aluguel por Temporada no Brasil em 2024, da Seazone, a região Sudeste acumulou um faturamento de mais de R$ 7,5 bilhões em reservas no ano de 2023.
Esses números reforçam o quanto as locações por temporada se consolidaram como uma realidade no país, inclusive dentro de condomínios residenciais.
Nesse contexto, administradoras e síndicos têm o desafio de conciliar o direito de propriedade com a segurança e o bem-estar da coletividade.
A seguir, reunimos boas práticas que ajudam a enfrentar os principais desafios associados à locação por temporada e promovem uma gestão mais eficiente e segura.
Esclarecer a questão em assembleia
Antes de qualquer regra ser aplicada, é necessário abrir o debate com os moradores.
Afinal, quando o tema não é discutido de forma transparente, podem surgir desinformação, tensões e reclamações entre vizinhos. Por isso, uma das melhores práticas é incluir o assunto na pauta da assembleia, mesmo que o condomínio ainda não tenha regras específicas.
Dessa forma, é possível alinhar as expectativas entre os moradores, explicar as bases legais da locação por temporada e debater possíveis mudanças na convenção ou no regimento para acomodar os diferentes pontos de vista.
Esse debate é importante tanto para evitar decisões arbitrárias quanto para garantir segurança jurídica para a gestão.
Reforçar a responsabilidade do anfitrião
O condômino que aluga seu imóvel é o responsável por tudo o que acontece durante a estadia. Por isso, é essencial que ele:
- avalie com cuidado os hóspedes antes de aceitar reservas, preferindo usuários bem-avaliados nas plataformas;
- reforce as regras do condomínio antes da chegada dos visitantes, como horários de silêncio, uso da garagem e das áreas comuns;
- oriente os hóspedes sobre o convívio com os demais moradores, evitando comportamentos que causem incômodo ou infrações.
É possível, por exemplo, que o anfitrião crie um resumo do regimento interno com as principais regras do condomínio e envie aos hóspedes antes da estadia. Essa comunicação prévia pode evitar alegações de desconhecimento e, inclusive, reduzir a chance de infrações.
Organizar o controle de hóspedes e visitantes
O entra e sai de pessoas desconhecidas pode gerar desconforto, principalmente quando o condomínio não sabe quem está no local.
Além disso, a movimentação de pessoas novas pode gerar sobrecarga na portaria e até mesmo deixar o condomínio vulnerável a invasões.
Para lidar com isso, a gestão pode:
- solicitar ao anfitrião o envio prévio de uma lista dos hóspedes, com nome, documento e período de permanência;
- criar uma rotina de identificação obrigatória na portaria;
- adotar o processo de registro dos acessos em sistema para referência futura, caso haja alguma ocorrência.
Estabelecer limites para a ocupação e o uso das áreas comuns
Unidades superlotadas e o uso inadequado das áreas comuns são alguns dos riscos do aluguel por temporada. Para evitar esses problemas, o condomínio pode incluir nas regras definições como:
- número máximo de hóspedes por unidade, com base na metragem ou no número de quartos;
- proibição de festas ou eventos com aglomeração, caso organizados por hóspedes temporários;
- restrição do uso de áreas como piscina, academia ou salão de festas a moradores ou hóspedes previamente cadastrados.
Além disso, pode ser importante que o anfitrião destaque os limites para ocupação dos elevadores e garagem, por exemplo, para garantir a segurança dos usuários e a integridade dos equipamentos.
Entender os recursos de segurança das plataformas
As plataformas de aluguel por temporada normalmente contam com mecanismos de segurança para proteger os anfitriões e os imóveis. Entender e divulgar essas regras pode ajudar a mitigar a desconfiança dos moradores e tornar a estadia mais segura para todos.
É comum que as plataformas façam a verificação de identidade com documentos e selfies, avaliações mútuas entre anfitrião e hóspede e exija seguros contra danos e incidentes durante a estadia.
Essas ferramentas não substituem a regulamentação interna, mas podem complementar os cuidados da gestão. Vale, inclusive, incluí-las como critério mínimo para quem deseja alugar sua unidade.
Utilizar a tecnologia para simplificar a rotina
Condomínios que contam com sistemas de controle de acesso e aplicativos para condomínio conseguem lidar melhor com a rotatividade de pessoas e o aluguel via Airbnb no condomínio. Com o apoio da tecnologia, é possível:
- criar um repositório de regras, comunicados e lembretes via app para fácil acesso dos anfitriões, demais moradores e funcionários;
- registrar acessos e gerar relatórios automaticamente;
- permitir o cadastro prévio e a liberação do acesso dos hóspedes e visitantes pelo celular;
- garantir que a equipe da portaria esteja informada e preparada.
Responsabilidade do anfitrião e do condomínio
O proprietário que anuncia seu imóvel no Airbnb é responsável pelos atos dos hóspedes, mas o condomínio também tem deveres.
Se não houver registro de entrada e saída, ou se o controle de acesso for falho, a Justiça pode responsabilizar o condomínio por omissão em casos de incidentes.
Por isso, é necessário adotar sistemas digitais de gestão que permitam rastreabilidade e a boa comunicação entre portaria, síndico e administradora.
Como usar a tecnologia para gerenciar o Airbnb em condomínio
A tecnologia é aliada das administradoras que precisam manter o controle e a segurança nos condomínios com locações por temporada. Com sistemas integrados, é possível:
- monitorar entradas e saídas de visitantes;
- emitir autorizações digitais de acesso;
- registrar ocorrências e notificações em tempo real;
- facilitar a comunicação entre síndico, condôminos e administradoras.
O Group COM é uma das soluções que facilitam essa rotina. Por meio de um aplicativo único, administradoras conseguem centralizar o controle de acessos, assembleias e comunicados, reduzindo falhas operacionais e fortalecendo a segurança condominial.
Como encontrar equilíbrio na gestão com Airbnb em condomínio
A locação por temporada através do Airbnb em condomínio é uma realidade que deve ser tratada com transparência, seriedade e suporte adequado.
O equilíbrio está em estabelecer políticas que garantam a segurança e a boa convivência, sem comprometer o direito de propriedade dos condôminos.
Administradoras que contam com soluções digitais da Group conseguem atuar de forma estratégica, com controle de acessos, assembleias online e comunicação objetiva entre todos os envolvidos.
Isso significa mais transparência, menos conflitos e uma gestão condominial moderna.
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Perguntas frequentes sobre Airbnb em condomínio
Antes de tomar qualquer decisão sobre o Airbnb em condomínios, vale esclarecer algumas dúvidas comuns sobre o assunto. Confira!
Pode, desde que a convenção permita ou não haja proibição expressa.
Deve conter regras que proíbam a hospedagem por curta duração via plataformas digitais.
Sim, desde que haja previsão na convenção ou no regimento interno.
O aluguel por temporada é residencial e temporário, já a hospedagem é uma atividade comercial.
Com sistemas de controle de acesso, registro digital e comunicação integrada entre portaria e administração.
