Aprenda o que é locação por faturamento em shopping centers, entendendo como funciona, as vantagens e os desafios deste modelo de aluguel.
Um dos modelos de aluguel mais comuns nos shopping centers é a locação por faturamento. Embora seja fundamental para garantir a saúde financeira deste local, o aluguel percentual tem muitos detalhes que precisam ser compreendidos para que seja aplicado da melhor forma possível.
Por isso, criamos este conteúdo para apresentar tudo que você precisa saber sobre locação por faturamento: o que é, o diferencial, como funciona e as vantagens e muito mais!
Boa leitura!
O que é a locação por faturamento?
A locação por faturamento é um modelo de aluguel em que o valor pago pelo lojista está relacionado ao desempenho financeiro da loja. Também chamado de aluguel percentual, ele é calculado por meio de uma porcentagem do faturamento bruto da loja, que varia conforme estabelecido no contrato de locação.
Nesse sistema, o aluguel é composto por:
- um valor mínimo fixo mensal, que é a garantia do locador;
- o aluguel percentual, geralmente pago junto com o aluguel fixo.
A locação por faturamento é comum em shopping centers, pois alinha os interesses dos lojistas e da administração. Isso porque, quanto mais as lojas vendem, maior o ganho do shopping. E, em períodos de baixa nas vendas, o valor do aluguel acompanha o desempenho.
Diferença entre locação por faturamento e aluguel fixo
| Aluguel fixo | Aluguel percentual |
| Valor mensal previamente acordado, independente das vendas | Valor varia com as vendas: valor mínimo fixo + percentual das vendas |
| Garante previsibilidade financeira para o shopping, mas desconsidera o desempenho da loja | É a flexibilidade do lojista, já que o aluguel acompanha a performance |
| Relação com lojista mais formal e distante, o interesse é o cumprimento do contrato | Relação de parceria com os lojistas: o shopping se interessa diretamente pelo sucesso das lojas |
| Com as baixas de vendas, pode pesar para o lojista | Estimula a administração a investir em marketing para impulsionar as vendas |
Enquanto aluguel fixo oferece previsibilidade para o lojista, a locação por faturamento aposta na performance. Isso porque coloca o shopping não só como um locador, mas também como um parceiro estratégico do lojista, já que o sucesso de um interfere no outro.
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Como funciona a locação por faturamento na prática
Percentual sobre o faturamento
Os percentuais sobre o faturamento em shopping centers variam de acordo com o segmento e tamanho de cada loja. Contudo, é recomendável que não ultrapasse 10% do faturamento bruto mensal. Além disso, existem as negociações sazonais, em períodos como o Natal, em que se pode ajustar temporariamente os percentuais.
Considerando as margens de lucro típicas de cada setor, temos as seguintes definições.
- O percentual médio sobre o faturamento de 5% a 7% nos setores de moda, seja roupas, calçados ou acessórios.
- No setor de alimentação, o percentual fica entre 6% e 10%.
- Para eletrônicos e tecnologia, fica entre 3% e 5%.
- O percentual fica entre 7% e 9% no ramo de cosméticos e beleza.
- Já para as lojas âncoras a negociação é individual, mas, por interesse estratégico, em geral, os percentuais são mais baixos, entre 2% e 4%.
Relatórios e controle de vendas
Na locação por faturamento em shopping centers, os relatórios de vendas são a base para o cálculo certo do aluguel percentual. Dessa forma, é essencial que as vendas sejam registradas e auditadas com clareza e transparência para evitar contestações e fortalecer a confiança entre o lojista e a administração.
Para garantir essa integridade com automação na coleta de dados, os shoppings utilizam tecnologias como os ERPs e os POS. Os ERPs são sistemas de gestão integrada que registram as vendas, o financeiro e o estoque. Um bom exemplo é o Group Shopping, a solução ideal para gestão de shopping centers.
Já os POS são terminais de vendas integrados com o ERP, em que uma transação comercial é concluída. Seja presencial ou online, o importante é deixar registradas as transações feitas.
Com isso, muitos shoppings exigem que haja uma integração entre o sistema de vendas dos lojistas e a plataforma do shopping, o que permite uma transmissão em tempo real do faturamento, relatórios padronizados para a auditoria e a redução de erros manuais.
Com essas tecnologias, é possível implementar uma gestão mais eficiente, segura e transparente nos shoppings.
O aluguel mínimo garantido (AMG)
O aluguel mínimo garantido é um valor fixo mensal que os lojistas se comprometem a pagar independentemente do desempenho de suas vendas. Ele funciona como uma garantia de segurança financeira para o shopping e como uma receita previsível, principalmente em períodos de baixa nas vendas.
Esse pagamento permite ao shopping manter sua operação com regularidade. Isso porque permite cobrir as despesas básicas, como segurança, manutenção, climatização e outras estruturas. Além disso, com esse aluguel o shopping consegue planejar seu fluxo de caixa e manter uma experiência positiva para os consumidores.
Ademais, o aluguel mínimo representa uma maneira de mitigar os riscos para a administração, pois evita que as quedas temporárias nas vendas afetem de forma significativa a receita. Mesmo que uma loja passe por um período desafiador, esse valor vai garantir que o empreendimento receba a remuneração básica.
Vantagens da locação por faturamento
Para o shopping
A locação por faturamento traz uma série de vantagens operacionais e financeiras para todos os envolvidos. Afinal, estimula uma relação mais alinhada entre o shopping e o lojista, já que o bom desempenho das lojas é benéfico para ambas as partes.
Uma das principais vantagens é o estímulo à performance dos lojistas. Com isso, como o shopping passa a ter participação direta no sucesso das vendas, e com o objetivo de atrair fluxo de pessoas e impulsionar o resultado, há maior investimento em marketing, eventos e melhorias na infraestrutura. Essas ações promovem um ambiente de competição saudável, em que os lojistas são estimulados a buscar inovações para aprimorar sua gestão e aumentar as vendas.
Outro benefício da locação por faturamento é o maior dinamismo na ocupação das lojas. Essa modalidade facilita a entrada de novos lojistas, marcas em expansão e operações que ainda não têm histórico de faturamento. Isso porque com a barreira de entrada flexibilizada, o shopping consegue manter sua taxa de ocupação alta, testar outros formatos comerciais e oferecer ao público um tenat mix variado e atrativo.
Além disso, outra vantagem importante é o potencial de aumento da arrecadação em datas comerciais. Com isso, em períodos de alto fluxo no shopping, como o Natal ou Black Friday, o faturamento das lojas costuma crescer significativamente, que aumenta a receita do shopping. Assim, essa estratégia de aluguel permite que o shopping receba parte desse pico de desempenho e eleve sua rentabilidade em um determinado período.
Por fim, a locação por faturamento favorece a flexibilidade, o crescimento em conjunto e a adaptação às movimentações do varejo.
Para o lojista
A locação por faturamento também oferece uma série de vantagens para os lojistas. A vinculação do valor do aluguel ao desempenho das vendas proporciona maior flexibilidade financeira e a redução dos contratos com custos elevados. Assim, o shopping incentiva um crescimento sustentável dos lojistas e torna o ambiente mais favorável à inovação.
É válido destacar a redução de riscos, principalmente no início do contrato. Abrir uma loja em um shopping envolve grandes investimentos em estrutura, marketing, equipe e entre outros. Com um aluguel baseado no faturamento, o lojista consegue maior flexibilidade e adaptabilidade nesses primeiros meses, quando o fluxo de caixa ainda está em formação. Isso aumenta as chances de sobrevivência e o tempo para o amadurecimento do negócio.
Desse modo, a locação por faturamento pode ser vista como um incentivo à performance sem custos fixos elevados. O lojista pode crescer sabendo que o valor pago ao shopping está diretamente atrelado ao desempenho das vendas. Assim, a gestão se torna mais estratégica, com foco em excelência, vendas e no relacionamento com o cliente e, ao mesmo tempo, o lojista compreende que nos períodos de baixo movimento o aluguel será reduzido.
Além disso, é válido destacar a intensificação do alinhamento com o shopping, que passa a ser um parceiro de negócios. Com isso, o shopping passa a atuar de uma forma mais colaborativa, buscando ativamente gerar fluxos, promover eventos e incentivar ativações para impulsionar as vendas dos lojistas. Isso cria um ecossistema de cooperação, que as partes não compartilham apenas o espaço físico, mas também os objetivos comerciais.
Desafios da locação por faturamento em shopping
Apesar de todas as vantagens da locação por faturamento, ela também possui uma série de desafios operacionais e contratuais. Um dos principais pontos críticos é a gestão de dados e a necessidade de transparência entre as partes. Assim, como o valor do aluguel é calculado a partir do faturamento da loja, é essencial que haja confiança e consistência nos dados informados.
Dessa maneira, o lojista deve fornecer informações corretas e regulares sobre suas vendas para a administração do shopping. Isso, na maioria das vezes, acontece por meio de sistemas ERP ou relatórios periódicos auditáveis. Por outro lado, o shopping deve garantir confidencialidade dessas informações e usá-las apenas para fins contratuais. Essa é a importância de um relacionamento baseado na transparência.
Outro desafio é a negociação e elaboração das cláusulas contratuais. O contrato deve ser gerado com atenção às particularidades de cada negócio e prevendo situações de quedas inesperadas nas vendas, sazonalidades de cada setor e entre outros acontecimentos. Cláusulas que estabeleçam mecanismos de revisão periódica, ajustes conforme o desempenho de cada loja e pisos de faturamento ajudam a manter o equilíbrio da relação comercial.
Por isso, é necessário, também, prever mecanismos de solução de conflitos, formas de comprovação de dados e critérios objetivos de reajustes e renovações. Afinal, a ausência de regras claras pode gerar desgaste entre as partes e comprometer a parceria a longo prazo.
Locação por faturamento como uma parceria estratégica
A locação por faturamento em shopping centers reflete um avanço da relação comercial entre o lojista e a administração, uma vez que, enquanto o aluguel fixo oferece segurança e previsibilidade, o aluguel percentual estimula o desempenho do lojista e potencializa a arrecadação.
Dessa forma, o principal benefício para o lojista é a consolidação do shopping como um parceiro de negócios. No entanto, sua eficácia depende de uma gestão transparente, da confiança e de contratos estruturados. Assim, esse modelo favorece a sustentabilidade, inovação e o crescimento positivo dentro dos shoppings.
