Na semana passada, falamos sobre o que pode ser feito para evitar conflitos no condomínio. Mas, às vezes, a razão para desentendimentos é um atrito entre moradores e o síndico. Afinal, embora a administração de condomínios tenha passado por uma intensa profissionalização nos últimos anos, ainda há muitos síndicos que assumem o posto sem ter muita informação sobre o trabalho.
Muitas dúvidas restam sobre até onde vai o poder desse profissional. E nesse sentido, é papel da administradora orientar a administração. É possível também que a empresa preste serviços de mediação profissional de conflitos, quando necessário.
Separamos algumas das principais dúvidas sobre os direitos e as obrigações do síndico, esclarecidas do ponto de vista legal.
Antes, sobre as leis:
O artigo 22 da Lei 4591/64 e o artigo 1348 do Novo Código Civil são as leis que regem os direitos e obrigações do síndico.
1. O síndico pode ser destituído?
Sim. Se os moradores estiverem insatisfeitos com a gestão, têm direito a elaborar uma convocação. A assembleia poderá ser realizada caso um quarto dos condôminos adimplentes estejam de acordo. O síndico poderá ser destituído caso a maioria absoluta dos presentes (50% + 1) se posicionar a favor. Os motivos previstos no artigo exigem que a interrupção do mandato seja fundamentada em:
- Práticas irregulares;
- Falta de prestação de contas;
- Atos de má gestão.
O encarregado deve ter, garantido, o direito de defesa. Portanto, é necessário comunicá-lo por escrito sobre a intenção de destitui-lo antes que a assembleia aconteça.
2. O síndico pode ser isento da taxa de condomínio?
Sim, caso esteja previsto na convenção. O mesmo vale para conceder ou não remuneração para o trabalho.
3. O síndico pode votar nas assembleias condominiais?
Caso ele seja um morador do condomínio, sim. Nesse caso, também depende do que está previsto na convenção. É possível que ele tenha direito a discutir e votar apenas questões que não sejam referentes às suas contas ou à sua administração. Ou, caso não haja nada especificado no documento, o síndico poderá votar qualquer assunto em pauta.
4. O síndico pode embutir valores extras na taxa de condomínio sem consultar os condôminos?
Não. Seja uma taxa extra por manutenção, reforma ou rateio de valores para qualquer fim, o encarregado tem o dever de consultar a assembleia antes de aprovar despesas extras.
5. Com qual frequência o síndico deve prestar contas aos condôminos?
De acordo com a constituição, anualmente. O novo Código Civil, porém, prevê que os condôminos solicitem a prestação de contas a qualquer momento, sendo dever do síndico apresentá-la.
6. O síndico pode aplicar multas e advertências?
Sim, desde que aja de acordo com o que está previsto na convenção. Toda e qualquer sanção que o encarregado aplicar em um condômino deve estar baseada na convenção. Caso contrário, o condômino poderá recorrer ao Juizado Especial Cível. A lei prevê que o valor da multa poderá ser de até dez vezes o valor pago mensalmente para o condomínio.
7. O síndico pode revelar a identidade de condôminos inadimplentes?
Sim. O número do apartamento do condômino inadimplente poderá ser colocado no demonstrativo de pagamento, por exemplo. Este é um dos papéis do síndico: prestar contas à comunidade condominial. No entanto, é necessário garantir que essa informação fique restrita aos condôminos, seja documentada, seja quando disponível no site do condomínio ou administradora.
8. O síndico pode ser reeleito?
Sim. O limite de cada mandato é de 2 anos, mas não há limitação legal para a reeleição do encarregado – uma pessoa pode se reeleger consecutivamente e indeterminadamente.
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