O condomínio é uma parte integrante da sociedade no Brasil. Afinal, mais de 68 milhões de pessoas moram em condomínios no país. Nesse sentido, a administração de condomínios é um ponto central, pois ela desempenha um papel fundamental na manutenção da qualidade de vida e na harmonia entre os moradores.
A gestão de condomínios envolve uma série de responsabilidades e desafios que exigem habilidades específicas e uma compreensão profunda da legislação de condomínios e dos regulamentos que regem essas comunidades.
Por isso, aqui você encontrará informações essenciais sobre administração condominial, leis, assembleias e obrigações fiscais.
O que é condomínio?
Condomínio vem do latim cum + dominus, que significa domínio comum, e se refere a uma situação de propriedade compartilhada, na qual várias pessoas possuem direitos e responsabilidades sobre uma determinada propriedade ou empreendimento.
No contexto imobiliário, geralmente se refere a um conjunto de unidades, comerciais, residenciais ou mistas, nas quais múltiplos proprietários possuem sua fração ideal e compartilham as áreas comuns. O condomínio é diferente da associação de moradores e, segundo a legislação, também apresenta diferenças em relação ao regime de multipropriedade.
Existem diferentes tipos de condomínio, sendo os mais comuns:
Administração condominial
A administração condominial pode ser feita de diferentes formas, mas exige, por lei, a eleição de um síndico, que atua como representante legal do condomínio. Ele pode ser:
- síndico morador, ou seja, um dos condôminos que assume o papel de gestor.
- síndico profissional, ou seja, um gestor externo contratado para a função.
Além disso, também é previsto em lei que o síndico pode delegar funções para uma administradora de condomínios, empresa especializada que auxilia na gestão financeira, organização de assembleias, cobranças, manutenção e prestação de contas.
Quais são as principais leis de condomínio?
O Código Civil e a Lei dos Condomínios (Lei n° 4.591/1964) são as principais legislações condominiais. No entanto, essas edificações também devem seguir as legislações locais e, em alguns casos, legislações específicas.
Algumas das principais legislações que regem os condomínios são:
- Lei dos Condomínios (Lei nº 4.591/1964)
- Código de Obras e Normas Técnicas da ABNT
- Legislação ambiental e trabalhista
Além disso, cada condomínio possui sua convenção e regimento interno, documentos que definem, respectivamente, as normas gerais da estrutura e funcionamento e os acordos de conduta e comportamento esperado dos condôminos e moradores.
Desse modo, com essas legislações e regramentos é possível lidar com as mais diversas questões no condomínio, como problemas com perturbação do sossego e barulhos no condomínio, conflitos relacionados a estacionamento e garagem, entre outros.
Assembleias condominiais: importância e funcionamento
Outro aspecto essencial da administração de condomínios são as assembleias condominiais. Elas são reuniões periódicas nas quais os condôminos se reúnem para discutir e tomar decisões importantes relacionadas à administração. Existem dois tipos de assembleias:
- a assembleia geral ordinária (AGO), que acontece uma vez ao ano;
- e a assembleia geral extraordinária (AGE), que pode acontecer a qualquer momento, convocada pelo síndico ou por condôminos.
As assembleias condominiais são uma parte fundamental do processo democrático e participativo dentro da comunidade condominial.
Os pontos-chave das assembleias condominiais são:
- convocação: é a convocação dos condôminos para participar da assembleia. Ela é prevista na legislação e inclui a data, hora, local e pauta da reunião;
- pauta: é a lista de assuntos que serão discutidos na reunião;
- quórum: é a quantidade de condôminos presentes ou representados necessária para tomar uma decisão em assembleia;
- votação: é o meio pelo qual os condôminos tomam as decisões dentro da assembleia;
- ata de assembleia: é o documento que registra as discussões, decisões e resultados da assembleia;
- eleição do síndico: a cada 2 anos, deve ser convocada uma assembleia para decidir a eleição ou reeleição do síndico;
- previsão orçamentária: é uma das obrigações do síndico em assembleia apresentar a previsão do orçamento anual do condomínio para aprovação;
- prestação de contas: o Código Civil também dita que o síndico é obrigado a prestar contas anualmente em assembleia e sempre que solicitado.
Obrigações tributárias e fiscais do condomínio
Outra questão de grande importância para a gestão condominial são as obrigatoriedades fiscais e tributárias que um condomínio precisa entregar. Essas obrigações são essenciais para garantir que o empreendimento esteja em conformidade com a legislação e evite problemas como multas e penalidades. Algumas das principais questões relacionadas à contabilidade condominial são:
- Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF)
A RAIS (Relação Anual de Informações Sociais), por sua vez, foi dispensada para o grupo dos condomínios em 2023.
Como otimizar a administração de condomínios?
Sabemos que a gestão condominial pode ser desafiadora. Afinal, são infinitas as demandas de um síndico e de uma administradora. Porém, com informação é possível tornar esses desafios mais simples e lidar com eles de maneira informada.
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