Quando se fala em fração ideal de condomínio, é comum surgirem dúvidas. Por exemplo, muita gente se pergunta como calcular, se é necessário constar na convenção do condomínio e como fazer a divisão.
Pensando nisso, organizamos este guia para responder todas as perguntas sobre o assunto.
Boa leitura!
O que é fração ideal de condomínio?
Antes de tudo, é importante explicar esse conceito. Fração ideal, em condomínio, é a fração que uma propriedade representa na totalidade do condomínio.
Em outras palavras: se um condomínio é uma situação de copropriedade, ou seja, a posse de um bem dividida por várias pessoas, então a fração ideal é a parte que cada pessoa tem desse todo.
O conceito de fração ideal foi primeiro citado na Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64). Já o Código Civil define que:
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns (…).
Qual a importância da fração ideal?
A fração ideal de condomínio é mais do que apenas um número ou porcentagem. Ela serve como base para a distribuição justa das contas de consumo e despesas comuns entre os condôminos. Assim, é possível garantir que cada unidade contribua de acordo com a sua participação no todo, garantindo o equilíbrio nas finanças.
Além disso, a fração ideal orienta a representatividade de cada unidade nas decisões do condomínio. Nas assembleias e deliberações, a fração ideal é um critério determinante, e confere maior peso aos votos de unidades com frações maiores, assegurando uma participação proporcional nas escolhas coletivas.
A fração ideal, tem, ainda, uma grande importância legal para o condomínio. Isso porque, para realizar o registro do condomínio junto ao cartório de imóveis, é preciso definir a fração ideal de cada unidade. Assim, não apenas valida-se legalmente a constituição do condomínio, mas também habilita-se a comercialização das unidades individuais.
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Como calcular a fração ideal de condomínio?
Para calcular a fração ideal de condomínio, é preciso levar em consideração as recomendações da NBR 12.721, da ABNT, instaurada em 2005, que apresenta os critérios e normas para esse cálculo e deve ser seguida por todos os condomínios.
De acordo com essa NBR, o primeiro passo é fazer o levantamento de algumas informações sobre o condomínio. São elas:
- Área total do terreno;
- Área total construída;
- Área da unidade em questão.
A partir dessas informações, a norma indica que o cálculo deve ser feito multiplicando a área total do terreno pela área da unidade em questão. Em seguida, divide-se o resultado pelo valor da área total construída. Em outras palavras, tem-se a seguinte fórmula:
Após obter a fração ideal, também é possível fazer mais um cálculo para obter a porcentagem de cada unidade em relação ao todo. Para isso, deve-se dividir o resultado da fração ideal encontrada pela área total do terreno e, em seguida, multiplicar esse valor por 100. Fica assim:
Exemplo na prática
Para ficar mais fácil de entender, pode-se pensar em um exemplo. Suponha que um condomínio tenha uma área total do terreno de 5.000 m², e uma unidade específica tem uma área privativa de 100 m². Além disso, a área total construída das unidades é de 1.000 m². Assim, o cálculo seria:
A partir desse cálculo, o resultado é que a fração ideal dessa unidade é igual a 500. Por fim, calcula-se a porcentagem:
Assim, conclui-se que a fração ideal desse imóvel no condomínio é de 10%.
Para ter certeza de que o cálculo está correto, uma dica é certificar-se de que a soma de todas as frações ideais das unidades é igual a 100%. Isso valida o cálculo e garante que todas as unidades estejam representadas proporcionalmente no cálculo. Porém, se ainda houver dúvidas, o melhor caminho é contar com ajuda especializada.
A fração ideal na convenção do condomínio
Outra dúvida comum quando se fala de fração ideal é se ela precisa constar na convenção condominial, e a resposta é sim. Conforme previsto na Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64) e no Código Civil, é obrigatório que as frações ideais de cada unidade, em relação ao total do terreno, constem explicitamente no documento.
Diz a Lei 4.591/64:
Art. 9°, § 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
Já o Código Civil diz que:
Art. 1.331, § 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
Ou seja, as duas principais legislações condominiais indicam que é, sim, obrigatório, constar na convenção do condomínio a fração ideal de cada unidade.
Rateio por fração ideal
Quando se fala em fração ideal de condomínio, é comum surgir a dúvida sobre o rateio das despesas condominiais, ou seja, da taxa de condomínio.
Desde a promulgação da Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64), a única regra era de que o rateio das despesas condominiais deveria, obrigatoriamente, ser feito com base na fração ideal. E assim continuou em 2002, quando foi promulgado o novo Código Civil.
Porém, em 2004, uma alteração no Código Civil definiu que:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Assim, desde 2004, é possível que o rateio da taxa condominial aconteça pela fração ideal ou por outra forma definida na convenção do condomínio. Por exemplo, é comum que alguns condomínios façam essa divisão por unidade, de forma que todos os condôminos paguem o mesmo valor, independente da área das unidades.
Porém, vale destacar que, se a convenção não dispor sobre o assunto, o que vale é a regra da fração ideal.
Também é importante deixar claro que é possível alterar a convenção do condomínio. Para isso, é necessário convocar uma assembleia e obter o voto positivo de 2/3 de todos os condôminos.
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