10 perguntas sobre direitos e obrigações do síndico

O síndico é uma das personalidades mais importantes do ambiente condominial. Responsável pela parte administrativa e burocrática, os direitos e obrigações do síndico são abrangentes desde a convivência até a gestão.

Não só para condôminos, mas também para aqueles que têm interesse no cargo, surgem muitas dúvidas quanto ao alcance e limitações dos poderes do síndico.

Pensando nisso, separamos abaixo algumas respostas para as principais dúvidas que surgem quando falamos sobre o papel do síndico.

O que diz a lei sobre os direitos e obrigações do síndico?

O artigo 22 da Lei 4591/64 e o artigo 1348 do Novo Código Civil para condomínios são as leis que regem os direitos e obrigações do síndico.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia de condomínio;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

• 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
• 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

1. O síndico pode ser destituído?

Sim. Se os moradores estiverem insatisfeitos com a gestão, têm direito a elaborar uma convocação para assembleia. A assembleia poderá ser realizada caso um quarto (¼) dos condôminos adimplentes estejam de acordo. O síndico poderá ser destituído caso a maioria absoluta dos presentes (50% + 1) se posicione a favor. Os motivos previstos no artigo exigem que a interrupção do mandato seja fundamentada em:

• Práticas irregulares;
• Falta de prestação de contas;
• Atos de má gestão.

O encarregado deve ter, garantido, o direito de defesa. Portanto, é necessário comunicá-lo por escrito sobre a intenção de destruí-lo antes que a assembleia aconteça.

2. O síndico pode ser isento da taxa de condomínio?

Sim, caso esteja previsto na convenção de condomínio. O mesmo vale para conceder ou não remuneração para o trabalho.

3. O síndico pode receber remuneração?

Como deixa a entender no tópico acima, o síndico pode sim ser remunerado, desde de que, dada remuneração, seja prevista em convenção e debatida em assembleia.

Nessa questão, é preciso esclarecermos duas questões:

• A isenção da taxa de condomínio pode ser dada como remuneração;
• Mesmo não sendo considerado um funcionário do condomínio, caso seja remunerado, o administrativo deverá recolher as devidas obrigações previdenciárias 

4. O síndico pode convocar assembleias?

O primeiro ponto do Artigo 1.348, citado acima, garante o direito do síndico de convocar assembleias condominiais.

As assembleias convocadas pelo síndico normalmente têm o objetivo de prestar contas, apresentar relatórios e, até mesmo, abordar alguma reclamação ou conflito ocorrido entre condôminos.

5. O síndico pode votar nas assembleias condominiais?

Caso ele seja um morador do condomínio, sim. Nesse caso, também depende do que está previsto na convenção. É possível que ele tenha direito a discutir e votar apenas questões que não sejam referentes às suas contas ou à sua administração. Ou, caso não haja nada especificado no documento, o síndico poderá votar qualquer assunto em pauta.

6. O síndico pode embutir valores extras na taxa de condomínio sem consultar os condôminos?

Não. Seja uma taxa extra por manutenção, reforma ou rateio de valores para qualquer fim, o encarregado tem o dever de consultar a assembleia antes de aprovar despesas extras.

7. Com qual frequência o síndico deve prestar contas aos condôminos?

De acordo com a constituição, anualmente. O novo Código Civil, porém, prevê que os condôminos solicitem a prestação de contas a qualquer momento, sendo dever do síndico apresentá-la.

8. O síndico pode aplicar multas e advertências?

Sim, desde que aja de acordo com o que está previsto na convenção. Toda e qualquer sanção que o encarregado aplicar em um condômino deve estar baseada na convenção. Caso contrário, o condômino poderá recorrer ao Juizado Especial Cível. A lei prevê que o valor da multa poderá ser de até dez vezes o valor pago mensalmente para o condomínio.

9. O síndico pode revelar a identidade de condôminos inadimplentes?

Sim. O número do apartamento do condômino inadimplente poderá ser colocado no demonstrativo de pagamento, por exemplo. Este é um dos papéis do síndico: prestar contas à comunidade condominial. No entanto, é necessário garantir que essa informação fique restrita aos condôminos, seja documentada, seja quando disponível no site do condomínio ou administradora.

10. O síndico pode ser reeleito?

Sim. O limite de cada mandato é de 2 anos, mas não há limitação legal para a reeleição do encarregado – uma pessoa pode se reeleger consecutivamente e indeterminadamente.

Por último, outra dúvida recorrente quando tratamos de assuntos relacionados a síndico de condomínio, é a respeito da eleição do mesmo. Para se esclarecer do assunto separamos no banner abaixo todas as informações que você deve saber sobre o processo de eleição de síndico.